Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2
2016

13.07.2016 / 15:16
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13. Juli 2016

Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016

Angebotsmangel bremst Transaktionsdynamik

  - Transaktionsvolumen um 28 % auf 18,1 Mrd. Euro zurückgegangen

  - Das fehlende Angebot im Core-Bereich bremst den Umsatz

  - Spitzenrendite fällt auf 4 % bei Büroimmobilien in den TOP-7-Metropolen

  - Portfolio-Transaktionen gehen deutlich zurück

Das Transaktionsvolumen in den deutschen Top-7-Städten ist im ersten
Halbjahr 2016 deutlich zurückgegangen - im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um 28 % auf 18,1 Mrd. Euro. Die stärksten Einbrüche gab es in Köln und
Frankfurt. Allein Hamburg konnte sein Ergebnis leicht verbessern. "Das
schrumpfende Transaktionsvolumen basiert nicht auf einem zurückgehenden
Investitionsinteresse, sondern auf der anhaltenden Fokussierung auf Core-
Immobilien", erklärt Andreas Wende, COO von Savills und Head of Investment
Germany. "Hier ist das Angebot übersichtlich und die Nachfrage sehr hoch."
So liegt die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den
TOP-7-Metropolen 2016 mit 4 % um drei Basispunkte unter dem Niveau am Ende
des ersten Quartals. Ebenfalls um drei Basispunkte ging die Spitzenrendite
von Geschäftshäusern auf 3,6 % zurück. Um 46 % auf 5,1 Mrd. Euro
zurückgegangen sind zudem die Portfolio-Transaktionen, insbesondere im
Einzelhandelsbereich mit -79 % auf 1,3 Mrd. Euro. Auch das Bürosegment
verlor mit einem Umsatz von 900 Mio. Euro 38 %. Deutlich gewonnen haben mit
+79 % auf 2 Mrd. Euro Portfolien der Rubrik Sonstiges - Hotels,
Pflegeheime, Mischportfolios etc..

Grundsätzlich sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland
unverändert attraktiv. Das spiegelt sich auch in der positiven Entwicklung
der Vermietungsmärkte wider. Der Anteil internationaler Investoren ist
insgesamt stabil bei 44 % - sehr stark in Berlin und eher schwach in
Stuttgart. "Welche Konsequenzen der Brexit für die deutschen
Immobilienmärkte hat, ist in Gänze noch nicht abzusehen", sagt Wende.
"Kurzfristig hat sich das internationale Interesse an deutschen Metropolen
erhöht und damit der Druck auf die Renditen. Führt die Neuordnung der
Wirtschaftsbeziehungen mit Großbritannien - Deutschland exportiert jährlich
Waren für rund 90 Mrd. Euro über den Kanal: mehr, als nach China - zu einer
Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung, bleibt dies nicht ohne
Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt."

Top-Deals im ersten Halbjahr waren der Verkauf des International Business
Campus (ibc) in Frankfurt durch die EGE Germann Estate Group AG  für 400
Mio. Euro an die RFR-Holding oder das von Savills Investment Management für
320 Mio. Euro an Patrizia Immobilien verkaufte Einzelhandels-Portfolio.

