Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutscher Büroflächenmarkt Q2 2016

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutscher Büroflächenmarkt Q2 2016

13.07.2016 / 12:33
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13. Juli 2016

In der City werden die Büros knapp

  - Starke Vermietungsdynamik in den TOP-6-Büromärkten

  - Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2016 um 11 % auf 1,6 Mio. m² gestiegen

  - Der Leerstand sinkt zum Jahresende auf unter 6 %

  - Zunehmende Flächenknappheit bei modernen, großen Flächen in der City

  - Konsequenz ist der Anstieg der Spitzenmiete auf 28,57 Euro/m²

Mit 1,6 Mio. m² konnten in der ersten Jahreshälfte in den
TOP-6-Büromärkten
Deutschlands 11 % mehr vermietet werden, als im Vergleichszeitraum des
Vorjahres. Mit 450.900 m² liegt Berlin vor München mit 372.100 m². Den
stärksten Schub erlebte Köln mit einem Zuwachs von knapp 65 % auf 207.000
m². Hier wirkt die Anmietung von 60.000 m² durch die Zurich Gruppe im
Neubauprojekt Messe City - der bis dato bundesweit größte Abschluss in
2016. Die durch eine stabile Konjunktur forcierte Vermietungsdynamik macht
die zunehmende Flächenknappheit zum beherrschenden Thema in den TOP-6-
Büromärkten Deutschlands. Insbesondere moderne, große und
zusammenhängende
Flächen in zentralen Lagen sind rar. Am Ende des zweiten Quartals stehen
4,6 Mio. m² leer - nochmals 5 % weniger, als zum Abschluss des ersten
Quartals. Damit ist allein im zweiten Quartal die Leerstandsquote um 30
Basispunkte auf 6,2 % gesunken. "Bis zum Jahresende erwarten wir einen
weiteren Rückgang des Leerstands auf unter 6 %", prognostiziert Marcus
Mornhart, Head of Office Agency Germany bei Savills. Zwar erhöht sich das
jährliche Fertigstellungsvolumen bis 2018 auf 1,16 Mio. m², doch die knapp
900.000 m², die in diesem Jahr auf den Markt kommen, können die steigende
Nachfrage nicht bedienen - zumal drei Viertel dieser Neubauflächen bereits
vorvermietet sind. "In der Entwicklung befinden sich Büroflächen in einem
starken Wettbewerb mit Wohnflächen, deren Bau aktuell von der Politik der
Vorzug gegeben wird", so Mornhart, "und deren preisliche Entwicklung auch
bei den Grundstückspreisen für Büroimmobilien wirksam wird." So verteuerte
sich auch die Spitzenmiete gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um 3 % auf
28,57 Euro/m². Bundesweit vorn liegen hier weiterhin Frankfurt (38 Euro/m²)
und München (34,50 Euro/m²). "Die stärkste Mietendynamik erwarten wir für
Berlin", sagt Mornhart: "Lag die Spitzenmiete hier 2015 noch bei 24 Euro/
m², sind inzwischen 26 Euro/m² erreicht; Ende des Jahres werden es 27 Euro/
m² sein." Zum Brexit erklärt Mornhart: "Die Brexit-Entscheidung wird keinen
kurzfristigen Effekt auf die Deutschen Immobilienmärkte haben.
Mittelfristig werden vor allem Frankfurt - Banken und Anwälte - sowie
Berlin - etwa mit ihrer Tech-Szene - von der Entscheidung profitieren, die
beiden internationalsten Städte in Deutschland."

