VIB Vermögen : Geschäftsbericht 2021 der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft

GESCHÄFTSBERICHT

2021

BBI

BÜRGERLICHES BRAUHAUS IMMOBILIEN AG

KENNZAHLEN NACH HGB IM ÜBERBLICK

in TEUR	2021	2020		Änderung in %
Umsatzerlöse	15.596	15.470	+0,8
Ergebnis nach Steuern	7.690	6.899	+11,5
Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse	7.705	7.100	+8,5
Bilanzsumme	159.911	158.814	+0,7
Eigenkapital	50.233	50.233	+/-0
Eigenkapitalquote (in %)	31,4	31,6		-0,2 PP

INHALT

AN DIE AKTIONÄRE

I.	BRIEF DES VORSTANDS	2
II.	BERICHT DES AUFSICHTSRATS	4

LAGEBERICHT

I.	GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS	6
II.	WIRTSCHAFTSBERICHT	8
III.	RISIKO- UND CHANCENBERICHT	13
IV.	PROGNOSEBERICHT	21
V.	CORPORATE GOVERNANCE	22
VI.	SONSTIGE ANGABEN NACH § 289a HGB	23

JAHRESABSCHLUSS

I.	BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2021	26
II.	GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 01.01.2021 BIS 31.12.2021	29
III.	EIGENKAPITALSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2021	30
IV.	KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021	32

ANHANG

I.	ALLGEMEINES	34
II.	BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE	34
III.	ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ	36
IV. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG	40
V. ERLÄUTERUNGEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG	41
VI. SONSTIGE PFLICHTANGABEN	42
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER	47
BESTÄTIGUNGSVERMERK	48
IMPRESSUM		57

AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

AN DIE AKTIONÄRE

I. BRIEF DES VORSTANDS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

die BBI Immobilien AG blickt trotz der anhaltenden Corona-Pandemie auf ein erfolgreiches Geschäfts- jahr 2021 zurück und hat alle Anfang des Jahres abgegebenen Prognosen erfüllt. Während die Umsatzerlöse wie geplant leicht um 0,8 % gestiegen sind, so konnte beim Ergebnis nach Steuern ein überproportionaler Zuwachs von 8,5 % erreicht werden. Besonders stolz sind wir, dass wir auch in Zeiten der Pandemie unsere seit Jahren sehr niedrige Leerstandsquote halten konnten. Aufgrund der diversifizierten Mieterstruktur sowie unserem erstklassigen Inhouse-Immobilienmanagements inner- halb des VIB-Konzerns konnten wir zum Jahresende 2021 ,wie auch im Vorjahr, eine Leerstandsquote von 0,0 % erreichen.

Unverändert zu den Vorjahren lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in der Bewirtschaftung des insgesamt 37 Objekte umfassenden Immobilienportfolios. Neben der Durchführung von Moderni- sierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen standen dabei auch im zweiten Pandemiejahr immer die enge Zusammenarbeit und der laufende Informationsaustausch mit unseren Mietern im Vordergrund. So hat die BBI von der Krise besonders betroffene Mieter unterstützt und im Verlauf des Jahres 2021 insgesamt Mieterlasse in Höhe von 203 TEUR, sowie Mietstundungen in Höhe von 25 TEUR gewährt. Darüber hinaus sind in diesem Zusammenhang keine weiteren negativen Ergebniseffekte aufgetreten.

Die Zinsaufwendungen konnten deutlich um 690 TEUR auf 1.730 TEUR reduziert werden. Dies beruht im Wesentlichen auf zahlreichen in den Jahren 2020 und 2021 abgeschlossenen Zinsneuvereinbarun- gen für unsere Immobilienkredite. Der Durchschnittszinssatz für unsere Darlehensverbindlichkeiten ist deshalb nochmals gesunken.

Als Unternehmen haben wir derzeit natürlich auch die Entwicklung der Ukraine-Krise fest im Blick. Da wir mögliche Folgen für die deutsche Wirtschaft derzeit nicht abschätzen können, bleiben diese bei der Planung für das Geschäftsjahr 2022 unberücksichtigt.