Berlin
Internationale Investoren erhöhen den Nachfragedruck

  - Berlin mit gut 2 Mrd. Euro Umsatz deutschlandweit vorn

  - Zuzug von Ämtern und Unternehmen nach Berlin erhöht die Nachfrage

  - Höchste Preise für Geschäftshäuser im Metropolenvergleich

  - Internationale Investoren tätigen Zweidrittel des Transaktionsvolumens

Trotz anhaltender Anfrage - gerade internationaler Investoren - bleibt auch
in Berlin der Investmentumsatz im ersten Halbjahr um ein Drittel hinter dem
der ersten sechs Monate 2015 zurück. Im TOP-7-Vergleich jedoch bleibt die
Bundeshauptstadt mit gut 2 Mrd. Euro bundesweit vorn - knapp vor Hamburg
und München. Der Nachfragedruck wird durch die allein im zweiten Quartal
2016 jeweils um 10 Basispunkte gesunkene Spitzenrendite für Büroimmobilien
(3,8 %) und Geschäftshäuser (3,4 %) illustriert - zusammen mit Köln der
stärkste Rückgang unter den TOP 7. Berliner Geschäftshäuser sind damit
deutschlandweit am teuersten und bei Büroimmobilien liegt nur noch München
vor Berlin. "Die Diskussionen um die weitere Verlagerung von Ministerien
aus Bonn nach Berlin sowie der Zuzug weiterer deutscher Körperschaften kann
die Flächennachfrage auf Nutzerseite weiter erhöhen - angesichts dieser
günstigen Perspektiven und in Erwartung von weiteren Mietpreissteigerungen
dürfte die Nachfrage auch auf Seiten der  (internationalen) Investoren
weiter zunehmen", erwartet Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills
verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. So sorgen ausländische
Käufer für fast Zweidrittel des Umsatzes - der höchste Anteil unter den
Metropolen. Perspektive: weiter steigende Preise. Zu den großen Deals
zählen die Ankäufe des Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz und des
The Westin Grand Berlin im Rahmen eines Portfoliokaufs durch FDM
Management.

Düsseldorf
Bautätigkeit sorgt für Investmentnachschub

  - Umsatzrückgang um 13 % auf 625 Mio. Euro

  - Internationale Investoren sorgen für 59 % des Umsatzes

  - Rege Bautätigkeit in der Landeshauptstadt

  - Segment 20 Mio. bis 60 Mio. Euro besonders begehrt

Nach Berlin ist Düsseldorf die Metropole mit dem höchsten Anteil
internationaler Investoren, die hier für knapp 60 % des Umsatzes sorgen.
Der heterogene Branchenmix und die positiven Fundamentaldaten schaffen
gerade im Bereich 20 Mio. bis 60 Mio. Euro hohe Nachfrage und verlässlichen
Umsatz - zunehmend auch in sekundären Lagen. "In Düsseldorf wird viel
gebaut und sorgt in diesem Segment für Nachschub", erläutert Stefan
Mellies, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft
in Düsseldorf. Mellies verweist etwa auf die großen Stadtumbauprojekten mit
Mischquartieren wie Belsenpark und Le Quartier Central. "Großvolumige
Büroobjekte jenseits der 100 Mio. Euro sind seltener vertreten und werden
in B-Lagen aktuell noch verhalten betrachtet", so Mellies. In guten
Innenstadtlagen hingegen werden auch großvolumige Objekte bereits vor
Baufertigstellung veräußert, wie zum Beispiel das  Projekt La Tête, welches
die Aurelis kurz nach der Grundsteinlegung an einen institutionellen
Investor verkaufen konnte. Auch in Düsseldorf ist der Umsatz im ersten
Halbjahr zurückgegangen, allerdings mit 13 % auf 625 Mio. Euro
unterdurchschnittlich. Gegenüber dem ersten Quartal liegen die
Spitzenrenditen unverändert bei 4,1 % für Büroimmobilien und 3,8 % für
Geschäftshäuser.

Frankfurt
Hochhäuser sorgen im zweiten Halbjahr für Umsatz

  - Transaktionsvolumen schrumpft trotz ibc-Verkauf um 48 %

  - Bürosatelliten wie Niederrad oder Eschborn werden interessanter

  - Wohnnutzung in zentralen Lagen ist als Beimischung willkommen

  - Anteil internationaler Investoren unterdurchschnittlich

Das Transaktionsvolumen in Frankfurt ist überdurchschnittlich um 48 % auf
1,4 Mrd. Euro zurückgegangen - trotz des Verkaufs des International
Business Campus für 400 Mio. Euro oder des Acculeums durch Tishman Speyer
für 144 Mio. Euro an AGC Equity Partner. Für eine internationale
Finanzmetropole liegt der Anteil ausländischer Investitionen mit 38 % recht
niedrig, auch wenn er zuletzt leicht gestiegen ist.

