Gewerbliche Immobilieninvestoren und Kreditgeber sehen sich langsam mit einer unangenehmen Frage konfrontiert: Wenn die Menschen nie wieder in Einkaufszentren einkaufen oder in Büros arbeiten werden wie vor der Pandemie, wie sicher ist dann das Vermögen, das sie in Ziegel und Mörtel investiert haben?

Steigende Zinsen, eine hartnäckige Inflation und eine schwankende Konjunktur sind für erfahrene Käufer von Gewerbeimmobilien vertraute Feinde, die in der Regel Stürme abwarten, bis sich die Mietnachfrage erholt und die Kreditkosten sinken.

Zyklische Abschwünge führen nur selten zu Verkäufen, solange die Kreditgeber zuversichtlich sind, dass der Investor sein Darlehen zurückzahlen kann und der Wert des Objekts über den geliehenen Schulden liegt.

Analysten, Akademiker und Investoren, die von Reuters befragt wurden, warnen jedoch, dass es diesmal anders sein könnte.

Da Fernarbeit für viele Firmen zur Routine geworden ist und die Verbraucher regelmäßig online einkaufen, sind Städte wie London, Los Angeles und New York überfüllt mit Gebäuden, die von der Bevölkerung nicht mehr gebraucht oder gewünscht werden.

Das bedeutet, dass es viel länger dauern kann, bis sich die Werte von Wolkenkratzern im Stadtzentrum und ausgedehnten Einkaufszentren wieder erholen. Und wenn keine Mieter gefunden werden können, riskieren Vermieter und Kreditgeber schmerzhaftere Verluste als in früheren Zyklen.

"Die Arbeitgeber beginnen zu begreifen, dass es nicht mehr notwendig ist, riesige Anlagen zu bauen, um ihre Mitarbeiter zu lagern", sagte Richard Murphy, Volkswirt und Professor für Rechnungswesen an der britischen Universität Sheffield, gegenüber Reuters.

"Gewerbliche Vermieter sollten besorgt sein. Investoren, die in sie investieren, wären gut beraten, jetzt auszusteigen", fügte er hinzu.

WAND AUS SCHULDEN

Nach Angaben von Moody's Investors Service vom Juni halten Banken weltweit etwa die Hälfte der ausstehenden 6 Billionen Dollar an gewerblichen Immobilienkrediten, wobei der größte Teil davon zwischen 2023 und 2026 fällig wird.

Die US-Banken haben in ihren Zahlen für das erste Halbjahr steigende Verluste aus dem Immobiliengeschäft ausgewiesen und vor weiteren Verlusten gewarnt.

Globale Kreditgeber von US-Industrie- und Büroimmobilienfonds (REITs), die dem Datenanbieter Credit Benchmark im Juli ihre Kreditrisikobewertungen zur Verfügung gestellt haben, erklärten, dass die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls bei den Unternehmen des Sektors nun um 17,9 % höher ist als noch vor sechs Monaten geschätzt. Bei Kreditnehmern in der Kategorie Immobilienbesitz und -entwicklung in Großbritannien war die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls um 4% höher.

Jeffrey Sherman, stellvertretender Chief Investment Officer beim 92 Milliarden Dollar schweren US-Investmenthaus DoubleLine, sagte, dass einige US-Banken davor zurückschreckten, wertvolle Liquidität in Refinanzierungen für Gewerbeimmobilien zu binden, die in den nächsten zwei Jahren fällig werden.

"Die Flucht aus den Einlagen kann jeden Tag passieren", sagte er und verwies auf die Abwanderung von Kundeneinlagen aus den Banken in höher rentierliche "risikofreie" Geldmarktfonds und Staatsanleihen.

"Solange die Fed die Zinsen hoch hält, ist das eine tickende Zeitbombe", sagte er.

Einige politische Entscheidungsträger weltweit sind jedoch zuversichtlich, dass die Verschiebung der Vorstellung davon, was es bedeutet, "zur Arbeit zu gehen", nach der Pandemie nicht zu einer Kreditkrise im Stil von 2008-9 führen wird.

