GAG Immobilien : Jahresabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht zum 31. Dezember 2023

GAG Immobilien AG

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

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GAG Immobilien AG

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1	Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftsmodell
2. Konzernstruktur
3. Steuerungssystem

2	Wirtschaftsbericht des Konzerns

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland
3. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

2.2 Geschäftsverlauf

1. Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs
2. Immobilienbewirtschaftung
3. Immobilienverkäufe

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Ertragslage
2. Vermögenslage
3. Finanzlage

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

1. Übersicht
2. Personal

1. Prognosebericht des Konzerns
2. Risiko- und Chancenbericht des Konzerns

1. Risiko- und Chancenmanagementsystem
2. Aktuelle allgemeine Chancen und Risiken
3. Risikobericht

1. Leistungswirtschaftliche Risiken
2. Finanzwirtschaftliche Risiken
3. Allgemeine interne und externe Risiken

1. Chancenbericht
2. Gesamteinschätzung

5	Wirtschaftliche Entwicklung der GAG Immobilien AG

5.1 Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell
2. Steuerungssystem

5.2 Geschäftsverlauf

1. Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs
2. Immobilienbewirtschaftung
3. Immobilienverkäufe

5.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge
2. Ertragslage
3. Vermögenslage

1. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
2. Prognosebericht
3. Risiko- und Chancenbericht
4. Erklärung zur Unternehmensführung
5. Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht (§ 312 Abs. 3 Satz 3 AktG)

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GAG Immobilien AG

1 Grundlagen des Konzerns

Dieser Lagebericht umfasst sowohl den Konzernlagebericht als auch den Lagebericht der GAG Immobilien AG. Berichtet wird über den Geschäftsverlauf sowie über die Lage und die voraussichtliche Entwicklung sowohl des GAG-Konzerns als auch der GAG Immobilien AG. Die Ausführungen zur GAG Immobilien AG sind in Kapitel 5 enthalten.

1.1 Geschäftsmodell

Der GAG-Konzern ist eine der führenden Unternehmensgruppen auf dem Kölner Wohnungsmarkt. Schwer- punkt der Konzerntätigkeit ist die Bewirtschaftung von 45.840 eigenen und 6.407 fremden Wohnungen. Mit seinem Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauprogramm passt der GAG-Konzern seinen Wohnungs- bestand permanent dem aktuellen Standard an. Hierbei wurde, bedingt durch die aktuellen Zins- und Baukos- tenentwicklung sowie gestiegene Anforderungen an energetische Standards, der Schwerpunkt des Baupro- gramms vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung verschoben. Ergänzend werden einzelne Bestandsobjekte veräußert.

Verantwortliches Handeln  nach außen und nach innen  ist für den GAG-Konzern ein wesentliches Ziel. Be- reits in der Gründungssatzung der Muttergesellschaft aus dem Jahre 1913 ist die Versorgung breiter Schichten der Kölner Bevölkerung mit sicherem Wohnraum zu sozial angemessenen Bedingungen verankert. Diese stellt auch heute noch einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Im Bereich der Ökologie ge- hört neben hohen Anforderungen an die Bauqualität auch der Einsatz ökologisch nachhaltiger Technik, die zur Energieeinsparung und zur CO2-Reduzierung beiträgt, dazu. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Neben der Hauptverwaltung in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, gibt es fünf Kun- dencenter und ein Quartierszentrum. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zu- ständig. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanage- ment.

1.2 Konzernstruktur

Zum 31. Dezember 2023 umfasste der GAG-Konzern die folgenden vollkonsolidierten Gesellschaften:

• GAG Immobilien AG (GAG)
• Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo)
• GAG Projektentwicklung GmbH (GPE)
• GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG)
• Mietmanagementgesellschaft der GAG mbH (MGAG)

sowie folgende in Form der At-Equity-Konsolidierung einbezogene Gesellschaft:

• modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH (mk) i. L.1

Die GAG ist die Muttergesellschaft innerhalb des GAG-Konzerns. Zwischen der GAG und den vorgenannten Gesellschaften mit Ausnahme der mk bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge, nach denen Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden. Die GAG ist indirekt über die Grubo an der mk (assozi- iertes Unternehmen) beteiligt.