In Bezug auf die andauernde Corona-Pandemie rechnen wir auch für das Gesamtjahr 2022 mit weiteren Belastungen für die Gesellschaft, die mit erwarteten Mieterlasse in Höhe von rund 100 TEUR jedoch niedriger ausfallen dürften, als im abgelaufenen Jahr 2021.

Insgesamt rechnen wir für die BBI Immobilien AG in 2022 mit Umsatzerlösen in der Brandbreite von 15.000 - 16.200 TEUR sowie mit einem Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse von 7.400 - 8.200 TEUR.

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

Mein besonderer Dank gilt den Mitarbeitern des VIB-Konzerns, die einen wichtigen Beitrag zum erfolgreichen Geschäftsverlauf 2021 geleistet haben.

Ingolstadt, im März 2022

Rainer Hettmer

- Vorstand -

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

II. BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

das Geschäftsjahr 2021 war erneut geprägt von der Corona-Pandemie. Weitere Lockdowns, die Geschäftsschließungen nach sich gezogen haben, wirkten sich wie schon im Vorjahr auf nahezu alle Bereiche unseres Lebens aus. Unser stabiles Geschäftsmodell hat auch im vergangenen Geschäfts- jahr dazu beigetragen, dass wir erneut ein erfolgreiches Jahr abschließen konnten. Die effiziente Bewirtschaftung unserer Immobilien und unsere solide Finanzierungspolitik tragen entscheidend zu diesem Erfolg bei. Unser Immobilienportfolio war im gesamten Berichtsjahr komplett vermietet. Die Umsatzerlöse sowie das um Sondereffekte bereinigte Ergebnis nach Steuern konnten erneut ge- steigert werden.

Der Aufsichtsrat hat sich während des gesamten Geschäftsjahres 2021 intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst. Er hat die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben jederzeit wahrgenommen. Der Aufsichtsrat wurde umfassend und vollständig vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. Der Informations- und Gedankenaustausch zwischen Aufsichtsrat und Vorstand fand darüber hinaus auch regelmäßig außerhalb der Sitzungen statt. Dadurch war der Aufsichtsrat zu jedem Zeitpunkt über die aktuelle Geschäftslage und alle wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.

Im Geschäftsjahr 2021 fanden vier Aufsichtsratssitzungen (Präsenz- und Videokonferenzen) statt, an denen jeweils alle Aufsichtsratsmitglieder teilgenommen haben. Die aufgrund gesetzlicher und satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse wurden zeitnah gefasst

Nachfolgend die Termine der Aufsichtsratssitzungen mit den wesentlichen Themen:

In der Bilanzsitzung am 22. März 2021erfolgte nach einer ausführlichen Erläuterung der Geschäfts- zahlen 2020 die Feststellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2020. Auf der Tages- ordnung standen auch der Bericht über die Nicht-Prüfungsleistungen sowie der Risikobericht zum 31.12.2020. Des Weiteren legte der Vorstand die Ergebnisplanung für das Jahr 2021 vor. Ferner wurde ein Kompetenzprofil für den Aufsichtsrat beschlossen. Vorstand und Aufsichtsrat besprachen in dieser Sitzung auch die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 30. Juni 2021, auf der neben den üblichen Tagesordnungspunkten auch die Wahl des Aufsichtsrats anstand. In zwei eigenen Tagesordnungspunkten erfolgte sowohl der Vorschlag der Kandidaten für die Wahl des Aufsichtsrats als auch der Vorschlag zur Wahl des Abschlussprüfers an die Hauptversammlung

Mittels eines Umlaufbeschlusses im Mai 2021erfolgte die Zustimmung des Aufsichtsrats zur Durch- führung der Hauptversammlung 2021 als virtuelle Hauptversammlung, sowie die Festlegung der finalen Tagesordnung der Hauptversammlung 2021.

In der Sitzung am 30. Juni 2021erfolgte die Konstituierung des Aufsichtsrats. In der zuvor erfolgten Wahl des Aufsichtsrats durch die Hauptversammlung wurden Herr Rupert Hackl, Frau Prof. Dr. Michaela Regler und Herr Ludwig Schlosser in den Aufsichtsrat gewählt. Herr Ludwig Schlosser wurde zum Aufsichtsratsvorsitzenden und Herr Rupert Hackl zum stellvertretenden Aufsichtsratsvor- sitzenden gewählt.