"In der Mainmetropole fehlen insbesondere große Objekte im Angebot",
erklärt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das
Investmentgeschäft in Frankfurt, nicht zum ersten Mal. "Die Investoren
prüfen inzwischen auch Immobilien in Satellitenstandorten wie Niederrad und
Eschborn, sofern sie mit lang laufenden Mietverträgen Sicherheit bieten".
Ein weiterer Treiber am Frankfurter Investmentmarkt dürften auch weiterhin
die Projektentwickler bleiben, welche sich einen starken Bieterwettstreit
um begehrte Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial liefern, insbesondere
wenn auch eine Wohnnutzung umsetzbar scheint, wie etwa beim Deutsche-Bank-
Dreieck. Da sich derzeit vier der für die Mainmetropole so typischen
Hochhäuser im Markt befinden, dürfte das Transaktionsvolumen in der 2.
Jahreshälfte spürbar zulegen.

Hamburg
Core-Plus-Segment sorgt für Umsatz

  - Einzige Metropole mit gestiegenem Transaktionsvolumen

  - Umsatz erhöht sich um 2 % auf fast 2,0 Mrd. Euro

  - Abschlüsse im Core-Plus-Segment sorgen für Umsatz

  - größeres Angebot könnte für weiteren Umsatzanstieg in der 2.
    Jahreshälfte sorgen

Als einzige Metropole konnte Hamburg seinen Umsatz im ersten Halbjahr
steigern - um 2 % auf knapp 2 Mrd. Euro gegenüber dem ersten Halbjahr 2015.
Dazu trugen einige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich bei,
darunter der Verkauf des Telekom-Campus in der City-Nord von der TAS an
Amundi Real Estate sowie der Zuschlag an die Düsseldorfer Gerchgroup für
das Entwicklungsareal Holsten-Brauerei, das von Carlsberg verkauft wird.

"Im ersten Halbjahr wurden vor allem Core-Plus-Immobilien in
innenstadtnahen Teilmärkten wie der City-Nord oder der City-Süd
veräußert",
erklärt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das
Investmentgeschäft in Hamburg. "Das wird absehbar so bleiben, weil es für
diese Märkte eine stabile Nachfrage gibt - und es an alternativen Angeboten
im Core-Segment mangelt." Trotzdem sind die Renditen im Core-Plus-Segment
wohl ausgereizt. Auch die Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal mit
4 % für Büroimmobilien und 3,7 % für Geschäftshäuser nicht bewegt.

Da sich die Produktverfügbarkeit in den kommenden Monaten erhöhen dürfte,
könnte sich der Umsatz in der zweiten Jahreshälfte noch einmal erhöhen.

Köln
Potenzial in innenstadtnahen Teilmärkten

  - Umsatz geht um 57 % auf 348 Mio. Euro zurück

  - Sondereffekt Lanxess-Arena wird sich 2016 nicht wiederholen

  - Spitzenrenditen sinken im zweiten Quartal um 10 Basispunkte

  - Zunehmendes internationales Interesse an Köln

Nach dem Rekordjahr 2015 ist der Umsatz im ersten Halbjahr 2016 um 57 % auf
348 Mio. Euro gesunken, der stärkste Rückgang unter den TOP-7-Metropolen.
"Einen derart großvolumigen Verkauf wie den der Lanxess-Arena, wird es im
Jahr 2016 nicht geben", sagt Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head
of Düsseldorf und Köln bei Savills. "Daher wird das Transaktionsvolumen das
Vorjahresergebnis wohl nicht erreichen." Zudem zeigen sich insbesondere
Eigentümer innerstädtischer Core-Immobilien immer weniger verkaufsbereit.
Die Produktknappheit drückt deutlich auf die Renditen. Allein im zweiten
Quartal gingen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien und Geschäftshäuser
um je 10 Basispunkte auf 4,1 % bzw. 3,7 % zurück. "Potenzial bieten
innenstadtnahe Stadtteile wie Mülheim oder Deutz, die moderne Immobilien
und solvente Mieter bieten", erläutert Aspiotis. Optionen, die zunehmend
auch von internationalen Käufern gesucht werden, deren Anteil bei immerhin
schon 52 % liegt.