Berlin

  - Im ersten Halbjahr wurden mit 450.900 m² 4,6 % mehr umgesetzt

  - Deutschlandweit liegt Berlin damit vorn

  - Der Leerstand droht bis Jahresende unter 3 % zu sinken

  - Die Spitzenmiete wird in sechs Monaten bei 27 Euro/m² liegen

In keinem anderen Metropolenmarkt ist der Leerstand so rasch und so tief
gesunken, wie in Berlin. Ende Juni erreichte der Leerstand mit 3,2 % ein
neues Rekordtief - auch bedingt durch eine Nettoabsorption von 190.000 m²
im ersten Halbjahr. 450.900 m² wurden in den ersten sechs Monaten
umgesetzt, 4,6 % mehr, als im ersten Halbjahr 2015. Die Einstein-Stiftung
mietete zum Beispiel 11.000 m² im Robert-Koch-Forum. "Bis zum Jahresende
sehen wir einen Leerstand von unter 3 %", erwartet Christian Leska,
Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin.
2006 lag der Leerstand noch bei 9 %. "Schon jetzt gibt es gelegentlich
Bewerbungsverfahren, bei denen sich die Mietinteressenten mit einem
Mietpreisangebot beim Eigentümer bewerben müssen." Gleichzeitig werden im
laufenden Jahr nur 158.100 m² Bürofläche fertig gestellt - halb so viel,
wie 2015. Trotz des signifikanten Leerstands werden spekulative Projekte
selten gebaut, da die Banken weiterhin restriktiv agieren. Spekulativ
begonnene Projekte, wie die "feratti offices" oder das "Palais Holler",
sind eigenkapitalfinanziert. Die Folge der Verknappung sind kräftig
steigende Mieten. Allein gegenüber dem Vorquartal legte die Spitzenmiete um
5,7 % auf 25,90 Euro/m² zu. Leska: "Bis zum Jahresende wird die
Spitzenmiete auf 27 Euro/m² steigen." Verschärft wird die Situation durch
Initiativen, die noch in Bonn verbliebenen sechs Bundesministerien nach
Berlin zu holen. Auch deutsche Unternehmen und Institutionen liebäugeln
zunehmend mit einem Sitz in der Bundeshauptstadt.

Düsseldorf

  - Umsatz auf stabilem hohen Niveau von 162.800 m²

  - Vom Angebotsmangel in der City profitieren periphere Teilmärkte

  - Einen Schub erlebt der Teilmarkt Grafenberger Allee

  - Die Durchschnittsmiete klettert leicht auf 14,75 Euro/m²

Der Umsatz am Düsseldorfer Büroflächenmarkt bleibt mit 162.800 m² im
ersten
Halbjahr nur um 4 % hinter dem der ersten sechs Monate 2015 zurück. Trotz
zurückgestellter Großgesuche ist die Nachfrage weiterhin hoch und kann
insbesondere in den Innenstadt kaum befriedigt werden. "Davon profitieren
periphere Teilmärkte wie der Medienhafen und Seestern", erklärt Jan-Niklas
Schroers, Teamleader Office Agency bei Savills. "In den vergangenen sechs
Monaten vor allem aber profitierte die Lage Grafenberger Allee, die seit
Fertigstellung der Wehrhahnlinie über eine gute Anbindung an die Innenstadt
verfügt. Zudem gibt es hier moderne Flächen zu einem Mietpreisniveau von 12
Euro/m²." So wurde im ersten Halbjahr 2016 mit 16.700 m² bereits mehr
Bürofläche vermietet, als im gesamten Jahr 2015. Alternativ zu
Neuabschlüssen entscheiden sich viele Unternehmen für eine Verlängerung
ihres Vertrags. Zwar hat der Leerstand im zweiten Quartal um 30 Basispunkte
abgenommen, doch mit 9,4 % hat Düsseldorf die größten Flächenreserven
unter
den TOP-6-Standorten. Die Spitzenmiete bleibt im zweiten Quartal mit 26
Euro/m² stabil, während die Durchschnittsmiete um 1,7 % auf 14,75 Euro/m²
geklettert ist. Schroers: "Erfreulich ist der Zuzug der Douglas Holding,
die mit ihrer Hauptverwaltung 8.600 m² im Projekt DUO anmietete -
gleichzeitig der größte Abschluss in Düsseldorf im ersten Halbjahr."

