DEFAMA Deutsche Fachmarkt : “Umsatz und FFO im ersten Quartal 2021 um über 29% gesteigert – weiteres Wachstum im laufenden zweiten Quartal erwartet – Buy Rating und 24,00 Euro Kursziel bestätigt”

DEFAMA

Buy (unverändert) Kursziel: 24,00 Euro (unverändert)

18 | Mai | 2021

n Kurs (Euro)			20,00
Hoch / Tief 52 Wochen		20,60 / 15,80
n Allgemeine Angaben
Land		Deutschland
WKN			A13SUL
ISIN		DE000A13SUL5
Internet		www.defama.de
Fiskaljahr			31/12
Rechnungslegungsstandard			HGB
Tag der Erstnotiz		13. Juli 2016
Marktkapitalisierung (Mio. Euro)			88,4
Anzahl von Aktien (Mio.)			4,42
Streubesitz			65%
Streubesitz Marktkapitalisierung (Mio. Euro)		57,5
CAGR FFO nach Steuern ('20 -'23e)			16,9%
n Bewertung / Multiplikatoren			2020	2021e	2022e	2023e
Marktkapitalisierung/Umsatz			6,1	5,4	4,8	4,3
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)			35,3	17,5	23,6	20,5
Dividendenrendite			2,4%	2,8%	3,1%	3,4%
Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV)			3,51	3,14	3,01	2,85
Kurs-NAV-Verhältnis (KNV)			1,19	1,05	0,94	0,87
n Kennzahlen je Aktie (Euro '000)			2020	2021e	2022e	2023e
Nettogewinn je Aktie			0,57	1,14	0,85	0,98
Dividende je Aktie			0,48	0,56	0,62	0,68
Buchwert je Aktie			5,70	6,37	6,65	7,01
Nettoinventarwert (Net Asset Value) je Aktie	16,86	19,04	21,17	23,09
n Finanzdaten (Euro '000)			2020	2021e	2022e	2023e
Brutto-Mieterlöse			14.578	16.297	18.499	20.758
Betriebliche Aufwendungen			-2.626	-3.098	-3.385	-3.721
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	8.989	13.175	12.202	13.784
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	5.625	9.122	7.711	8.733
Netto-Finanzergebnis			-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern (EBT)			3.495	6.708	5.039	5.782
Besteuerung			-985	-1.640	-1.280	-1.451
Nettogewinn nach Minderheiten			2.505	5.056	3.746	4.317
FFO nach Steuern			5.873	7.133	8.250	9.382
Eigenkapital (ohne Minderheitsanteile)			25.204	28.139	29.410	30.987
Marktwert des Immobilienportfolios			178.920	198.321	213.637	231.318
Eigenkapitalrendite nach Steuern			10,0%	19,0%	13,0%	14,3%
Eigenkapitalquote			18,4%	19,5%	19,2%	18,8%
n Wesentliche Aktionäre
MSC Invest GmbH (Matthias Schrade)			29%
Geminus GmbH (Dr. Carsten Müller)			4%
Aufsichtsrat			2%
n Finanzkalender
1H Bericht 2021		August 2021
SRC Forum Financials & Real Estate	8. September 2021
9M Bericht 2021		November 2021
n Analysten			Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA
			Christopher Mehl, MBA, CFA

Umsatz und FFO im ersten Quartal 2021 um über 29% gestei- gert - weiteres Wachstum im laufenden zweiten Quartal er- wartet - Buy Rating und 24,00 Euro Kursziel bestätigt

Das Unternehmen hat heute den Bericht für das erste Quar- tal 2021 veröffentlicht. Die Zahlen der ersten drei Monate la- gen vollumfänglich im Rahmen unserer Erwartungen. Der Umsatz stieg um nahezu 30% von 3,13 Mio. Euro auf 4,05 Mio. Euro. Hierin inbegriffen waren Erträge von 42 Objekten (1Q 2020: 37 Objekte). Während in der Vorjahresperiode die Erträge aus Radeberg folglich des Umbaus verringert waren, wurde das Ergebnis in dieser Periode durch Mietaussetzun- gen folglich der anhaltenden Corona Pandemie belastet. Die Mieteingangsquote im ersten Quartal lag hier bei 92%. Auch wenn wir im laufenden Jahr von deutlich höheren Belastun- gen in diesem Zusammenhang als im Vorjahr ausgehen, be- werten wir die Auswirkungen aufgrund der Mieterstruktur im Portfolio insgesamt als geringfügig. Das operative Ergebnis auf EBITDA-Basis konnte von 1,98 Mio. Euro auf 2,56 Mio. Euro ebenfalls um über 29% gesteigert werden. Das Vorsteu- erergebnis lag zum Stichtag bei über 950 Tsd. Euro, ein Plus von rund 22% zur Vorjahresperiode, während der Nettoge- winn um über 18% auf 701 Tsd. Euro anstieg. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 16 Cent. Der cash-getrieben FFO konnte um 29% von 1,31 Mio. Euro auf 1,69 Mio. Euro wach- sen. Der FFO je Aktie konnte somit von 30 Cent auf 38 Cent ausgebaut werden. Die Eigenkapitalquote sowie der LTV ha- ben sich seit Jahresende 2020 leicht von 18,4% auf 19,1% bzw. von 60,2% auf 59,2% verbessert und der NAV je Aktie konnte von 16,86 Euro auf 17,09 Euro erhöht werden.

