Auf den breiten Alleen Berlins sind die Plakate verzweifelter Wohnungssuchenden zu einem alltäglichen Anblick geworden. Bei Wohnungsbesichtigungen bilden sich lange Schlangen von Wohnungssuchenden, obwohl die Mieten in den letzten Jahren weitaus stärker gestiegen sind als die Gehälter.

Die deutsche Hauptstadt, in der noch vor einem Jahrzehnt billige und reichlich vorhandene Wohnungen ein Magnet für Künstler und junge Berufstätige waren, hat jetzt eine Leerstandsquote von weniger als 1%. Die Kosten und Schwierigkeiten bei der Anmietung machen es schwer, Talente anzuziehen und zwingen einige Bewohner zum Wegzug, obwohl die Unternehmen verzweifelt nach qualifizierten Arbeitskräften suchen.

Und obwohl die Stadtverwaltung behauptet, Berlin habe genügend Platz, um über 100.000 Wohnungen zu bauen, gibt es keine Anzeichen dafür, dass sich die Wohnungskrise in der Stadt entspannen wird.

Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia, Europas größtem Vermieter, nannte Faktoren wie rekordhohe Zinssätze und Mietkontrollen als Erklärung für das chronische Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage.

"Ein Neubau macht heutzutage für viele Projekte kaum noch Sinn, denn bei 5.000 Euro pro Quadratmeter und 4 % Zinsen muss das jemand finanzieren", sagte er gegenüber Reuters.

"Wenn ich zur Bank gehe, sagen sie mir, Herr Buch, kommen Sie wieder, wenn Sie die Berechnungen noch einmal gemacht haben, denn Sie können nicht einmal Zinsen für die Miete bekommen."

Der Anstieg der Kreditkosten hat bereits einige deutsche Bauträger in die Insolvenz getrieben. Sie halten auch potenzielle Hauskäufer auf dem Mietmarkt, obwohl die Hauspreise nach Jahren des rasanten Wachstums in letzter Zeit wieder nachgegeben haben.

Da die Bauprojekte auf Eis liegen, hat die Regierung ein Unterstützungspaket in Höhe von 45 Milliarden Euro (47 Milliarden Dollar) für den Sektor und Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus einschließlich steuerlicher Anreize angekündigt.

Aber da die größte europäische Volkswirtschaft kurz vor einer Rezession steht, warnen Ökonomen, dass hohe Mieten die Inflation anheizen und den Konsum der Haushalte verringern werden.

"Mieterhöhungen führen zu einer Umverteilung der Einkommen, da die Armen mehr zahlen und die Reichen mehr verdienen", sagte Konstantin Kholodilin vom DIW-Wirtschaftsinstitut.

In Berlin hat der lokale Widerstand Baupläne vereitelt, während die Regulierung einen zweigeteilten Mietmarkt schafft, der für einige Langzeitmieter billig und für neue Mieter teuer ist.

Marwa war begeistert, mit ihrem Mann und ihrer Tochter von San Francisco nach Berlin zu ziehen, nachdem sie im Juli eine Stelle als Unternehmensstrategin in einem Technologieunternehmen angeboten bekommen hatte.

Sie machte einen Rückzieher, als sie feststellte, dass die Miete für eine Zweizimmerwohnung mehr als die Hälfte ihres sechsstelligen Gehalts verschlingen würde - viel in Berlin, aber weniger als sie in Kalifornien verdiente. "Neunzig Prozent der Gründe, warum ich den Job nicht angenommen habe, waren die Schwierigkeit, eine Wohnung zu finden und die hohen Mietkosten", sagte Marwa gegenüber Reuters.

DIVISION

Nach Angaben des Internationalen Mieterbundes vermieten etwa 85% der Berliner ihre Wohnungen - weit mehr als die Zahlen von Eurostat für Deutschland insgesamt (53%) und der Durchschnitt der Europäischen Union (30%).

In den letzten sieben Jahren sind die Mieten in Berlin um 44% gestiegen, während die Durchschnittslöhne in der Stadt nur um 30% gestiegen sind, wie Daten des Bundes und der Kommunen zeigen.

Das war nicht immer so.

Nach dem Fall der Berliner Mauer 1989 herrschte in der Stadt eine jahrzehntelange Wohnungsschwemme, ein Erbe der Teilung der Stadt nach dem Zweiten Weltkrieg. Sowohl die west- als auch die ostdeutsche Regierung investierten viel Geld in den Bau von Wohnungen, was die Stellung der Stadt im Zentrum der konkurrierenden Systeme des Kalten Krieges widerspiegelt.