Die Nachfrage nach Krediten von Unternehmen aus der Eurozone ist im letzten Quartal auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen gefallen, während die jährlichen "Stresstests" der US-Notenbank ergeben haben, dass die Banken im Durchschnitt eine niedrigere prognostizierte Kreditausfallrate im Jahr 2023 als im Jahr 2022 erleiden würden, wenn ein "extremes" Szenario eines 40%igen Rückgangs der Werte von Gewerbeimmobilien angenommen würde.

Die durchschnittlichen Werte von Gewerbeimmobilien in Großbritannien sind seit ihrem Höchststand bereits um etwa 20 % gefallen, ohne dass es zu größeren Wertminderungen bei Krediten gekommen wäre. Eine hochrangige Quelle aus der Aufsichtsbehörde merkte an, dass die britischen Banken im Verhältnis zur gesamten Kreditvergabe ein weitaus geringeres Immobilienengagement haben als noch vor 15 Jahren.

Charles-Henry Monchau, Chief Investment Officer bei der Bank Syz, verglich die Auswirkungen einer aggressiven Zinsstraffung jedoch mit Dynamitfischen.

"Normalerweise kommen die kleinen Fische zuerst an die Oberfläche, und die großen - die Wale - kommen zuletzt", sagte er.

"War die Credit Suisse der Wal? War die SVB der Wal? Das werden wir erst hinterher wissen. Aber der Wal könnte der gewerbliche Immobilienmarkt in den USA sein".

RAUM SCHNEIDEN

Das globale Immobiliendienstleistungsunternehmen Jones Lang LaSalle, das im Mai auf einen jährlichen Rückgang des weltweiten Vermietungsvolumens um 18% im ersten Quartal hinwies, veröffentlichte in diesem Monat Daten, aus denen hervorging, dass das Mietwachstum für Spitzenbüros in New York, Peking, San Francisco, Tokio und Washington D.C. im gleichen Zeitraum negativ war.

In Shanghai, Chinas führendem Finanzzentrum, stieg der Büroleerstand im zweiten Quartal im Jahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte auf 16%, so der Konkurrent Savills, was darauf hindeutet, dass eine Erholung vom Erfolg der landesweiten Konjunkturmaßnahmen abhängt.

Die Unternehmen stehen auch unter dem Druck, ihren ökologischen Fußabdruck zu verkleinern. HSBC gehört zu den Unternehmen, die ihre Mietflächen reduzieren und Mietverträge für Büros kündigen, die nicht mehr als "grün" genug gelten.

Laut JLL müssen bis 2050 weltweit mehr als 1 Milliarde Quadratmeter Bürofläche nachgerüstet werden, wobei die derzeitigen Raten verdreifacht werden müssen, um die Netto-Null-Ziele zu erreichen, d.h. mindestens 3 bis 3,5 % des Bestands jährlich.

Der größte australische Pensionsfonds, der 300 Milliarden AUD schwere AustralianSuper, gehört zu denjenigen, die sich zurückhalten. Im Mai erklärte er, dass er aufgrund der schlechten Renditen keine neuen Investitionen in nicht börsennotierte Büro- und Einzelhandelsimmobilien tätigen werde.

Unterdessen umkreisen Leerverkäufer weiterhin börsennotierte Immobilienvermieter auf der ganzen Welt und wetten darauf, dass ihre Aktienkurse sinken werden.

Nach Angaben des Datenanbieters Hazeltree ist das Volumen der Immobilienaktien, die von institutionellen Anlegern ausgeliehen wurden, um Leerverkäufe zu unterstützen, in den 15 Monaten bis Juli in der EMEA-Region um 30% und in Nordamerika um 93% gestiegen.

Nach Angaben von Capital Economics werden in diesem Jahrzehnt weltweite Immobilienrenditen von etwa 4 % pro Jahr prognostiziert, verglichen mit einem Durchschnitt von 8 % vor der Pandemie, wobei in den 2030er Jahren nur eine leichte Verbesserung erwartet wird.

"Die Anleger müssen bereit sein, eine geringere Risikoprämie für Immobilien zu akzeptieren", so Capital Economics. "Immobilien werden nach den Maßstäben der Vergangenheit überbewertet erscheinen." (Weitere Berichte von Dhara Ranasinghe und Huw Jones in London und Clare Jim in Hongkong; Redaktion: Kirsten Donovan)