MADRID, 11. Jan. (Reuters) - Madrid hat den ersten Spatenstich für ein neues Geschäftsviertel gesetzt, das seit drei Jahrzehnten geplant ist. Doch angesichts ähnlicher Zonen in London, Paris und New York, die damit zu kämpfen haben, dass immer mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten, sehen Kritiker die Gefahr, dass das Projekt zu einem riesigen weißen Elefanten wird.

In der ersten Phase, die für 2035 geplant ist, wird Madrid Nuevo Norte (MNN) die Hauptstadt um 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche erweitern, darunter den höchsten Wolkenkratzer Spaniens.

Geplant sind auch 10 500 neue Wohnungen und ein großer Park, während der Bahnhof Chamartín zu Madrids Drehkreuz für Hochgeschwindigkeits- und Pendlerzüge ausgebaut werden soll.

Angesichts des Verlusts von Mietern in Gebieten wie Canary Wharf in London aufgrund der zunehmenden Telearbeit hat Crea Madrid Nuevo Norte 16 ähnliche Projekte untersucht, um sich auf die Zukunft vorzubereiten.

Strategiechef Miguel Hernández erklärte, dass die Entscheidung, Büros mit Wohnungen, Geschäften und Restaurants zu mischen, auf dieser Studie beruht.

"Heutzutage wollen die Menschen in Gegenden arbeiten, wohnen, ihre Freizeit verbringen und einkaufen, die nachts nicht völlig leer sind", erklärte er gegenüber Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte ist ein Konsortium aus der spanischen Bank BBVA, dem Immobilienunternehmen Merlin Properties und dem Bauunternehmen Grupo SanJose.

Es arbeitet zusammen mit dem Madrider Bürgermeisteramt an dem Projekt, das seit fast 30 Jahren durch Rechtsstreitigkeiten blockiert ist.

MNN wird auch versuchen, ein breiteres Spektrum an Mietern anzuziehen als in den Geschäftsvierteln, die sich bei der Belegung ihrer Büros stark auf den Finanzsektor verlassen haben. Dazu gehören auch Unternehmen aus dem Gesundheitssektor, um die Vorteile des Standorts neben einem der größten Krankenhäuser Madrids zu nutzen, so Hernandez.

Die Leerstandsrate im New Yorker Finanzdistrikt hat sich seit der Pandemie, als die Telearbeit sprunghaft anstieg, fast verdoppelt und wird im dritten Quartal 2023 bei 21 Prozent liegen, so der Immobiliendatenanbieter CoStar Group.

Die Leerstände im Pariser Stadtteil La Défense stiegen von 6,7 % Ende 2018 auf 19,7 % im ersten Halbjahr 2023, während Canary Wharf laut CoStar seit der Pandemie 9,3 ha Bürofläche verloren hat.

HSBC wird Canary Wharf verlassen und ein kleineres Büro im Zentrum Londons beziehen, während Barclays seine Präsenz dort reduziert. Auch die langfristige Präsenz der Credit Suisse ist nach der Übernahme durch UBS, die Tausende von Arbeitsplätzen abbauen will, ungewiss.

Die Canary Wharf Group will sich anpassen und diversifizieren, indem sie einen riesigen Campus für Biowissenschaften entwickelt und mehr Wohnungen, Restaurants und Bars baut. Die Canary Wharf Group reagierte nicht auf eine Anfrage zur Stellungnahme.

WENIGER PENDELN

Die Spanier haben die Arbeit von zu Hause aus während der Pandemie viel lockerer aufgenommen als einige ihrer Nachbarn. Sie pendeln durchschnittlich 2,6 Tage pro Woche ins Büro, verglichen mit dem europäischen Durchschnitt von 1,8 Tagen, so eine letzte Woche veröffentlichte Studie von CBRE - einem der weltweit größten Immobilieninvestmentmanager.

Ismael Clemente, CEO von Merlin Properties, ist zuversichtlich, dass es eine Nachfrage nach Büros geben wird, da die Pendelwege kürzer sind als in Canary Wharf oder La Défense.

"Wenn man 20 Minuten zur Arbeit braucht, warum zum Teufel sollte man dann von zu Hause aus arbeiten", sagt Clemente.

Einige Analysten sind jedoch der Meinung, dass Madrid, das bereits die Gewerbeparks AZCA und Four Towers in der Nähe hat, eigentlich mehr Wohn- und keine Gewerbeimmobilien benötigt.

PwC schätzt, dass Madrid jährlich 11.000 neue Wohnungen benötigt, um die Nachfrage zu decken, während eine Studie von Gesvalt zu dem Schluss kommt, dass der Stadt 214.000 erschwingliche Wohnungen fehlen.

Laut EY hatte die Stadt in der ersten Hälfte des Jahres 2023 1,7 Millionen Quadratmeter freie Büroflächen und eine Leerstandsquote von 11 Prozent, die von 9,3 Prozent im Jahr 2020 aufgestockt wurde.

Javier Garcia-Mateo, Leiter der Strategie- und Transaktionsabteilung von EY für Immobilien in Spanien, sagte, MNN solle seine geplanten Büroflächen um 500.000 Quadratmeter reduzieren und stattdessen 15.000 bis 20.000 zusätzliche Wohnungen bauen.

"Warum sollte man Büros bauen, wenn man dort Wohnungen braucht", sagte García-Mateo.

Einige Anwohner haben sich jedoch gegen das Projekt ausgesprochen, weil sie befürchten, dass es sich in einen riesigen Luxusvorort verwandeln könnte, der ihre Nachbarn aus der Arbeiterklasse ausgrenzt.

"Wenn sie keine Absatzmöglichkeiten auf dem Markt haben, überzeugen die Bauunternehmer die Regierung, ihnen eine Änderung der Klassifizierung zu gestatten, so dass dort, wo heute Büros sind, in 20 oder 30 Jahren Wohnungen entstehen werden. Das ist natürlich Luxus", sagte Vicente Pérez, der eine solche Kampagne leitete.

Das Büro des Bürgermeisters reagierte nicht auf eine Anfrage nach einem Kommentar. Hernandez von Crea Madrid Nuevo Norte sagte, dass es schwierig wäre, die Klassifizierung zu ändern, jetzt wo das Projekt im Gange ist.

Clemente von Merlin sagte, dass die Fertigstellung des Projekts bis zu 40 Jahre dauern wird und dass der Markt um Büros erweitert wird, um ihn nicht zu überfluten.

Die Befürworter des Projekts sagen, dass es dazu beitragen wird, mehr internationale Unternehmen in die spanische Hauptstadt zu locken.

Paloma Relinque, Direktorin für Kapitalmärkte bei CBRE in Spanien, sagt, dass es in Madrid an erstklassigen Büroflächen fehlt, die den von ihnen geforderten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Laut CBRE liegt die Leerstandsquote für A-Büros in dem Gebiet, in dem MNN gebaut werden soll, bei 0,7 %, verglichen mit 7,8 % für alle Büros.

José Ramón Iturriaga, Fondsmanager bei Abante Asesores in Madrid, der Anteile an Merlin besitzt, zog Parallelen zum jüngsten Anstieg des Baus von Luxushotels in der Stadt.

"Wenn man diese Art von Premium-Büroflächen nicht hat, werden bestimmte High-End-Geschäftszentren nicht kommen", sagte er.

(Berichte von Charlie Devereux, Corina Pons und Guillermo Martínez; bearbeitet auf Spanisch von Benjamín Mejías Valencia)