Während die börsennotierten Gewerbeimmobilienmärkte eingebrochen sind, hat sich der Preisverfall nicht in vollem Umfang in den Bewertungen niedergeschlagen, was zu einer Pattsituation zwischen relativ optimistischen Vermietern und Käufern geführt hat, die auf tiefere Rabatte warten.

Bürogebäude stehen im Mittelpunkt dieser Pattsituation. Die während der COVID leergezogenen Büros werden nur langsam wieder bezogen, während die höheren Zinsen die Immobilienwerte in dem Maße belasten, wie die Bedienung der Schulden teurer wird.

Real Estate Investment Trusts (REITs) wie Dexus, einer der größten Büroeigentümer des Landes, Charter Hall Group und Centuria Office REIT haben in ihren halbjährlichen unabhängigen Bewertungen im Juni und Juli ihre Portfolios zwischen 4 und 8 % herabgestuft.

Zusammen mit den Bewertungen vom Dezember haben die großen REITs, die Immobilien bauen, besitzen und betreiben, ihre Büroportfolios im vergangenen Jahr um etwa ein Zehntel oder weniger herabgesetzt. Nicht-Büroimmobilien sind sogar noch weniger gefallen.

Das ist nur ein Bruchteil des Rückgangs an den öffentlichen Märkten. Die Aktien von Dexus sind seit 2022 um 28% gefallen, während Charter Hall sich fast halbiert hat. Der australische REIT-Benchmark liegt trotz eines Anstiegs von 4% in diesem Jahr immer noch ein Fünftel unter dem Niveau vor dem COVID.

Eine derartige Divergenz zwischen öffentlichen und privaten Bewertungen ist zwar nicht ungewöhnlich, da die Eigentümer erstklassiger Immobilien nicht bereit sind, ihre Bestände zu reduzieren, doch spiegelt die gähnende Kluft die allgemeine Unsicherheit in diesem Sektor wider.

"Die Käufer sind nicht bereit, den Preis der letzten Bewertungen zu zahlen", sagte Winston Sammut, Investmentmanager bei der Sequoia Financial Group und ehemaliger Manager bei Charter Hall. "Man kann einen Wert für etwas festlegen, aber wenn niemand bereit ist, diesen Preis zu zahlen, ist es kein echter Wert."

Die REITs argumentieren, dass ihre Portfolios voll mit erstklassigen Gebäuden und Mietern sind. Auf Fragen von Reuters sagte Centuria, dass sich die Bewertungen für kleinere Bürogebäude gut halten und verwies auf den kürzlichen Verkauf eines Objekts in Canberra für 23 Millionen AUD, der nur 1,7% unter dem Buchwert vom Dezember lag. Dexus und Charter Hall reagierten nicht auf Anfragen nach einem Kommentar.

Die Anleger sind geteilter Meinung, ob die nicht börsennotierten Preise so weit fallen werden wie die öffentlichen Märkte, aber selbst Optimisten sind vorsichtig. Grant Berry, ein REIT-Portfoliomanager bei SG Hiscock & Company, bezeichnet einen Preisrückgang von 30% als "heftig", hält aber auch einen Rückgang von 20% für möglich.

Es wird erwartet, dass sich die Bewertungen von nicht börsennotierten Unternehmen auf einem ähnlichen Niveau wie die Preise auf dem öffentlichen Markt einpendeln werden, mit Abschlägen zwischen 20 und 30 %, so die Meinung von Investmentbankern.

Ein kürzlich erfolgter, viel beachteter Verkauf unterstreicht die Abwärtsrisiken. Dexus verkaufte letzten Monat einen erstklassigen Wolkenkratzer in der Innenstadt von Sydney für 393 Millionen AUD, was einem Abschlag von 17% gegenüber der Bewertung vom Dezember entspricht.

Angesichts der Aussicht auf hohe Preisnachlässe ziehen die Eigentümer ihre Verkäufe zurück. Der US-Private-Equity-Riese Blackstone und der chinesische Versicherer Ping An haben in diesem Jahr den Verkauf hochkarätiger Bürogebäude in Sydney gestoppt, nachdem sie zu niedrige Gebote abgegeben hatten, wie lokale Medien berichteten. Blackstone lehnte eine Stellungnahme ab, und Ping An reagierte nicht auf eine Anfrage nach einem Kommentar.

Laut Amy Pham, einer REIT-Fondsmanagerin bei der Pengana Capital Group, können die Bewerter ihre Herabstufungen rechtfertigen, solange es nur wenige große Verkäufe gibt, an denen sie die Preise messen können.

"Die Bewerter erweisen sich selbst keinen Dienst, wenn sie vorsichtig sind. Je mehr sie sich zurückhalten, desto mehr Käufer und Investoren werden sich zurückhalten."

AUFBRECHEN DER BLOCKADE

Der wachsende Druck auf die Eigentümer, die aus den nicht börsennotierten Immobilienfonds abgewanderten Investoren zu bezahlen, könnte sie letztendlich dazu zwingen, Gebäude zu verkaufen, um Barmittel zu beschaffen und so den Stillstand zu überwinden, sagte Sammut.

"Das Geld steht Schlange, um auszusteigen, bevor die Bewertungen vollständig an die Zinserhöhungen angepasst sind", sagte er. "Je mehr Rückzahlungen eingehen, desto größer wird der Druck für weitere Verkäufe.

Charter Hall hat bereits eingeschränkt, wie viel Anleger aus einem seiner größten nicht börsennotierten Büroimmobilienfonds abziehen können, da das Unternehmen darum kämpft, Käufer zu Preisen zu finden, die es für fair hält.

In den Vereinigten Staaten hat Blackstone seit November wiederholt die Rücknahmen von Anlegern aus seinem Flaggschiff-Immobilienfonds begrenzt.

Der australische 100-Milliarden-A$-Pensionsfonds Hostplus schloss im Juni abrupt seine eigenständigen Immobilien- und Infrastrukturfonds und begründete dies mit den Kosten, der Komplexität und der Notwendigkeit, den gesamten Asset-Mix und den Cashflow zu verwalten.

"Hostplus, das ist ein Anfang", sagte Pham. "Wir werden sehen, ob die Fondsmanager, die Charter Halls, die Centurias und die Dexus ebenfalls große Rücknahmen erhalten.

($1 = 1,4628 australische Dollar)