Die aggressiven Zinserhöhungen, die sich immer noch durch das System arbeiten, folgen auf eine Pandemie, die die Besucherzahlen im stationären Einzelhandel beeinträchtigt und die Arbeitsgewohnheiten strukturell verändert hat, so dass die Bürobelegungsraten immer noch unter dem Niveau vor dem COVID liegen.

Schätzungen des Internationalen Währungsfonds zufolge lag das direkte Engagement der Banken in gewerblichen Immobilien (CRE) in Europa im Durchschnitt bei etwa 6% der Bankkredite, während es in den Vereinigten Staaten im vergangenen Jahr etwa 18% waren, was bedeutet, dass Europa weniger anfällig für Risiken zu sein scheint, so die Analysten.

(Grafik: Banken gewerbliche Immobilienkredite Banken gewerbliche Immobilienkredite - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/znpnbjrnxpl/chart.png)

Da die politischen Entscheidungsträger jedoch darauf achten, was unter den viel höheren Kreditkosten einknickt, werden potenzielle Schwachstellen unter die Lupe genommen.

Nordische Banken und auf CRE spezialisierte deutsche Banken könnten Schwachstellen sein, insbesondere wenn systemische Risiken auftreten, so Barclays am Mittwoch.

Und obwohl das CRE-Risiko bei den IWF-Sitzungen in Washington letzte Woche nicht im Vordergrund stand, war die Sorge sichtbar.

Die geschäftsführende Direktorin des IWF, Kristalina Georgieva, betonte die Notwendigkeit, "die Risiken zu überwachen, die sich in den Schatten verstecken könnten, in Banken und Nicht-Bank-Finanzinstituten oder in Sektoren wie CRE". In seinem Bericht zur Finanzstabilität stellte der IWF fest, dass die Besorgnis über die CRE angesichts der starken Abhängigkeit von kleineren Banken wächst.

"Sogar in Europa kann es also Stellen geben, an denen das Finanzsystem durch Immobilien

Auch in Europa kann es also immobilienbedingte Schwachstellen im Finanzsystem geben, auch wenn sich noch keine als größere Bedrohung für die Banken herauskristallisiert hat", sagte Andrew Burrell, Chefökonom für Immobilienwirtschaft bei Capital Economics, und wies darauf hin, dass die Werte für Gewerbeimmobilien in der Eurozone voraussichtlich um etwa 20% fallen werden, bevor sie ihren Tiefpunkt erreichen.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank hat sich von -0,5% vor einem Jahr auf 3% erhöht und wird weiter steigen.

In einer kürzlich von JP Morgan durchgeführten Umfrage unter globalen Investoren wurde die CRE als wahrscheinlichste Ursache für die nächste Krise genannt.

(Grafik: Abgesehen von der Bankenkrise, was ist Ihrer Meinung nach die wahrscheinliche Ursache für die nächste Marktkrise? - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/lbvggwazdvq/chart.png)

"Wenn Sie eine Rangliste der größten Risiken für Ihre Aussichten aufstellen würden, wäre das (CRE-Engagement) für uns unter den ersten drei", sagte Robeco-Portfoliomanager Daniel Ender.

SCHULDENLINIEN

In Europa, wo der Großteil des Immobilienmarktes auf Büros entfällt, wurden die deutschen und nordischen Banken, die am stärksten im Bau- und Immobiliengeschäft engagiert sind, als diejenigen angesehen, die man im Auge behalten sollte.

(Grafik: Europäischer Markt für Gewerbeimmobilien - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/zdpxdazwnpx/chart.png)

Barclays sagte, dass schwedische Banken stärker gefährdet sein könnten, wenn CRE zu einem größeren systemischen Risiko wird. Die Kreditaufnahme schwedischer Immobilienunternehmen ist von 1.300 Milliarden Kronen im Jahr 2012 auf 2.300 Milliarden Kronen (223 Milliarden Dollar) im Jahr 2021 angestiegen.

Deutsche Immobilienfinanzierer wie die Aareal Bank, die Deutsche Pfandbriefbank und die Berlin Hyp haben eine größere Konzentration von Immobilienkrediten, fügten Analysten hinzu.