"Es war eine geteilte Stadt und ganz Berlin wurde subventioniert", sagte Buch.

In der Erwartung, dass die neue Hauptstadt des vereinten Deutschlands schnell wachsen würde, wurde in den 1990er Jahren mehr gebaut, "aber es kamen nicht so viele Menschen, wie wir dachten", sagte Monika Neugebauer von der Berliner Wohngenossenschaft.

Im Jahr 2004 verkaufte die Stadt Berlin ihren verschuldeten sozialen Wohnungsbau GSW und mehr als 65.000 Wohnungen, von denen viele leer standen oder renoviert werden mussten, an Goldman Sachs und die Private-Equity-Gesellschaft Cerberus.

Die Bevölkerung der Stadt begann 2005 wieder zu wachsen, da die Geburtenrate und die Lebenserwartung stiegen und die Zuwanderung zunahm. Der Anteil der Ausländer an der Gesamtbevölkerung beträgt inzwischen 24%, wobei sich ihre Zahl zwischen 2011 und 2023 fast verdoppelt hat, wie Daten des Berliner Statistikamtes zeigen.

Die steigende Nachfrage nach Immobilien führte dazu, dass private Unternehmen Luxuswohnungen entwickelten, die eine höhere Rendite boten - zum Teil, so Buch, weil die staatlichen Genehmigungen für erschwinglichere Wohnprojekte so langsam waren.

Der Verkauf von Grundstücken an den Meistbietenden schränkte den Spielraum für den Bau von Sozialwohnungen weiter ein, so Neugebauer.

OPPOSITION

Einige Bauprojekte sind seither auf lokalen Widerstand gestoßen, während ein kürzlich unternommener Versuch, den Anstieg der Mieten zu bremsen, nach hinten losging.

Im Jahr 2014 wurden Pläne zum Bau von 4.700 Wohnungen und Geschäftsgebäuden auf dem ehemaligen Flughafen Tempelhof, der 2008 geschlossen wurde und heute hauptsächlich ein öffentlicher Park ist, in einem lokalen Referendum abgelehnt.

Wohnungsbaugenossenschaften, die einige der erschwinglichsten Wohnungen Berlins anbieten, haben zwei Drittel ihrer Neubauprojekte gestrichen, nachdem die Stadtregierung eine Mietobergrenze angekündigt hatte, weil sie diese für unrentabel hielt.

Die im Februar 2020 eingeführte Kappungsgrenze wurde für verfassungswidrig erklärt und 14 Monate später abgeschafft. In dieser Zeit sanken die Mieten um 7,8%, wie Daten des Immobilienportals ImmoScout24 zeigen - aber die Zahl der verfügbaren Wohnungen ging um 30% zurück.

"Der Wettbewerb um die angebotenen Wohnungen hat sich damit deutlich verschärft", sagte ImmoScout24-Geschäftsführerin Gesa Crockford.

Ein deutsches Gesetz, das begrenzt, wie oft ein Vermieter die Preise erhöhen kann, hält die Mieten für Langzeitmieter im Vergleich zu Neuankömmlingen niedrig und gibt ihnen wenig Anreiz zum Umzug.

"Die Angebotsmieten in Berlin sind manchmal doppelt so hoch, in einigen Fällen sogar dreimal so hoch wie die Bestandsmieten, weil das Angebot sehr begrenzt ist", sagte Martin Pallgen, ein Sprecher der Berliner Regierung für Wohnungswesen.

Das wiederum bedeutet, dass der Wohnungsbestand ineffizient genutzt wird. Wachsende Familien werden in kleine Wohnungen gezwängt und Menschen, deren Kinder aus dem Haus sind, verkleinern sich weniger.

Anna Hohnrath, eine 27-jährige Kundenbetreuerin aus Valencia, Spanien, zog im April in die 36-Quadratmeter-Wohnung ihres Freundes ein, als Überbrückung, bis sie eine größere Wohnung gefunden hatten.

Ihre Suche dauerte acht Monate, nachdem sie sich für mehr als 100 Wohnungen beworben und acht Angebote abgelehnt hatten.

"Man fragt sich, ob man etwas falsch macht", sagte Hohnrath.