Die GAG, die Grubo, die MGAG und die GPE halten im Wesentlichen den Mietwohnungsbestand des Konzerns. Das in 2022 ausgelaufene Bauträgergeschäft wurde über die GAG abgewickelt. Die GAG SG bietet neben der Immobilienverwaltung insbesondere energiewirtschaftliche Dienstleistungen an.

1 Die Gesellschafterversammlung von modernes köln (mk) hat am 15.12.2023 beschlossen, dass die mk liqui- diert werden soll.

Lagebericht 3

GAG-ImmobilienKonzern AG

Der Vorstand der GAG besteht aus zwei Mitgliedern, die gleichzeitig auch die Geschäftsleitung aller weiteren Gesellschaften des GAG-Konzerns mit Ausnahme der GAG SG und der mk ausüben. Entsprechend wird das Management der vorgenannten Konzerngesellschaften von der GAG übernommen.

1.3 Steuerungssystem

Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des GAG-Konzerns sind

• das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenab- schreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und das auch Bestandteil des variablen Vergütungssystems ist;
• das Konzernergebnis, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird;
• die Zinsdeckung, bei welcher die Zinsaufwendungen ins Verhältnis gesetzt werden zu folgenden Komponenten des Umsatzes aus der Hausbewirtschaftung: Sollmieten, Erlösschmälerungen, Erlöse aus Belegrechtsvertrag und Erlöse aus Miet-, Zins- und Aufwendungszuschüssen;
• die Eigenkapitalquote als Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme.
• Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sind die Anzahl der Mietwohnungen und die Anzahl der Mit- arbeiterinnen und Mitarbeiter.

Diese Leistungsindikatoren werden in den Abschnitten Geschäftsverlauf, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sowie im Prognosebericht dargestellt und erläutert.

2	Wirtschaftsbericht des Konzerns

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für das Jahr 2022 vollständig vorliegt. Für das Jahr 2023 werden weitestgehend vorläufige Prognosen verwendet. Relevant für die Beurteilung ist nur der deutsche Markt.

Die Weltwirtschaft hat sich schlechter entwickelt als im Frühjahr unterstellt. In Deutschland ist dies über den Außenhandel spürbar. Zusätzlich halten die Belastungen durch die Energiepreiskrise weiter an.2

Im dritten Quartal 2023 befand sich die deutsche Wirtschaft in einer Schwächephase auf Grund rückläufiger Exporte in der Industrie und gestiegener Material- und Finanzierungskosten im Baugewerbe.3

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9% gegenüber 2022 erhöht.               Vorjahresmonat  bei +3,7%.4

Für die nächsten Monate ist von einer weiter erhöhten, aber langsam abflauenden Preisdynamik auszugehen.5

Obwohl die Baupreissteigerungen in den letzten Monaten deutlich zurückgegangen sind, bleibt das Preisniveau weiterhin hoch. Die Preissteigerung vom dritten Quartal 2022 zum dritten Quartal 2023 betrug 6,4%. Im Ver- gleich 3. Quartal 2019 gegenüber dem 3. Quartal 2023 haben sich die Baupreise um 40% erhöht. Ein Rückgang der Bau- und Materialpreise wird nicht erwartet.6 Im November 2023 sind die Preise für Neubau im Vergleich

1. Monatsbericht des BMF November 2023 (Seite 10)
2. BMWK  Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 2)
3. Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbrau- cherpreisindex/_inhalt.html)
4. BMWK  Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
5. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 12 ff.)

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GAG-ImmobilienKonzern AG

zu November 2022 um 4,3% gestiegen. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten weisen mit 6,6% im November 2023 einen höheren Preisanstieg im Vergleich zu den Vorjahresmonaten aus.7 Weitere Kostentreiber sind neben den gestiegenen Materialkosten insbesondere hohe Nachhaltigkeitsstandards sowie langwierige und kostspie- lige Genehmigungsprozesse.8

Auf Grund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank eine Zinswende eingeleitet und die Zinsen seit Juli 2022 erhöht. Der Leitzins liegt nach zehn Anpassungen seit September 2023 bei 4,5%. Infolge dieser An- passungen hat sich der Zins für Wohnungsbaukredite über die unterschiedlichen Laufzeiten gegenüber dem Jahresende 2020 vervierfacht.9