Während im Auftaktquartal 42 Objekte zum Ergebnis beige- tragen haben, profitiert das Ergebnis des zweiten Quartals bereits von weiteren Ergebnisbeiträgen. Zum einen wird das Objekt in Seeberg erstmals Erlöse für das komplette Quartal beitragen, zum anderen erfolgte der Nutzen/Lasten Über- gang des HanseCenter, worüber wir mit unserem jüngsten Update vom 30. April bereits berichtet haben, wodurch ein weiteres Objekt Mieterträge für über zwei Monate zum Halb- jahresergebnis beisteuern wird.

E-Mail

Internet

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Die Liquidität der Gesellschaft ist mit rund 8 Mio. Euro wei- terhin sehr komfortabel und wir können uns gut vorstellen, dass noch im laufenden zweiten Quartal über einen weite- ren Zukauf berichtet werden kann. Die Guidance für das Ge- samtjahr, welche einen FFO von 7,1 Mio. Euro und einen Nettogewinn von 3,1 Mio. Euro ohne den Einmaleffekt aus dem Verkauf des Fachmarktzentrum Bleicherode vorsieht, wurde erneut bekräftigt und auch wir sind überzeugt, dass diese Ziele erreicht werden können. Nach dem guten Start in das laufende Geschäftsjahr bestätigen wir unsere Kauf- empfehlung mit dem Rating Buy sowie unser Kursziel von 24,00 Euro für die Aktie.

18 | Mai | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

		DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Industrie:	Immobilien			VORSTAND
Segment:	Einzelhandel
Zielmärkte:	Deutschland
Geschäftssitz:	Berlin
Gründung:	2014			Matthias
				Schrade
Anzahl Mitarbeiter:	21			CEO
Investor Relations:	Matthias Schrade ([e-mail])
				AUFSICHTSRAT
Bonitätseinstufung:	n/a
Handelsplatz/Börse:	München, Xetra, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin
Marktsegment:	m:access
WKN:	A13SUL		Peter	Ulrich	Henrik
			Schropp	Rücker	von Lukowicz
ISIN:	DE000A13SUL5		(Vorsitzender)

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ("DEFAMA") ist eine in Berlin ansässige Immobilien-Investmentgesellschaft mit dem Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. DEFAMA wurde im November 2014 als Aktiengesellschaft nach deutschem Recht gegründet. Die Erstnotierung der Aktien erfolgte am 13. Juli 2016 an der Börse München. Das Unternehmen wird geleitet durch den Vorstand Matthias Schrade, der vom Aufsichtsrat bis zum 31.10.2024 bestellt worden ist. Matthias Schrade verfügt über langjährige Erfahrung und sehr breite und fundierte Kenntnisse in der Immobilienbranche. Er war schon in sehr jungen Jahren unternehmerisch tätig. So war er im Alter von 20 Jahren Mitgründer der Research-Gesellschaft namens GSC Research mit dem Fokus Small und Mid Caps im deutschsprachigen Raum. Darüber hinaus war Herr Schrade als Mitglied des Vorstands für das in München ansässige Immobilienunternehmen FCR Immobilien tätig und verantwortete dort die Umwandlung des Unternehmens in eine Aktiengesellschaft und zudem einige Ankäufe und deren Finanzierungen. Für die DEFAMA ist Herr Schrade u.a. zuständig für die Themen Objektauswahl, Kaufverhandlung, Finanzierung, Betreuung der Hauptmieter und Öffentlichkeitsarbeit bzw. Investor Relations. Die Aufgaben, Tätigkeiten und Entscheidungen des Vorstands werden vom Aufsichtsrat unter dem Vorsitz vom Peter Schropp kontrolliert. Der Aufsichtsratsvorsitzende verfügt über exzellente Managementerfahrungen, so u.a. aufgrund seiner Funktion als Vorstandsmitglied des in Neuburg an der Donau ansässigen und börsennotierten Immobilienunternehmens VIB Vermögen AG. Unter seiner Ägide wuchs das Immobilienportfolio von VIB auf eine Größe von rd. 1 Mrd. Euro an. Der Aufsichtsrat wird komplettiert durch Ulrich Rücker, ehemaliger Vorstand der Rücker Immobilien Portfolio AG, und durch Henrik von Lukowicz, ehemaliger IR-Manager der METRO AG.