Die Tagesordnungspunkte, die in der Sitzung am 9. August 2021behandelt wurde, waren insbeson- dere der Halbjahres- und der Risikobericht zum 30.06.2021.

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AN DIE AKTIONÄRE I LAGEBERICHT I JAHRESABSCHLUSS I ANHANG

In der Sitzung am 13. Dezember 2021berichtete der Vorstand über die geschäftliche Entwicklung im Jahr 2021 sowie die Planung für das Geschäftsjahr 2022. Ferner erläuterte der Vorstand die relevan- ten Auswirkungen des Gesetzes zur Stärkung der Finanzmarktintegrität (FISG). Ein Prüfungsaus- schuss sowie ein Nominierungs- und Personalausschuss wurden gebildet. Ebenfalls auf der Tages- ordnung standen Beschlussfassungen zur Frauenquote, die Entsprechenserklärung für den Deutschen Corporate Governance Kodex sowie der Finanzkalender für das Geschäftsjahr 2022.

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der Sonntag GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, und dem Vertreter der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in der Aufsichtsratssitzung vom 21. März 2022 ausführlich be- handelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2021 hat zu keiner Änderung geführt, so dass der unein- geschränkte Bestätigungsvermerk erteilt wurde. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde ohne Einwendungen gebilligt und somit festgestellt.

Dem Vorstand, Herrn Rainer Hettmer, und den Mitarbeitern des VIB-Konzerns, die für die Betreuung des Immobilienportfolios verantwortlich sind, dankt der Aufsichtsrat für ihre engagierte Arbeit.

Neuburg/Donau, im März 2022

Ludwig Schlosser

- Aufsichtsratsvorsitzender -

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LAGEBERICHT

I. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

1. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (kurz: BBI Immobilien AG oder BBI) ist ein Bestands- halter von Gewerbeimmobilien. Kern der Geschäftstätigkeit sind der Erwerb, die Vermietung sowie die Verwaltung von Einzelhandelsobjekten - darunter vor allem Fachmarktzentren und SB-Märkte im wachstumsstarken süddeutschen Raum. Zudem existiert ein Bestand an Gastronomieobjekten mit Büro- und Wohneinheiten sowie einem Brauereigelände. Das Brauereigelände ist langfristig an die Herrnbräu GmbH, eine Tochtergesellschaft der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (BHB Brau- holding AG), verpachtet.

Die BBI Immobilien AG ist an der BHB Brauholding AG beteiligt. Der Anteil der BBI Immobilien AG an der BHB Brauholding AG hat sich im Berichtsjahr nicht verändert und liegt zum Stichtag 31.12.2021 bei 34,2 %. Diese Beteiligung wird im Jahresabschluss unter der Position Finanzanlagen (Beteiligungen) ausgewiesen.

2. UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIE

Die BBI verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert durch eine effiziente Immobilienbewirtschaftung, eine nachhaltige Finanzierungspolitik sowie die fortlaufende Verbesserung der Erlös- und Kosten- struktur zu steigern. Der Immobilienbestand der BBI konzentriert sich vorwiegend auf die wirtschaft- lich starken Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg. Der Fokus liegt auf Städten mit 50.000 bis 200.000 Einwohnern, die sich als eigenständige Ballungszentren mit einem über-durchschnitt- lichen Wirtschaftswachstum und einer starken Kaufkraftentwicklung auszeichnen.

Bei den Mietern handelt es sich im Wesentlichen um Einzel- und Fachhandelsketten, mit welchen größtenteils Mietvertragslaufzeiten von mehr als fünf Jahren vereinbart sind. Dadurch generiert die Gesellschaft langfristig planbare Erträge und sichert ausreichende Liquidität für operative und strategische Maßnahmen.

3. STEUERUNGSSYSTEM

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudget- planung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Ab- weichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungs- maßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die BBI konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen "Umsatzerlöse" sowie das "um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis nach Steuern".

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den

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Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten Ergebnis nach Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen und den Prognose- zahlen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der BBI sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Summe der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe des gesamten Zinsaufwands, der nach den Abschreibungen die zweitgrößte Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung der BBI darstellt.

Finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung		2021
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV		15.596	TEUR
Ergebnis nach Steuern	Ergebnis nach Steuern lt. GuV
ohne Sondereinflüsse	abzgl. / zzgl. Sondereinflüsse		7.705	TEUR

2020

15.470 TEUR

7.100 TEUR

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	31.12.2021
	auf Basis der effektiven
Leerstandsquote	Jahresnettomiete	0,0 %
Durchschnittliche Verzinsung
des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	1,6 %

31.12.2020

0,0 %

1,7 %

4. MITARBEITER

Die Gesellschaft beschäftigt neben dem Alleinvorstand, Rainer Hettmer, aktuell keine Mitarbeiter. Im Bereich der Gebäudeverwaltung wird das Immobilienportfolio von Mitarbeitern des VIB-Konzerns verwaltet. Ebenso werden kaufmännische und andere Verwaltungsaufgaben wie z. B. das Rech- nungswesen, Finanzierung und Investor Relations durch Mitarbeiter des VIB-Konzerns abgedeckt.

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II. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. MARKT- UND WETTBEWERBSUMFELD

Die konjunkturelle Entwicklung war wie auch im Jahr 2021 stark abhängig vom Corona-Infektions- geschehen und den damit verbundenen Schutzmaßnahmen. Trotz der andauernden Pandemie- situation und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Vorjahr aber wieder erholen. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2021 um 2,7 % höher ausgefallen als im Vorjahr.

Im Vergleich zum Krisenjahr 2020, in dem die Produktion im Zuge der Corona-Pandemie teilweise massiv eingeschränkt war, hat sich die Wirtschaftsleistung in 2021 in nahezu allen Wirtschafts- bereichen wieder erhöht. Während sich der private Konsum in etwa auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres stabilisiert hat, waren die Konsumausgaben des Staates wieder eine der Wachstumsstützen der deutschen Wirtschaft. Der Staat gab vor allem mehr Geld aus, um die im Frühjahr 2021 flächen- deckend eingeführten kostenlosen Antigen-Schnelltest und die Corona-Impfstoffe zu beschaffen sowie Test- und Impfzentren zu betreiben.

Die Dienstleistungsbereiche verzeichneten gegenüber 2020 deutliche Zuwächse. So nahm die Wirtschaftsleistung der Unternehmensdienstleister, zu denen Forschung und Entwicklung, Rechts- und Steuerberater sowie Ingenieurbüros zählen, um 5,4 % zu. Im zusammengefassten Wirtschafts- bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe fiel das Wirtschaftswachstum aufgrund der anhaltenden pandemiebedingten Einschränkungen mit 3,0 % dagegen etwas geringer aus. Lediglich im Bauge- werbe, in dem die Corona-Pandemie in 2020 keine sichtbaren Spuren hinterlassen hatte, ging die Wirtschaftsleistung um 0,4 % leicht zurück.

Erfreulich zeigte sich auch die Entwicklung des Außenhandels, der sich nach den starken Rück- gängen im Vorjahr wieder erholt hat. Preisbereinigt exportierte Deutschland 9,4 % mehr Waren und Dienstleistungen ins Ausland als in 2020. Die Importe stiegen gleichzeitig preisbereinigt um 8,6 %. Damit lag der Außenhandel in Deutschland nur noch leicht unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019.

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat das Jahr 2021 trotz Corona-Krise mit einem neuen Rekord abgeschlossen. Das Transaktionsvolumen belief sich auf insgesamt 111,1 Mrd. Euro, was einem Plus von 36 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Dies ist erneut ein Beleg für die Attraktivität des Immobilienstandorts Deutschland und zeigt gleichzeitig auch den Mangel an renditebringenden Anlagealternativen für Investoren.

Das Segment Einzelhandel bleibt auch im zweiten Jahr der Pandemie herausfordernd. In Immobilien dieser Assetklasse wurden im vergangenen Jahr insgesamt 8,5 Mrd. Euro investiert, was einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 2,1 Mrd. Euro bedeutet. Mit 6,0 Mrd. Euro floss dabei der Großteil des Kapitals in Fachmärkte, Supermärkte und Discounter sowie überwiegend lebens- mittelgeankerte Fachmarktzentren. Dagegen waren Investments in Shopping-Center, Warenhäuser und innerstädtische Geschäftshäuser aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen weniger stark gefragt.

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