Die konjunkturelle Entwicklung hat auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt.10 Der Rückgang der Arbeitslosig- keit fiel im September schwächer aus als im Durchschnitt der letzten Jahre. Die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen nimmt ab. Auch von November auf Dezember sind die Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung weiter gestiegen.11 Die durchschnittliche Arbeitslosenquote für 2023 liegt bei 5,7%.12 Mit einer Erholung am Arbeitsmarkt wird erst im Frühjahr gerechnet.13

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2023 um 0,3% gesunken.14

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2022 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 295.300 Wohnungen. Dies ist im Vergleich zu 2021 ein leichter Anstieg von 0,6%.15 Die Zahl der fertig gestellten Mietwohnungen betrug in 2022 rund 85.000 Wohneinheiten.16

Auf Grund der hohen Baupreise und gestiegenen Zinsen werden immer mehr Wohnungsbauprojekte verscho- ben oder storniert.17 Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sinken seit Anfang 2022 kontinuierlich.18 Im Sep- tember 2023 lag der Indikator für die Bautätigkeitsbehinderung durch Auftragsstornierungen bei 21,4% (lang- fristiges Mittel 3,5%).19 Für das Jahr 2023 sowie die Folgejahre werden deutlich sinkende bundesweite Fertig- stellungszahlen erwartet.20 Die angestrebten 400.000 fertig gestellten Wohneinheiten werden 2023 nicht er- reicht. Politisch wird von rund 245.000 Einheiten ausgegangen. Bis 2025 wird mit einem Rückgang auf ungefähr 200.000 Einheiten gerechnet.21

Der Hauspreisindex hat sich seit dem vierten Quartal 2022 mit wachsender Tendenz negativ entwickelt.22

Die Bestandsmieten stiegen 2022 im Bundesgebiet um 1,8% (2021: 1,3%). Die Mieten haben sich in bestehen- den Verträgen damit moderat entwickelt. Die Wiedervermietungsmieten sind deutschlandweit um 4,0% auf

1. Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 10. Januar 2024 (Seite 1 ff.)
2. Ifo  Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 49)
3. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023 /2024 (Seite 14)
4. Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2023 (Seite 40)
5. Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 7)
6. Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 52)
7. BMWK  Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
8.         
9. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)
10. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)
11. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
12. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 18)
13. Ifo  Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
14. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 7)
15. Ifo  Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
16. Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikato- ren/Basisdaten/bpr410j.html)

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GAG-ImmobilienKonzern AG

durchschnittlich EUR 9,66 je m² gestiegen. Die inserierten Mieten sind in 2022 erstmals wieder stärker gestie- gen.23 Auch in 2023 stiegen die Mieten in Deutschland weiter. Im Dezember lag der Anstieg bei 6,1% gegenüber dem Basisjahr 2020.24

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Die Kapazitäten zur Aufnahme werden immer knapper. Deutschland verzeichnet weiterhin einen Einwohnerzu- wachs, der primär auf die Außenzuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist.25 Durch die hohen Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter, auch wenn die Zahl der Studierenden erstmals seit vielen Jahren leicht zurück ging.26

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 127% gestiegen.27

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2022 gewachsen. Die Bevölkerungsanzahl stieg um 12.817 auf 1.092.118 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2022 bei -871 Personen. Zum ersten Mal seit 2005 über- stieg somit die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten.

Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist in 2022 deutlich gestiegen (66.362). Durch Berücksichtigung der Fort- züge, welche im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken sind (53.186), ergibt sich für 2022 eine positive Ent- wicklung.28 In 2023 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis Juli leicht um 0,033% auf 1.092.481 angestiegen.29 Diese Zahlen zeigen einen Rückgang sowohl bei den Zuzügen (31.730) als auch bei den Fortzügen (30.588).30

Mit 2.327 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2022 unter dem Vorjahresniveau (2021: 2.520 Woh- nungen). 9.463 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2022 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 2.596 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2021: 3.330 Wohnungen).31

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2022 um 828 auf 37.088 Wohnungen gesunken (2021: 37.916). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist mit 6,5% im Vergleich zum Vorjahr minimal gesunken (2021: 6,7%).32

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau haben sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert.33 Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 3% angestiegen.34 Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2017 bis 2022 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 47% festgestellt werden.35 Dennoch deutet die bundesweite Entwicklung des Hauspreisindex in den ersten drei Quartalen auf eine negative Hauspreisentwicklung in 2023 hin. Auch für Köln konnte die GAG eine negative Entwicklung feststellen.

