Internationale Investoren halten sich von deutschen Immobiliengeschäften fern, da sie sich auf dem Markt, der sich in der schwersten Krise seit einer Generation befindet, zurückhalten und so die Narben in Europas größter Volkswirtschaft möglicherweise noch vertiefen.

Daten von BNP Paribas Real Estate zeigen, dass im ersten Quartal 35% der Käufe von Gewerbeimmobilien auf ausländische Käufer entfielen. Das ist weniger als in jedem anderen Jahr seit 2013 und vor dem Hintergrund eines Einbruchs des Verkaufsvolumens um 70% gegenüber dem Niveau vor der Pandemie 2020-2021.

Die düsteren Zahlen fallen mit einer Debatte darüber zusammen, ob Deutschland wieder "der kranke Mann Europas" ist - ein Etikett, das es in den späten 1990er Jahren erhielt, als es mit wirtschaftlicher Stagnation und hoher Arbeitslosigkeit kämpfte. Die Nation hat jahrelang daran gearbeitet, dieses Etikett abzuschütteln, aber es ist wieder aufgetaucht, da Deutschland sich von russischer Energie entwöhnt, sich in der Bürokratie verheddert und rechtsextreme Politiker in den Umfragen zulegen.

Kurt Zech, einer der größten deutschen Bauträger, warnt, dass der Markt so lange zu kämpfen haben wird, bis ausländische Investoren zurückkehren.

"Die Amerikaner müssen zurückkommen. Wenn die Blackstones, die Blackrocks, die Morgan Stanleys dieser Welt und Carlyle und Apollo auf dem deutschen Markt kaufen, wird das bemerkt werden und dann werden wir alle wissen, dass wir jetzt die Talsohle erreicht haben", sagte Zech in einem Interview mit Reuters von seinem Hauptsitz in der nördlichen Stadt Bremen aus.

Jahrelang sorgten niedrige Zinsen, billige Energie und eine starke Wirtschaft für einen Boom im deutschen Immobiliensektor, der mit 730 Milliarden Euro (793,51 Milliarden Dollar) pro Jahr etwa ein Fünftel der deutschen Wirtschaftsleistung ausmacht.

Dieser Boom endete, als die grassierende Inflation die Europäische Zentralbank zwang, die Kreditkosten rasch zu erhöhen. Die Immobilienfinanzierung trocknete aus, Geschäfte kamen nicht zustande, Projekte gerieten ins Stocken, große Bauträger gingen pleite und einige Banken gerieten ins Straucheln. Die Branche forderte Berlin auf, zu intervenieren.

Die Preise für Gewerbeimmobilien fielen in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 um weitere 9,6 % im Vergleich zum Vorjahr, nachdem sie 2023 bereits um 10,2 % gesunken waren - so der Bankenverband VDP, der noch mehr Schmerzen vorhersagt.

"Deutschland war ein Leuchtturm der Stabilität in Europa und die Menschen strömten hierher, um Immobilien zu kaufen", sagte Carsten Brzeski, Chefökonom der niederländischen Bank ING in Deutschland, einem der größten Hypothekenfinanzierer des Landes.

"Jetzt stottert der Wirtschaftsmotor und muss gewartet werden. Es ist nicht mehr das glänzende neue Ding, das die Investoren wollen."

Laut BNP Paribas entfielen im Jahr 2023 37% des Transaktionsvolumens bei deutschen Gewerbeimmobilien auf ausländische Investoren, der niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Im ersten Quartal sank der Anteil weiter auf 35%.

Es gab Jahre, in denen die Hälfte aller Transaktionen bei Gewerbeimmobilien, die den Großteil des deutschen Immobilienmarktes ausmachen und den Verkauf von Wohnimmobilien in den Schatten stellen, auf Ausländer entfiel.

Während die hohen Zinssätze die Immobilienmärkte weltweit belastet haben, war die Erkenntnis des jährlichen Treffens der globalen Elite des Sektors in Cannes, Frankreich, im März, dass Deutschland besonders hart getroffen wurde.

"In Deutschland ist die Stimmung wirklich am schlechtesten", sagte Simone Pozzato, Geschäftsführerin und Fondsmanagerin bei Hines, in einem Interview vor Ort.

Ein anderer leitender Angestellter eines europäischen Bauträgers, der nicht namentlich genannt werden wollte, sagte, dass das Unternehmen plane, Personal aus Deutschland in Märkte wie Großbritannien zu verlagern, wo das Interesse der Investoren stärker sei und wo man erwarte, dass sich die Aktivität schneller erhole.

Hohe Energiekosten, eine schwache globale Nachfrage, ein disruptiver Wandel hin zu einer Netto-Null-Wirtschaft und die wachsende Konkurrenz aus China werfen Fragen zum deutschen Wirtschaftsmodell auf. Einige Führungskräfte sagen, die historisch starke industrielle Basis des Landes stehe kurz vor dem Zusammenbruch.

Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat in der vergangenen Woche seine Prognosen gesenkt und geht davon aus, dass die Wirtschaft in diesem Jahr kaum wachsen wird, während Bundeskanzler Olaf Scholz von "noch nie dagewesenen Herausforderungen" sprach.

Auch einige Merkmale des deutschen Immobilienmarktes erschweren den Verkauf.

Deutschland hat sich aus den Trümmern des Zweiten Weltkriegs mit einem dezentralen Konzept ohne eine einzige dominierende Stadt wiederaufgebaut. Das kann für ausländische Käufer abschreckend wirken, die sich eher an wirklich globalen Zentren wie London oder Paris orientieren.

"Es ist ... einfacher zu verstehen, wie diese Städte ticken. Es ist einfacher, als Köln zu verstehen", sagte Inga Schwarz, Leiterin des Research bei BNP Paribas Real Estate.

Eine weitere Hürde: Deutsche Vermieter versuchen in der Regel, den Abschwung zu überstehen, ohne die Immobilienpreise zu senken, was potenzielle Käufer abschreckt und eine Belebung der Transaktionen verzögert, die für eine Wiederbelebung des Marktes notwendig wäre.

"Internationale Marktteilnehmer kritisieren, dass in Deutschland große Immobilienbesitzer teilweise nur um wenige Prozentpunkte abgewertet haben, während andere Länder 20 bis 30 % abwerteten", sagte Hela Hinrichs, Senior Research Analystin bei Jones Lang LaSalle.

Die wenigen Geschäfte, die es gibt, werden oft unter Zwang abgeschlossen. Signa, das Immobilienkonglomerat, das Pleite gegangen ist, hat sich von Vermögenswerten getrennt, um seine Gläubiger zu bezahlen, und der Vermieter Vonovia hat Wohnungen verkauft, um seine Schulden abzubauen.

"Wenn Sie sich viele der Transaktionen genauer ansehen, werden Sie feststellen, dass sie ihre Eigenheiten haben", sagte Marcus Cieleback, Leiter der Forschungsabteilung des deutschen Immobilienvermögensverwalters Patrizia. "Handelt es sich wirklich um eine Transaktion auf dem freien Markt oder ist es möglicherweise etwas anderes?"

In der Zwischenzeit fordert der Immobilienmagnat Zech, dessen Name überall in Deutschland auf den Baustellen zu sehen ist, die Banken auf, der Branche weiterhin Geld zukommen zu lassen, damit die Projekte abgeschlossen werden können, und er hofft, dass sich der Markt in diesem Jahr erholt.

Potenziellen ausländischen Käufern sagt er: "Meine Botschaft ist, dass es derzeit einige gute Projekte in Deutschland gibt." ($1 = 0,9200 Euro)