Die Kampagne, die bei einem wichtigen politischen Treffen im letzten Monat angekündigt wurde, soll den Städten in ganz China helfen, ihren wachsenden Bestand an neuen Wohnungen loszuwerden und den kränkelnden Bauträgern den entscheidenden Cashflow zu verschaffen. Bis zum 6. Mai haben laut einer privaten Umfrage der China Index Academy mehr als 50 Städte ihre eigenen Versionen des "Tausche alt gegen neu"-Programms gestartet.
Analysten, Immobilienmakler und Bauträger sagen jedoch, dass das Kaufinteresse an Gebrauchtwohnungen sehr begrenzt ist. Dies lässt Zweifel am Erfolg der Kampagne aufkommen und deutet darauf hin, dass der Abschwung im Immobiliensektor in China noch nicht abgeschlossen ist.
"Einige Leute haben sich nach der Kampagne erkundigt, aber bisher hatten wir keine erfolgreichen Transaktionen", sagte Qin Yi, ein Immobilienmakler in Shanghai.
"Das größte Problem ist der Verkauf der gebrauchten Immobilien."
Das Tauschprogramm ist die jüngste in einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen, die China seit 2022 ergriffen hat, um einen Sektor wiederzubeleben, der auf seinem Höhepunkt etwa ein Fünftel der Wirtschaftsaktivität ausmachte und nach wie vor eine große Wachstumsbremse darstellt.
China hat die Zinssätze und Anzahlungen gesenkt und die meisten Städte haben frühere Kaufbeschränkungen gelockert oder aufgehoben. Auch ein Programm zur Finanzierung von Projekten durch Entwickler, die auf der Whitelist stehen, hat es schwer, in Gang zu kommen.
Die Nachfrage nach Neu- und Zweitwohnungen in China ist zurückgegangen, vor allem in kleineren Städten, da potenzielle Käufer befürchten, dass die Preise weiter fallen könnten und dass einige Bauträger nicht in der Lage sein werden, Projekte fertigzustellen.
Gleichzeitig ist die Zahl der zum Verkauf angebotenen Immobilien beider Arten gestiegen.
Im Zeitraum Januar-März standen 395 Millionen Quadratmeter (4,25 Milliarden Quadratfuß) neue Wohnungen zum Verkauf, 24% mehr als im Vorjahr, wie die letzten offiziellen Daten zeigen. Im gleichen Zeitraum wurden 189,42 Mio. Quadratmeter neue Wohnungen verkauft, 28% weniger als im Vorjahr.
'AUS EINEM KLIFF'
Auf dem Sekundärmarkt war die Zahl der zum Verkauf angebotenen Immobilien im April 20 Mal höher als die Zahl der Transaktionen, wie eine Umfrage des Zhuge Real Estate Data Research Centre in 14 Städten ergab. In Shenzhen stiegen die Angebote im Jahresvergleich um 294% und in Shanghai um 39%.
Außerdem müssen in China noch mehrere Millionen Wohnungen fertiggestellt werden.
"Die Verkäufe sind stark zurückgegangen", sagt Ma Hong, leitender Analyst bei GDDCE Research Institution in Shanghai, der schätzt, dass das Swap-Programm nur eine begrenzte Wirkung haben wird. "Nur sehr wenige Menschen trauen sich, ein Haus zu kaufen."
"Ohne innovativere Instrumente, wie z.B. einen Stabilisierungsfonds für Immobilien, wird der Abwärtstrend des Marktes anhalten."
Etwa 96% der chinesischen Haushalte besitzen bereits mindestens ein Haus. Bevor der Markt kippte, hatten die Chinesen jahrzehntelang Wohnungen - insbesondere die neuen, moderneren - als den sichersten Ort angesehen, um ihre Ersparnisse zu parken.
Die meisten Städte, die an dem Programm teilnehmen, verlangen von den Käufern eine Anzahlung für eine neu gebaute Wohnung, die sie nach zwei oder drei Monaten in voller Höhe zurückerhalten, wenn sie ihr bestehendes Haus nicht verkaufen können, um den Kauf zu finanzieren. Die Städte bieten niedrigere Steuern und Gebühren für die Transaktion an, wenn diese abgeschlossen ist.
Ein Immobilienmakler in der Technologiemetropole Shenzhen, der nur seinen Nachnamen Zhou nannte, sagte, dass mehr als ein Dutzend Menschen eine Anzahlung geleistet haben, aber dass ihre Wohnungen "noch nicht verkauft zu sein scheinen".
In Chongqing, einer Stadt mit mehr als 30 Millionen Einwohnern im Südwesten Chinas, die das System seit Februar erprobt, sagte ein Makler mit dem Nachnamen You, es habe "keine offensichtlichen Auswirkungen" auf die Nachfrage gehabt.
Zhengzhou, eine Stadt im Zentrum Chinas mit etwa 13 Millionen Einwohnern, hat Bauträger gebeten, gebrauchte Häuser zu kaufen.
Ein leitender Angestellter eines chinesischen Bauträgers, der aufgrund der Sensibilität des Themas um Anonymität bat, sagte, sein Unternehmen habe "kein Interesse daran, sich zu beteiligen", weil der Gebrauchtmarkt "sehr schlecht" sei. Eine Führungskraft eines anderen Bauunternehmens bezeichnete das Tauschprogramm als "sinnlos".
"Niemand kauft, wie soll man also verkaufen, um zu tauschen?", sagte der zweite Entwickler.
Angesichts des begrenzten Erfolgs der bestehenden Anreize zur Ankurbelung der Nachfrage erwägt China einen Plan, wonach die lokalen Regierungen landesweit Millionen von unverkauften Häusern aufkaufen sollen, wie Bloomberg News berichtet.
"Die Regierung muss möglicherweise eingreifen und das Angebot auf dem Sekundärmarkt steuern, wenn die Preiserwartungen für Wohnimmobilien weiterhin negativ bleiben", so die Analysten von Goldman Sachs in einer Notiz diese Woche. (Geschrieben von Marius Zaharia; bearbeitet von Tomasz Janowski)