Frankfurt

  - Umsatz steigt um mehr als ein Viertel auf 211.300 m²

  - Einige Großgesuche verheißen Umsatzanstieg im zweiten Halbjahr

  - Durch den Brexit wird der Umsatz in Frankfurt erst mittelfristig
    forciert

  - Frankfurt bleibt mit 38 Euro/m² die teuerste deutsche Bürometropole

Mit einem Plus von 26 % auf 211.300 m² konnte der Frankfurter
Büroflächenmarkt im ersten Halbjahr überdurchschnittlich zulegen.
Großgesuche sorgen für Dynamik, wenngleich erst wenige zu einem Abschluss
gekommen sind. Das verheißt auch für das zweite Halbjahr hohe Umsätze. Im
Kontext der Brexit-Entscheidung sitzt Frankfurt als Ausweichstandort für
den globalen Finanzplatz London mittelfristig in der ersten Reihe.
"Flächenreserven sind vorhanden", betont Benjamin Remy, Director Office
Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in
Frankfurt. "Denn Mainhattan hat mit 8,8 % den zweitgrößten Leerstand unter
den TOP-6-Bürometropolen. Allerdings verfügen nur 40 % der 1,1 Mio. m²
Leerstand über die nötige moderne Ausstattung." Von den 200.000 m², die
2016 und 2017 fertig gestellt werden, sind bereits zwei Drittel
vorvermietet. Remy: "Erst 2018 erfährt der Markt mit knapp 300.000 m² neuer
Büroflächen eine deutliche Angebotsverbesserung." In Frankfurt wird
traditionell die höchste Spitzenmiete der Republik gezahlt, die aktuell
stabil bei 38 Euro/m² liegt. Das gilt auch für die Durchschnittsmiete, die
allerdings leicht um 1,9 % auf 19 Euro/m² gefallen ist. Auf Bankenviertel/
City konzentrieren sich 38 % des Umsatzes. Nächst größter Teilmarkt ist
Eschborn mit 10 %. Für den größten Abschluss des zweiten Quartals sorgte
die Union Investment durch Anmietung von knapp 8.000 m² in der Neuen
Mainzer Straße 14-18. Die im ersten Quartal erfolgte Anmietung von knapp
18.000 m² durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Japan Center bleibt
der größte Abschluss im ersten Halbjahr.

Hamburg

  - Flächenmangel drückt den Umsatz leicht auf 238.000 m²

  - Spitzenmiete von 25 Euro/m² liegt deutlich unter Metropolendurchschnitt

  - Entwicklungsprojekte schaffen moderne, aber keine zusätzliche
    Bürofläche

  - Alternativlagen sind Bahrenfeld und östliche Alster

In Hamburg mangelt es signifikant an Büroflächen im CBD. 170.000 m² kommen
2016 auf den Markt, wovon jedoch bereits über 50 % vermietet sind. Auch
2017/2018 werden insgesamt nur 330.000 m2 fertig gestellt - kaum mehr, als
allein 2010 fertig gestellt wurden. Der Flächenmangel drückt auch auf den
Umsatz, der im ersten Halbjahr mit 238.000 m² um 4,1 % unter dem der ersten
Jahreshälfte 2015 liegt. Die Folge sind eine leicht um 2 % auf 25 Euro/m²
steigende Spitzenmiete in diesem Zeitraum und eine um 0,7 % auf 14,60 Euro/
m² wachsende Durchschnittsmiete. "Obwohl Hamburg die zweitgrößte Stadt
Deutschlands ist und im ersten Halbjahr den drittgrößten Umsatz
verzeichnet, liegt die Spitzenmiete auf Rang 5 der TOP 6", erklärt Ken
Hoppe, Associate Director und bei Savills verantwortlich für das
Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. "Nur in Köln wird weniger gezahlt."
Zwar werden aktuell mit dem bisherigen Standort der City-Hochhäuser am
Hauptbahnhof, den Städthöfen, den vormaligen Arealen von HypoVereinsbank,
Springer, Allianz und Commerzbank sechs Großprojekte mit einem
Investitionsvolumen von jeweils über 250 Mio. Euro entwickelt, mit denen
auch moderne Büroflächen geschaffen werden. Allerdings geht die
Neuentwicklung dieser bisher reinen Bürostandorte mit einer
Nutzungsmischung von Büro, Wohnen, Hotel und Einzelhandel einher, so dass
netto keine zusätzliche Bürofläche auf den Markt kommt. Der Leerstand ist
folgerichtig von über 9 % im Jahr 2010 auf aktuell 5,4 % gesunken - Tendenz
fallend, da einige Großgesuche im zweiten Halbjahr für einen höheren Umsatz
sorgen werden. Hoppe: "Alternative Standorte könnten Bahrenfeld im Westen
oder Lagen östlich der Alster sein, wo es noch Entwicklungsreserven gibt.
Auch höher bauen - zumindest in citynahen Teilmärkten - ist eine Option."
Für den größten Umsatz im zweiten Quartal und ersten Halbjahr sorgte die
Axa Colonia mit dem Umzug auf 9.800 m² des Fleet Office in der City-Süd.

