Deutsche Bank : „Hauspreise und Mieten dürften ungebremst ansteigen“

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Vor allem deshalb sind seit 2009 die Haus- und Wohnungspreise vielerorts kräftig gestiegen. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie von Deutsche Bank Research. Besonders angespannt bleibt die Lage in den Metropolen, wo die Preise um rund 80 Prozent stiegen. In kleineren Städten legten sie immernoch um bis zu 60 Prozent zu.

Zwar wurden 2017 in Deutschland schätzungsweise 305.000 Wohnungen fertiggestellt, für 2018 erwarten Experten sogar einen Anstieg auf 335.000. Dennoch wird der Wohnraum noch knapper werden, da mit einem Bedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr gerechnet wird. Denn gerade in den Metropolen steigen die Einwohnerzahlen.

Mit Gesetzen wie der Mietpreisbremse dürfte es nach Ansicht der Ökonomen kaum gelingen, den Wohnraummangel in den Griff zu bekommen. Für 2018 wird erwartet, dass die Preise und Mieten weiter kräftig steigen. Eine Kurzanalyse der sechs großen Häuser- und Wohnungsmärkte Deutschlands: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart.

Frankfurt: Die Einwohnerzahl wächst um rund 8.000 Personen pro Jahr. Doch das Wohnangebot ist knapp: Schon 2015 fehlten 40.000 Wohnungen, inzwischen liegt die Zahl bei rund 50.000. Es dürfte bis weit in das nächste Jahrzehnt dauern, bis der Nachfrageüberhang abgebaut ist. Entsprechend stiegen im Zeitraum 2009 bis 2017 die Wohnungspreise im Bestand um 68 Prozent und die Preise für Reihenhäuser im Bestand um 60 Prozent. Bis zum Brexitsommer 2016 war die Preisdynamik eher verhalten. Damit ist es vorbei: Im Jahr 2017 stiegen die Wohnungspreise um über 15 Prozent. Noch immer ist unklar, wie viele Arbeitsplätze im Zuge des Brexit in Frankfurt entstehen - diese Unsicherheit erhöht die Verhandlungsspielräume für Vermieter und Verkäufer.

Für das Jahr 2027 wird eine Einwohnerzahl von über 800.000 Personen prognostiziert, 65.000 mehr als heute. In den vergangenen Jahren entstanden in Frankfurt viele tausend Wohnungen in früheren öffentlichen Gebäuden und Gewerbeflächen. Auch neue Stadtteile sind entstanden oder in Planung - so sollen bis zu 30.000 Menschen in einem neuen Viertel im Nordwesten in Richtung Taunus wohnen können. Alle Anstrengungen konnten den Wohnungsmangel jedoch lediglich eindämmen. Die angespannte Marktlage dürfte über Jahre bestehen bleiben.

Berlin: In der deutschen Hauptstadt stiegen 2017 die Haus- und Wohnungspreise um rund
zehn Prozent gegenüber Vorjahr. Die Arbeitslosenraten fallen auf Rekordtiefstände, die Zahl der Beschäftigten steigt stetig. Gleichzeitig wird nur relativ wenig gebaut - die Experten sprehcen von einer großen Diskrepanz zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen. Die Preise und Mieten dürfte auch im Jahr 2018 ungebremst ansteigen.

München: Es fehlen Zehntausende Wohnungen, die Leerstandsquote ist faktisch null, die Wohnungspreise haben sich seit 2009 mehr als verdoppelt. Im gleichen Zeitraum stieg die Einwohnerzahl von 1,36 Millionen auf 1,53 Millionen. Die Stadt baut perspektivisch zu wenig. Angesichts der Engpässe erwarten die Ökonomen in den nächsten Jahren höhere Preise und Mieten.

Hamburg: Die Mieten steigen im Vergleich zu den anderen Metropolen unterdurchschnittlich. Die relativ rege Bauaktivität und die stabile Einwohnerzahl wirken dämpfend. Die Niedrigzinsen könnten deshalb der Haupttreiber für Hamburgs Wohnungs- und Hauspreise sein. Deshalb könnten sich steigende Zinsen hier stärker bemerkbar machen als in anderen Metropolen. Die Studienautoren erwarten in Hamburg für 2018 nur leicht steigende Hypothekenzinsen.

Düsseldorf: In der NRW-Landeshauptstadt dürften die Preise ähnlich stark von den Zinsen abhängen wie in Hamburg. Die Zahl der Einwohner erhöhte sich seit 2009 um nur fünf Prozent und damit weniger stark als in anderen Metropolen. Auch andere Nachfragetreiber fielen weniger ins Gewicht. Deshalb sind die Wohnungspreise und Mieten eher (unter-)durchschnittlich gewachsen.

Stuttgart: Die Kessellage der Stadt verhindert einen dynamischen Neubau. Die Wohnungspreise haben sich trotz geringen Einwohnerwachstums (plus sechs Prozent) im aktuellen Zyklus verdoppelt. Die sehr gute Wirtschaftsstruktur ist der wesentliche Preistreiber (plus 14 Prozent in 2017). Angesichts des wohl weiter boomenden Arbeitsmarktes dürften die Nachfrage und somit auch die Preise und Mieten in den kommenden Jahren weiter zulegen.

Boomende Metropolen trotz höherer Zinsen

Für diese Metropolen erwarten die Analysten in den kommenden Jahren weitere Preissteigerungen. Jedoch könnten vier Bedingungen ein Ende dieses Trends signalisieren:

1. Ausweitung des Angebot bis hin zu den ersten Leerständen
2. Nachlassen der Wohnungsnachfrage
3. Zunehmende Miet- statt Kaufentscheidung
4. Deutliche Zinserhöhung der EZB

Die ersten drei Bedingungen dürften in vielen Städten frühestens gegen Ende des Jahrzehnts erfüllt sein. Die EZB dürfte dagegen spätestens in den Sommermonaten dieses Jahres beginnen, den Fahrplan für geringere Anleihekäufe
zu kommunizieren - was sich indirekt auch auf das Zinsniveau auswirkt.

Mit dem Ende der Anleihekäufe droht ein Strukturbruch, denn es könnten viele Jahre mit schwachen oder sogar negativen Gesamtmarktrenditen folgen. Doch aufgrund der Wohnungsnot in vielen Metropolen rechnen die Studienautoren, dass auch in einem 'Zinsschock'-Szenario die Wohnungen vielerorts knapp bleiben.