Die rekordhohen Zinssätze, die von der EZB zur Senkung der Inflation auferlegt wurden, haben einen Tribut an die Immobilienpreise gefordert, insbesondere in Ländern, in denen es einen Boom gab, als die Zinssätze noch niedrig waren, wie zum Beispiel in Deutschland.
Die EZB überprüfte die Hypothekenbücher von 37 Banken der Eurozone, die 40% der 3,7 Billionen Euro (4,00 Billionen $) des Sektors an Wohnimmobilien (RRE) ausmachen.
Sie stellte Mängel bei der Vergabe von Hypotheken fest, kam aber dennoch zu einer beruhigenden Botschaft.
"Obwohl die Überprüfung einige Herausforderungen im RRE-Sektor aufgedeckt hat, bleiben die Aussichten insgesamt relativ positiv", so die EZB in einem Rundschreiben. "Obwohl der RRE-Sektor unter gewissem Stress steht, scheint dieser überschaubar zu sein, und die Banken sind aktiv damit beschäftigt, die Probleme anzugehen."
Von den 1,4 Billionen Euro an ausstehenden Wohnungsbaudarlehen (Stand: Juni letzten Jahres) werden die Zinsen für 412 Milliarden Euro bis Juni 2025 neu festgesetzt - wahrscheinlich viel höher - so die EZB.
"Dies stellt ein erhebliches Risiko für Kreditnehmer dar, die nicht in der Lage sind, die höheren Zinssätze zu zahlen", fügte sie hinzu.
Die Überprüfung der EZB hat auch gezeigt, dass die Kreditgeber immer noch nicht angemessen die Risiken abwägen, bevor sie eine Hypothek gewähren - 16 Jahre nach der globalen Finanzkrise, die in diesem Markt ihren Anfang nahm, und ein Jahrzehnt, nachdem die EZB die Bankenaufsicht übernommen hat.
So haben die Banken in einigen Ländern beispielsweise keine Obergrenzen für das Verhältnis zwischen einem Kredit und dem Wert der Immobilie oder zwischen den Kosten für die Bedienung einer Hypothek und dem Einkommen des Kreditnehmers festgelegt - und auch nicht, dass diese Schwellenwerte außer Kraft gesetzt werden können.
Konkret wiesen 46,5 % der in den 12 Monaten bis Juni 2023 vergebenen Hypotheken ein Verhältnis zwischen Kredit und Wert von mehr als 80 % auf, und in 16,5 % der Fälle überstieg es sogar den Wert der Immobilie.
Kurz vor oder zu dem Zeitpunkt, als die Zinsen zu steigen begannen, gingen die Banken offenbar mehr Risiken ein: Zwischen Juni 2021 und Juni 2023 stieg der Anteil der Hypotheken, die an Kreditnehmer vergeben wurden, die mehr als 30% ihres Einkommens für die Bedienung des Kredits ausgeben, von 47% auf fast 53%.
"Die Schwelle von 30% ist an sich nicht riskant, aber ab diesem Wert kann es zu einer Verschlechterung kommen", so die EZB.
Bei rund 40% der neuen Wohnungsbaudarlehen, die bis Juni 2022 vergeben wurden, wurde die Bewertung der Sicherheiten nicht von einem Gutachter durchgeführt. Die Banken scheinen auch Schwierigkeiten zu haben, die Rückzahlungskapazität eines Kreditnehmers zu beurteilen.
Die EZB sagte, dass die Banken "aufgefordert wurden, die Mängel zu beheben" und dass die Ergebnisse keine Auswirkungen auf die Anforderungen haben werden.
"Insgesamt gibt es zwar noch Verbesserungsmöglichkeiten, aber die Reaktion des Bankensektors deutet darauf hin, dass man sich bemüht, die Risiken zu mindern und die Stabilität in der RRE-Landschaft zu erhalten", so die EZB. ($1 = 0,9240 Euro) (Bericht von Francesco Canepa, Bearbeitung von Alison Williams)