Köln

  - Umsatzsprung um 64,7 % auf 207.000 m²

  - Zurich Gruppe schließt mit 60.000 m² den deutschlandweit größten
    Vertrag ab

  - Rechtsrheinische Lage wie Deutz und Kalk/Mülheim haben
    Flächenpotenziale

  - Durchschnittsmiete stieg im zweiten Quartal um 7,7 % auf 14,05 Euro/m²

Den größten Umsatzsprung unter den TOP-6-Städten machte der Kölner
Markt:
+64,7 % auf 207.000 m². Verantwortlich zeichnet vor allem der Abschluss der
Zurich Gruppe über 60.000 m² in der künftigen Messe City im
rechtsrheinischen Teilmarkt Deutz. Tatsächlich rücken zunehmend die
rechtsrheinischen Lagen Deutz oder Kalk/Mülheim in den Fokus vor allem der
Mietinteressenten, die große moderne Flächen suchen. "Linksrheinisch und
vor allem in der Innenstadt fehlen entsprechende Entwicklungsgrundstücke",
erläutert Simon Löseke, Associate Director Office Agency und bei Savills
verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Köln, "auch aufgrund
der
kleinteiligen Eigentümerstruktur in der City." In ganz Köln sind zudem
große Flächen im Preissegment 12 bis 15 Euro/m² rar. In Deutz besteht noch
ein Entwicklungspotenzial von 120.000 m². "Hier wie in anderen
rechtsrheinischen Teilmärkten lassen sich große Gesuche jedoch nur mit
einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf realisieren", macht Löseke
deutlich.

Von 63.400 m² im Jahr 2013 klettert das voraussichtliche
Fertigstellungsvolumen bis zum Jahr 2018 kontinuierlich auf knapp 200.000
m² - eine Verdreifachung binnen fünf Jahren. Die Anmietung großer
Erweiterungsflächen der öffentlichen Hand, wie etwa von 13.000 m² durch die
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, am Ottoplatz ebenfalls in Deutz, haben
der Leerstand um 40 Basispunkte auf 6,1 % schrumpfen lassen. 2006 waren es
noch über 10 %. Die Spitzenmiete sank um 2,2 % auf 22 Euro/m², während die
Durchschnittsmiete allein im zweiten Quartal deutlich um 7,7 % kletterte -
vor allem bedingt durch den Abschluss der Zurich Gruppe.

München

  - Flächenumsatz um 11,2 % auf 372.100 m² gestiegen

  - In der Innenstadt fehlen Flächen im Segment über 3.000 m2

  - Alternativen sind periphere Teilmärkte etwa entlang der S8 Richtung
    Flughafen

  - Spitzenmiete klettert um 1,5 % auf 34,50 Euro/m²

Bei einem im zweiten Quartal um deutliche 60 Basispunkte auf 4,1%
zurückgegangenen Leerstand ist die Angebotssituation am Münchener
Büroflächenmarkt zunehmend prekär - insbesondere bei Flächen über 3.000
m².
"Der Mangel an Optionen führt immer häufiger zu einer Verlängerung der
bestehenden Verträge", illustriert Nico Jungnickel, Director Office Agency
und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in
München,
die Situation. "Alternativen sind Lagen am Stadtrand oder gar in den
Umlandgemeinden - Unterschleißheim, Haar und Lagen entlang der S-Bahn-Linie
8 Richtung Flughafen erfreuen sich beispielsweise wachsender Resonanz." So
konnte der Umsatz im ersten Halbjahr um gut 11% auf 372.100 m² zulegen -
nach Berlin das zweithöchste Volumen unter den Top 6. Die Spitzenmiete ist
allein im zweiten Quartal um 1,5% auf 34,50 Euro/m² gestiegen. Auch bei der
Spitzenmiete liegt München unter den Metropolen auf Rang zwei - hinter
Frankfurt. "Dass sich der Angebotsmangel entspannt, ist mit Blick auf die
Fertigstellungszahlen nicht zu erwarten", prognostiziert Jungnickel. Nach
240.000 m² in diesem Jahr, werden 2017 voraussichtlich 166.000 m² fertig
gestellt und 2018 nur 150.000 m2. Die größten Anmietungen im zweiten
Quartal - gleichzeitig auch im ersten Halbjahr - tätigten die Bundesanstalt
für Immobilienaufgaben mit 15.200 m² in der Hofmannstraße 61-63 sowie die
Landeshauptstadt München mit 14.900 m2 in der Werinherstraße 109.

Unsere Pressemeldung sowie unseren aktuellen Marktüberblick Büromarkt
Deutschland Q2 2016 können Sie kostenlos auf unserer Homepage
www.savills.de downloaden.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

  - An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

  - Corporate Finance - Valuation

  - Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

  - Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

  - Landlord und Occupier Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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13.07.2016 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
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