Bei der "Jeonse"-Regelung hinterlegen die Mieter eine Kaution, die in der Regel bis zu 70% des Wertes der Wohnung beträgt, und wohnen dann zwei Jahre lang mietfrei, bis der Vermieter den vollen Betrag zurückzahlt.

Als die Immobilienpreise stiegen und die Zinssätze hoch waren, war dies jahrelang eine Win-Win-Situation für Bewohner und Eigentümer: Das Darlehen, das die Mieter zur Aufbringung ihrer Kaution zahlten, war billiger als die Miete und die Vermieter erhielten ein zinsloses Darlehen, das sie nach Belieben einsetzen konnten.

Das Jeonse-Mietrecht war besonders bei Menschen in den 20er und 30er Jahren beliebt, die sich den vollen Preis für ein Haus nicht leisten konnten, aber das System nutzen konnten, um einen Einstieg in den koreanischen Traum vom Wohneigentum zu finden.

Allerdings sind die durchschnittlichen Hauspreise in den zwei Jahren bis Januar um 12% und die Jeonse-Preise um 7% gefallen, nachdem sie in den vorangegangenen vier Jahren um 37% bzw. 24% gestiegen waren, so die Daten des Korea Real Estate Board.

'ICH DACHTE, ES WÜRDE MIR GUT GEHEN'

Überschuldete Vermieter zahlen ihre Kautionen nicht zurück, was jüngere Mieter besonders hart trifft und das Vertrauen in das System zu untergraben droht.

Yoo Ha-jin, 28, bedauert, dass sie keine Versicherung für ihre Jeonse-Kaution abgeschlossen hat, als sie im März 2021 unterschrieb. Ihr bankrotter Vermieter teilte ihr im Dezember mit, dass die Immobilie versteigert werden würde und sie höchstens 45% ihrer Kaution zurückerhalten könnte.

Das bedeutet, dass sie mindestens 33 Millionen Won (25.000 $) für das Darlehen schulden wird, das sie für ihren im nächsten Monat auslaufenden Jeonse-Vertrag aufgenommen hat.

"Ich dachte, dass es mir gut gehen würde, solange ich von der Bank ein Darlehen für die Jeonse-Einlage bekommen könnte", sagte Yoo gegenüber Reuters.

Nach Angaben der Korea Housing and Urban Guarantee Corp, einem der drei großen Bürgen des Landes, haben sich die Versicherungsansprüche für gescheiterte Jeonse-Rückzahlungen im vergangenen Jahr mehr als verdoppelt und erreichten den Rekordwert von 1,17 Billionen Won (903 Millionen Dollar).

70 % des Gesamtbetrags entfielen auf Mieter in den 20er und 30er Jahren.

Die Finanzbehörden arbeiten eng mit anderen Behörden zusammen, um Jeonse-Mieter und Vermieter zu unterstützen, die Schwierigkeiten mit der Rückerstattung haben, sagte ein Beamter der Financial Services Commission.

Die Polizei geht hart gegen Verbrechen im Zusammenhang mit Jeonse vor. Die Zahl der Fälle von organisiertem Betrug hat sich im vergangenen Jahr auf 622 mehr als verdreifacht.

Nach Angaben der Zentralbank haben sich die Einlagenkredite der Jeonse in weniger als sechs Jahren bis Oktober auf 172 Billionen Won (132 Milliarden Dollar) mehr als vervierfacht. Das entspricht 17% der ausstehenden Hypotheken in Südkorea und 10% der Haushaltsschulden.

AUSWIRKUNGEN DER IMMOBILIENKRISE

Dennoch sind fast alle Jeonse-Darlehen durch staatliche Unternehmen garantiert, so dass das Kreditrisiko für kommerzielle Kreditgeber gering ist.

"Die Jeonse-Krise birgt zwar nur begrenzte makroökonomische Risiken, ist aber dennoch ein weiterer Teil der Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt", sagte der Ökonom Moon Hong-cheol von DB Financial Investment.

Eine unerwartete Schuldenlast junger Menschen könnte die Risiken für den Immobilienmarkt, einen Schlüsselsektor, der das Wachstum antreibt und die Finanzmärkte beeinflusst, verschärfen. Die Furcht vor Zahlungsausfällen bei Immobilienprojekten hat im vergangenen Jahr eine Kreditklemme auf den südkoreanischen Finanzmärkten ausgelöst.

Einige Investmentbanken wie Nomura und Citi gehen davon aus, dass die Bank of Korea bereits in den nächsten drei bis sechs Monaten die Zinssätze senken wird, um eine sanfte Landung des Immobilienmarktes zu erreichen.

"Es ist frustrierend, dass es wirklich niemanden gibt, dem man die Schuld geben kann", sagte Yoo, der gestrandete Jeonse-Mieter. "Ich denke nur, dass ich diese Art von Schwierigkeiten vielleicht hätte vermeiden können, wenn ich genug Geld gehabt hätte, um mein eigenes Haus zu kaufen."

($1 = 1.295,8700 Won)