Robustes 4. Quartal untermauert die Entwicklung mit insgesamt
erfreulichen Ergebnissen auf dem europäischen Büro-Nutzermarkt in 2016
   Frankfurt (ots) - Eine weiter starke Nachfrage im 4. Quartal 
bestätigt den Trend eines sehr robusten europäischen 
Büro-Nutzermarktes. Die nächste Phase des Zyklus wird wohl eher durch
die Reaktion auf Angebotsseite als durch eine insgesamt rückläufige 
Nachfrage definiert. Bislang beschränken sich verstärkte 
Angebotsreaktionen allerdings auf Büromärkte, die übermäßig an einem

Missverhältnis von Angebot und Nachfrage leiden.

   Europäischer Mietpreisindex von JLL: ohne UK deutlich im Plus

   Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im 4. 
Quartal 2016 (gegenüber den drei vorangegangen Monaten) noch einmal 
leicht zu: Ein weiteres Plus von 0,2% kann notiert werden. Ein 
Mietpreiszuwachs in acht der 24 Index-Städte im vierten Quartal 
gegenüber dem Vorquartal wurde zum großen Teil durch einen Rückgang 
der Spitzenmieten in London (- 4,3%) wieder aufgehoben. Das hat auch 
Auswirkungen auf den Jahresvergleich 2015/2016: ohne UK kommt der 
europäische Mietpreisindex auf ein Wachstum von 4,3 %, UK 
eingeschlossen nur auf ein Plus von 2,7%. Londons deutliche 
Mietpreiseinbußen basieren auf einer verringerten Anzahl von Deals im
Spitzensegment. Während die Nominalmieten in London City im 4. 
Quartal unverändert blieben, bei allerdings steigendem Druck auf die 
Netto-Effektivmieten, zeigte der Teilmarkt London WestEnd einen 
weiteren Rückgang um 4,3 % gegenüber dem Vorquartal. Im flächenmäßig

mit Abstand größten Büromarkt Paris blieben die Spitzenmieten zwar 
unter dem Niveau des 3. Quartals (760 Euro/m²/Jahr, entsprechend 
minus 0,7 %). Die geringfügige Korrektur spiegelt aber keineswegs 
eine Änderung der Marktgrundlagen wider, die Stimmung unter den 
Nutzern und Investoren bleibt erfreulich gut. Amsterdam verzeichnete 
im 4. Quartal mit 5,7 % das stärkste Mietpreiswachstum aller 
europäischen Städte. Der Büromarkt in der niederländischen Hauptstadt
ist gekennzeichnet durch eine dynamische Nachfrage bei geringem 
Angebot an qualitativ hochwertigen Produkten. Der Angebotsengpass im 
obersten Marktsegment dürfte die Mieten 2017 weiter ansteigen lassen.
Neben Madrid (3,6%), Mailand (3,0%) und Barcelona (1,2 %) waren vier 
deutsche Städte unter den Büromärkten mit Mietpreissteigerung 
gesetzt: Hamburg (+2,0%), München (+1,4%) und mit einer 
überdurchschnittlichen Performance übers Jahr Berlin. Dort wurde Ende
des Jahres nach einem weiteren Zuwachs von 1,9% gegenüber dem 
vorangegangenen Quartal, eine Zunahme für 2016 um 12,5% registriert, 
Tendenz weiter steigend. In Frankfurt, wo ein Mietpreiswachstum in 
den letzten Jahren aufgrund eines im Gesamtmarkt relativ hohen 
Flächenangebots bei eher schwachem Umsatz nur sehr gering ausfiel, 
sorgte eine hohe Nachfrage für einen Zuwachs der Spitzenmieten im 4. 
Quartal um 1,4 % , im Jahresvergleich waren 4,2 % zu verbuchen.

   Eine lebhafte Vermietungstätigkeit gepaart mit einer maßvollen 
Reaktion auf Angebotsseite in den meisten Ländern Kontinentaleuropas 
wird das Volumen der auf dem Markt angebotenen, qualitativ 
hochwertigen Flächen begrenzen. Für die Mietpreise bedeutet das: 2017
könnte sich das Wachstum auf den europäischen Büroflächenmärkten auf

1,5% - 2,0% belaufen.

   Europäischer Büroflächen-Umsatz bleibt auch 2016 hoch

   Die starke Nutzernachfrage hielt im 4. Quartal in den meisten 
europäischen Ländern an. Fünf Märkte zeigten ein Plus gegenüber dem 
Vergleichszeitraum des Vorjahres, angeführt von Frankfurt (+ 84 %, 
gefolgt von Amsterdam (+56 %), Brüssel (+29 %), Stockholm (+15%) und 
London (+ 13 %).

   Das führte in den Monaten Oktober bis Ende Dezember zu einem 
Umsatzvolumen in den 24 analysierten Märkten von 3,3 Mio. m². 
Wenngleich die Vermietungstätigkeit gegenüber dem 4. Quartal 2015, 
dem besten Jahresende seit 2006, nicht ganz mithalten konnte (-11%) 
schneidet das Dreimonatsergebnis leicht besser ab als dessen 
10-Jahres-Durchschnitt. Ein Plus von 4 % ist zu bilanzieren.