München
Investoren weiter risikoavers, trotz sinkender Renditen in B-Lagen

  - Mit fast 2,0 Mrd. Euro Umsatz um 19 % unter dem Ergebnis des Vorjahres

  - Kaum Core-Immobilien im Angebot

  - Weiter sinkende Renditen in B-Lagen

  - Nur gut ein Drittel des Umsatzes entfiel auf internationale Käufer

In der bayerischen Landeshauptstadt ist der Umsatz im ersten Halbjahr 2016
um 19 % auf knapp 2 Mrd. Euro gesunken. "Der Rückgang spiegelt nicht ein
nachlassendes Investoreninteresse wider, sondern die verhaltene
Bereitschaft von Eigentümern insbesondere Core-Immobilien anzubieten",
resümiert Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das
Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "So weichen die Investoren in
Core-Plus-Lagen wie die Arnulfstraße aus - was auch hier zu kontinuierlich
sinken Renditen führt." Internationale Investoren zeigten sich im 1.
Halbjahr des laufenden Jahres etwas zurückhaltender - ihr Anteil sank um 13
Prozentpunkte auf 37 %. Die Spitzenrenditen hingegen sind zumindest im
zweiten Quartal nicht erneut gesunken und liegen bei 3,7 % für
Büroimmobilien und 3,5 % für Geschäftshäuser - im Metropolenvergleich der
niedrigste und zweitniedrigste Wert. Trotz des hohen Anlagedrucks und der
sinkenden Renditen gerade in Core-Plus-Lagen, bleibt die Bereitschaft ins
Risiko zu gehen, gering. Eher steigen die Investoren bei
Projektentwicklungen früher ein - zumal die Vorvermietungsquoten hier hoch
sind. Zu den Top-Deals im ersten Halbjahr zählen der Verkauf des Baywa-
Tower durch Baywa/Competo an Wealthcap für 280 Mio. Euro sowie die
Veräußerung des ehemaligen Siemens-Standorts in der
Richard-Strauß-Straße
durch Siemens an die Bayrische Versorgungskammer.

Stuttgart
Projektentwicklungen schaffen Investitionsgelegenheiten

  - Transaktionsumsatz geht um 21 % auf 534 Mio. Euro zurück

  - B-Lagen wie Vaihingen rücken zunehmend in den Fokus

  - Spitzenrenditen sind im Metropolenvergleich relativ attraktiv

  - Der Anteil internationaler Investoren wächst nur langsam

Auch in Stuttgart ist der Investmentumsatz zurückgegangen -
unterdurchschnittlich um 21 % auf 534 Mio. Euro. Vor allem großvolumige
Verkäufe im höheren zweistelligen oder gar dreistelligen Millionenbereich
fehlten. Auch in der baden-württembergischen Landeshauptstadt müssen die
Investoren angesichts des mangelnden Angebots im Core-Bereich auf Randlagen
wie Vaihingen und Weilimdorf ausweichen. "Dieser Trend wird sich in diesen
Teilmärkten eher noch verstärken", prognostiziert Dr. Frank Urfer, Director
und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und
Stuttgart. Bereits im zweiten Quartal ging in den B-Lagen die Rendite um 10
Basispunkte zurück, während die Spitzenrenditen mit 4,2 % für
Büroimmobilien und 3,8 % für Geschäftshäuser stabil blieben. Da die
Renditen - trotz ähnlich guter Rahmenbedingungen - im Metropolenvergleich
noch etwas höher sind, ist das Interesse an Stuttgarter Immobilien hoch.
"Da einige Projektentwicklungen auf den Markt kommen und Eigentümer die
attraktiven Preise zur Portfolio-Bereinigung nutzen, rechnen wir im zweiten
Halbjahr mit einem ähnlich hohen Investmentumsatz, wie im ersten Halbjahr",
so Dr. Urfer. Der Stuttgarter Markt blieb auch im 1. Halbjahr dominiert von
einheimischen Käufern. Obwohl der Anteil ausländischer Käufer anstieg, lag
er doch nur bei 32 %.

Unsere aktuelle Research-Publikation Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt
Deutschland Q2 2016 steht ab sofort auf www.savills.de zur Verfügung.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

  - An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

  - Corporate Finance - Valuation

  - Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

  - Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

  - Landlord und Occupier Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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