Die Strategie von DEFAMA ist es, sich als Nischenanbieter in dem Segment von kleinen Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten, vor allem in Nord- und Ostdeutschland zu etablieren. DEFAMA zielt bei den Einzelhandelsobjekten in der Regel auf Fachmarktzentren in einem Preissegment zwischen 1 Mio. Euro und 5 Mio. Euro ab. In dieser Nische sieht das Unternehmen besondere Chancen, weil die im Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. So ist es das erklärte Ziel von DEFAMA, einen Ankauf maximal zur 9-fachen Jahresnettomiete zu tätigen, was einer Anfangsrendite von mindestens 10% entspricht. Die Finanzierung der jeweiligen Ankäufe führt DEFAMA in der Regel mit Hilfe von lokalen Volksbanken und Sparkassen durch und strebt hier, sofern möglich, eine Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zu 85% an. Folglich ist der Cash Flow mit rd. 30% auf das eingesetzte Eigenkapital sehr hoch.

Bei der Objektsuche konzentriert sich DEFAMA auf kleine bis mittelgroße Städte in als strukturschwach geltenden Regionen. Hier sind die Immobilienpreise selbst für Top-Standorte deutlich niedriger als in großen, bekannten Städten. Objekte wie die durchschnittlich zum 9-fachen der Jahresmiete von DEFAMA erworbenen Fachmarktzentren würden in Berlin, Hamburg oder München mindestens das 14- bis 15-fache kosten, oft noch mehr. Die Objekte sollen keinen größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf aufweisen und an mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als (Anker-)Mieter für eine Mietdauer von mindestens 5 Jahren vermietet sein. Der Erwerb und die Finanzierung der Immobilien erfolgen grundsätzlich immer über Objektgesellschaften (sog. Special Purpose Vehicle), an denen die DEFAMA AG jeweils zu 100% beteiligt ist. Die DEFAMA AG fungiert dabei als Holding und stellt das zum Objektankauf erforderliche Eigenkapital bereit. Die Fremdfinanzierung wird als regressloses Darlehen an die jeweiligen Objektgesellschaften als unmittelbare Darlehensnehmer ausgereicht. Die DEFAMA Gruppe ist folglich in der Form strukturiert, dass in einem möglichen Insolvenzfall einer der Objektgesellschaften für die finanzierende Bank keine Rückgriffsmöglichkeit auf die DEFAMA AG als deren Mutter besteht.

Seit der Gründung der Gesellschaft im November 2014 wurden 5 Kapitalerhöhungen durchgeführt - zunächst mit einem Emissionsvolumen von 2,175 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 2,00 Euro, anschließend im März 2016 noch einmal mit einem Emissionsvolumen von 1 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 3,33 Euro, im Dezember 2016 mit einem Volumen von 322 Tsd. Aktien zu 6,00 Euro, im September 2018 mit einem Volumen von 353 Tsd. Aktien zu einem Preis von 12,00 Euro und schließlich im September 2019 mit einem Volumen von 520 Tsd. Aktien zu einem Preis von 15,00 Euro.

Das bilanzielle Eigenkapital liegt zum 1Q 2021 bei rund 26 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme betrug zuletzt 19,1% und der LTV lag zuletzt bei 59,2% (Stand zum 31.03.2021).

Auf mittlere Sicht strebt die Gesellschaft an, einer der größten Bestandshalter von Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst zum Ende des ersten Quartals 2021 43 Objekte mit einem Marktwert von insgesamt rund 179 Mio. Euro. Die Verteilung der Gesamtmieteinnahmen auf die einzelnen Branchen sowie die geographische Allokation der Objekte selbst wird durch die beiden Grafiken unten illustriert:

Quelle: Unternehmensdaten, SRC Research

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2 | SRC Equity Research

18 | Mai | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG								CAGR
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung (DEFAMA-Gruppe)
31/12 HGB ('000)	2017	2018	2019	2020	2021e	2022e	2023e	'20 - '23e
Brutto-Mieterlöse	5.828	9.086	11.208	14.578	16.297	18.499	20.758	12,5%
Objektkosten	-1.244	-2.214	-2.634	-3.085	-2.663	-3.014	-3.342
Netto-Mieterlöse	4.584	6.872	8.574	11.493	13.634	15.485	17.416
Sonstige betriebliche Erträge	121	78	68	122	2.639	102	89
Personalaufwand	-470	-719	-1.037	-1.503	-1.900	-2.064	-2.234
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-347	-698	-560	-1.123	-1.198	-1.321	-1.487
Operativer Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA)	3.888	5.534	7.044	8.989	13.175	12.202	13.784	15,3%
Operative Marge zu Netto-Mieterlösen	85%	81%	82%	78%	97%	79%	79%
Abschreibungen	-1.219	-1.946	-2.547	-3.364	-4.053	-4.491	-5.051
Operativer Gewinn nach Abschreibungen (EBIT)	2.669	3.588	4.497	5.625	9.122	7.711	8.733	15,8%
Zinserträge	0	5	9	9	9	11	10
Zinsaufwendungen	-897	-1.340	-1.728	-2.139	-2.423	-2.683	-2.961
Netto-Finanzergebnis	-896	-1.335	-1.719	-2.130	-2.414	-2.672	-2.951
Ergebnis vor Steuern	1.773	2.253	2.778	3.495	6.708	5.039	5.782	18,3%
Steuern	-411	-552	-710	-985	-1.640	-1.280	-1.451
Steuerquote	23,2%	24,5%	25,6%	28,2%	24,4%	25,4%	25,1%
Nettogewinn vor Minderheiten	1.362	1.701	2.068	2.509	5.068	3.759	4.331	19,9%
Minderheiten	-2	-23	-12	-4	-12	-13	-14
Nettogewinn nach Minderheiten	1.360	1.678	2.056	2.505	5.056	3.746	4.317
Durchschnittlich Anzahl Aktien ('000)	3.547	3.620	4.052	4.420	4.420	4.420	4.420
Nettogewinn je Aktie (EPS)	0,38	0,46	0,51	0,57	1,14	0,85	0,98	19,9%
Dividende je Aktie	0,34	0,40	0,45	0,48	0,56	0,62	0,68
in % des Nettoergebnisses	88,7%	86,3%	88,7%	84,7%	49,0%	73,2%	69,6%
in % vom FFO	46,7%	39,7%	39,5%	36,1%	34,7%	33,2%	32,0%
Zinsdienstdeckungsgrad	4,3	4,1	4,1	4,2	5,5	4,6	4,7
FFO nach Steuern	2.581	3.646	4.615	5.873	7.133	8.250	9.382	16,9%
FFO nach Steuern je Aktie	0,73	1,01	1,14	1,33	1,61	1,87	2,12
Aktionärs-Eigenkapital	11.383	16.376	24.684	25.204	28.139	29.410	30.987	7,1%
Nettoinventarwert (Net Asset Value)	29.873	42.975	59.515	74.507	84.146	93.574	102.037	11,1%
Bilanzsumme	55.412	85.785	104.277	136.712	144.262	153.575	164.739
Bilanzielle Eigenkapitalquote	20,5%	19,1%	23,7%	18,4%	19,5%	19,2%	18,8%
Eigenkapitalrendite (nach Steuern)	12,3%	12,1%	10,0%	10,0%	19,0%	13,0%	14,3%	12,5%
Marktwert des Immobilienportfolios	72.820	108.450	137.260	178.920	198.321	213.637	231.318
Buchwert je Aktie (Euro)	3,21	4,52	6,09	5,70	6,37	6,65	7,01	7,1%
Nettoinventarwert je Aktie (Euro)	8,42	11,87	13,46	16,86	19,04	21,17	23,09	11,1%
Beleihungsauslauf (Loan-to-Value)	61,1%	62,0%	58,2%	59,2%	58,6%	58,1%	57,8%

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3 | SRC Equity Research

18 | Mai | 2021

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

SRC Research

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			damaliger	damaliges
Rating Chronik	Datum	Rating	Aktienkurs	Kursziel
DEFAMA	30. April 2021	Buy	19,50 €	24,00 €
DEFAMA	25. Februar 2021	Buy	19,20 €	24,00 €
DEFAMA	18. Januar 2021	Buy	19,20 €	23,00 €
DEFAMA	3. November 2020 Accumulate	19,10 €	21,00 €
DEFAMA	29. Juli 2020	Buy	17,40 €	21,00 €
DEFAMA	7. Mai 2020	Buy	15,90 €	20,00 €
DEFAMA	25. Februar 2020	Buy	16,40 €	20,00 €

Wichtige Hinweise:

Der in dieser Studie genannte Kurs der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG entspricht dem Schlusskurs vom 17. Mai 2021. Die DEFAMA hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens beauftragt.

Disclaimer © 2021 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klin- gerstr. 23, D-60313 Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten.

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