   Der Gesamtjahresumsatz 2016 belief sich damit auf 11,9 Mio. m² und
bewegt sich auf ähnlichem Niveau wie das Vorjahr (- 2%). Die weiter 
anhaltende Dynamik im Verlauf des Jahres wird deutlich in dem Fakt, 
dass von den 24 Index-Städten 2016 nur fünf über das letzte Quartal 
Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. JLL geht für 2017 derzeit von einem
Ergebnis über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 11,1 Mio. m² aus, aber 
voraussichtlich leicht unterhalb des Volumens von 2016. Dabei wird 
eine Tendenz zur Flächenausweitung in kontinentaleuropäischen Märkten
vorausgesetzt.

   Die französische Hauptstadt zeigte mit einem Umsatzvolumen von ca.
669.000 m² im 4. Quartal ein nochmals beeindruckendes Ergebnis; der 
Gesamtjahresumsatz legte damit auf 2,4 Mio. m² zu, entsprechend einem
Plus von 6% gegenüber 2015. Während Paris mit dieser Entwicklung 
nicht sonderlich überraschte, erstaunte das Umsatzvolumen auf dem 
Londoner Bürovermietungsmarkt schon eher: mit 296.000 m², + 13% im 
Jahresvergleich, kann das stärkste 4. Quartal seit 2009 verzeichnet 
werden. Central London notierte eine Zunahme in den letzten Monaten 
des Jahres, nachdem Unternehmen die vor dem Hintergrund des 
EU-Referendums verschobenen Mietvertragsabschlüsse doch noch 
realisierten.

   Obwohl das 4. Quartal 2016 in den meisten der deutschen 
Immobilienhochburgen die Vorjahresvolumina nicht erreichen konnte 
(Berlin Q 4 2016/ Q 4 2015: -26%; Düsseldorf -20%; Hamburg -30%; 
München -11%) wurde mit 3,9 Mio. m² über das Gesamtjahr in den Big7 
das Vorjahresergebnis nochmals um 9 % übertroffen und ein neues 
Rekordergebnis erzielt. Noch deutlicher wurde der 5-Jahresschnitt 
getoppt (24 %). Frankfurt, mit einem Plus von 84 % (Q 4 2016/ Q 4 
2015), entsprechend 182.000 m² und dem höchsten Volumen eines 4. 
Quartals seit 2007 zwar Top-Performer in den Monaten Oktober bis Ende
Dezember, musste mit Blick auf das Gesamtjahr Berlin, München und 
Hamburg mit ebenfalls herausragenden Jahresergebnissen den Vortritt 
lassen. Für 2017 rechnet JLL auf Basis guter konjunktureller 
Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei 
Dienstleistungsunternehmen für die deutschen Märkte mit einer guten 
Nachfrageentwicklung auf hohem Niveau. Ein möglicher Rückgang in 
einigen Märkten ist derzeit nicht einer nachfragebasierten Trendwende
zuzuordnen, sondern hängt auch stark mit der eingeschränkten Auswahl 
an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen
Lagen zusammen.

   Leerstandquote mit niedrigstem Stand seit 2008 - 
Fertigstellungsvolumen zieht 2017/2018 deutlich an

   Die europäische Leerstandsquote ist im 4. Quartal 2016 um 20 
Basispunkte auf 8,1% gesunken, der niedrigste Stand seit acht Jahren.
Die Dynamik der Vermietungstätigkeit hatte besonders starke 
Auswirkungen auf die Leerstände in Westeuropa. Für 18 der 24 
Index-Städte konnten im 4. Quartal im Jahresvergleich rückläufige 
Leerstandsquoten registriert werden, am stärksten in Amsterdam (- 540
Basispunkte auf 9,8 %), Barcelona (-210 Basispunkte auf 9,0 %) und 
Berlin (-110 Basispunkte auf 5,3 %). Zwar vom letzten Tiefstand (7,1 
% im Herbst 2008) noch ein ganzes Stück entfernt, nimmt die 
Flächenverknappung im Spitzensegment des Marktes weiter zu. Das gilt 
mittlerweile auch für Märkte wie Amsterdam, Mailand oder Frankfurt, 
deren früheres deutliches Überangebot in den vergangenen 10 Jahren 
sich mittlerweile auf Quoten von 9,8%, 13,9% und 9,1% reduziert hat.

   Mit 4 Mio. m², 1,1 Mio. m² davon im letzten Quartal mit Fokus auf 
London und Paris (zusammen mehr als ein Viertel), sind die 
Büro-Fertigstellungen 2016 um 9 % gegenüber 2015 zurückgegangen. Das 
Volumen liegt 22% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Die 
Projektentwicklungs-Pipeline der Jahre 2017-18 wird signifikant höher
sein, wobei sich die Zunahme größtenteils auf Städte wie London, 
Paris, Dublin, Berlin und München konzentriert. JLL geht davon aus, 
dass 2017 knapp 6 Mio. m² Büroflächen neu auf den Markt kommen, 
entsprechend einem Zuwachs von 50% gegenüber 2016 und von 20% 
gegenüber dem 10-Jahreschnitt. Allerdings: rund 50% dieser Flächen 
sind bereits vermietet, damit ist das Volumen neu auf den Markt 
kommender spekulativer Flächen begrenzt.

   Das höhere Fertigstellungsvolumen wird 2017 zum Großteil durch 
solide Vermietungsvolumina kompensiert. Eine derzeit erwartete 
flächenexpansionsbedingte Nachfrage wird die Leerstandsquoten in den 
meisten Märkten Westeuropas auf leichtem Kurs nach unten halten. 
London und Dublin könnten einen weiteren Anstieg verzeichnen. 
Insgesamt wird sich die europaweite Quote auf einem ähnlichen Niveau 
wie 2016 bewegen.

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