Die Aareal Bank lehnte eine Stellungnahme ab. Die Deutsche Pfandbriefbank und die Berlin Hyp antworteten nicht auf eine Anfrage nach einem Kommentar.

Robeco's Ender sagte, dass die großen europäischen Banken zwar kein "massives" Engagement im CRE-Bereich hätten, dass aber die Bewertungen an den Aktienmärkten erhebliche Schmerzen für Immobilienunternehmen signalisierten, wobei vor allem deutsche Namen mit erheblichen Abschlägen zu ihren Vermögenswerten gehandelt würden, wie sie in den Gutachten Dritter bewertet werden.

Die strengeren Finanzierungsbedingungen der Banken verstärken die Auswirkungen der höheren Zinssätze und werden die Refinanzierung in den kommenden Jahren erschweren, so die Analysten.

Die Bankenaufsicht der EZB hat im vergangenen Jahr bei den meisten Banken "Mängel" bei der Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit potenzieller Kreditnehmer festgestellt. Bis zu 30% der notleidenden Kredite bei europäischen Banken entfallen auf den CRE-Bereich, so die EZB.

Mögliche Rückzahlungen von Immobilienfonds, die 2022 40% des CRE-Marktes in der Eurozone ausmachen und sich laut EZB innerhalb eines Jahrzehnts verdoppelt haben, waren eine weitere Sorge.

Sie hat gewarnt, dass "eine erzwungene Liquidation von Vermögenswerten, um die Rücknahmen der Anleger zu bedienen, zu einem Abwärtsdruck auf die CRE-Preise führen könnte."

Blackstone hat vor kurzem die Abhebungen aus seinem 70 Milliarden Dollar schweren Real Estate Income Trust blockiert, nachdem es eine Flut von Rücknahmeanträgen gab. Offene Immobilienfonds in Großbritannien hatten ebenfalls damit zu kämpfen, die starke Nachfrage nach Rücknahmen zu befriedigen.

"Es ist ein wenig zirkulär: Wenn Banken in anderen Bereichen ihrer Bilanzen Spannungen feststellen und sich darauf konzentrieren müssen, Kapital zu erhalten, um sich gegen diese Verluste abzusichern, könnte dies ihre Fähigkeit beeinträchtigen, bestehende CRE-Darlehen zu refinanzieren, was eine sich selbst erfüllende Prophezeiung auslösen würde", sagte Hans Vrensen, Leiter der Abteilung Research und Strategie beim Immobilieninvestmentunternehmen AEW.

In Europa wird das CRE-Engagement kleinerer Banken, die stärker von der Einlagenflucht bedroht sind, auf unter 30% aller Kredite geschätzt, so Capital Economics. Auch die strengere Bankenregulierung lässt vermuten, dass die europäischen Banken weniger zu befürchten haben.

"Wenn Sie sich die Kernkapitalquoten ansehen, insbesondere in Ländern wie Italien und Spanien, haben sich diese enorm erhöht", sagte Massimo Bianchi, Leiter des Bereichs Special Situations Real Estate bei der Illimity Bank.

Savills schätzt, dass nicht börsennotierte globale Immobilienfonds inzwischen über 811 Milliarden Dollar an trockenem Pulver verfügen, um CRE-Investitionen zu unterstützen, wenn sich die Märkte erholen. Etwa 500 Milliarden Dollar dieser Kriegskasse sind auf europäische Vermögenswerte konzentriert.

Selbst wenn der Sektor den Schmerz höherer Zinsen überstehen kann, stellen die Klimarisiken eine längerfristige Herausforderung dar.

"Auf der einen Seite stehen die Kreditgeber unter Druck, mehr Kredite für umweltfreundliche Projekte zu vergeben", sagt Jackie Bowie, geschäftsführender Partner bei Chatham Financial. "Auf der anderen Seite werden die Immobilieneigentümer selbst mit ganz erheblichen Kostensteigerungen konfrontiert werden.

($1 = 10,3323 schwedische Kronen)

(1 Dollar = 0,9147 Euro)