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt wird nach unserer Einschätzung weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problem- felder bilden zum einen weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland, zum anderen aber auch die hohen Bau- und Finanzierungskosten.

1. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
2. Statista: Mietindex monatliche Entwicklung
3. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
4. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
5. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
6. Kölner Statistische Nachrichten: Bevölkerung 2022. 14/2022 (Seite 2)
7. Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
8. Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
9. Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 2)
10. Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 6)
11. Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 37)
12. Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)
13. Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)

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GAG-ImmobilienKonzern AG

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2023 war für den GAG-Konzern insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand stieg leicht an auf 45.798 Wohnungen. Das größte Geschäftsfeld, die Immobilienbewirtschaftung, zeigte sich weiterhin stabil trotz der besonderen Rahmenbedingungen. Gegenüber dem Vorjahr konnten die Mieterlöse weiter gesteigert werden. Das EBITDA konnte trotz geringerer Bestandsverkäufe im Vergleich zum Vorjahr und höherer Nebenkosten in Folge gestiegener Energiepreise um 1% gesteigert werden. Auf Grund einer geringeren Steuerbelastung als im Vorjahr wurde das Vorjahresergebnis nach Steuern deutlich übertroffen.

Die Zinsdeckung lag bei 12,04% (Vorjahr: 12,72%) und verbesserte sich damit im Jahresvergleich, vor allem durch die gestiegenen Mieterlöse. Die Eigenkapitalquote sank auf Grund der im Verhältnis zum Jahresüber- schuss hohen Investitionen auf 24,46% (Vorjahr: 24,95%).

Die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter lag zum Jahresende bei 631 (Vorjahr: 633).

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Immobilienbewirtschaftung, das umsatzstärkste Segment des GAG-Konzerns, verwaltete zum 31. Dezem- ber 2023 folgenden Immobilienbestand:

	2023	2022
Anzahl Wohnungen	52.205	51.492
konzerneigener Bestand	45.798	45.357
fremdverwalteter Bestand	6.407	6.135
Wohnfläche	3.478 T m²	3.417 T m²
konzerneigener Bestand	3.038 T m²	3.006 T m²
fremdverwalteter Bestand	440 T m²	411 T m²
Gewerbefläche	166 T m²	176 T m²
konzerneigener Bestand	154 T m²	151 T m²
fremdverwalteter Bestand	12 T m²	25 T m²

Der fremdverwaltete Bestand umfasst sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften als auch die Immobilien- verwaltung für Dritte.

Geplant wurde ein konzerneigener Bestand von 45.885 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter soll ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht werden.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 290.663 (Vorjahr: TEUR 274.456). Diese Steige- rung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, aus der Fluktuation, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel sowie aus der Anhebung der geförderten Mieten. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete waren die Entmietung von Abrissobjekten sowie der Verkauf von Beständen. Geplant waren TEUR 288.349.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 5,12% und betrug EUR 7,63 je m² Wohn-/Nutzfläche (Vor- jahr: EUR 7,26 je m²).

Von der Sollmiete sind Mietausfälle von TEUR 12.090 (Vorjahr: TEUR 11.926) abzusetzen, die sich wie folgt aufgliedern:

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GAG-ImmobilienKonzern AG

		2023		2022			Veränderung
		(TEUR)	Quote	(TEUR)	Quote	 
Sollmieten	290.663	100%	274.456		100%	5,91%
Erlösschmälerungen		4,16%	-11.926		4,35%	1,38%
-12.090
Erlösschmälerungen Leerstand (ohne Umlagen)	-9.121	3,14%	-8.633	3,15%	5,64%
Erlösschmälerungen Mietnachlass	-2.969	1,02%	-3.292	1,20%	-9,82%
Umsatzerlöse aus Vermietung	278.573		262.530			6,11%

Geplant waren TEUR 274.561 Umsatzerlöse aus Vermietung.

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch Bestände beeinflusst, die von Bauprojekten betroffen sind. Darüber hinaus muss für die Mieterinnen und Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnah- men betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

Der Wohnungsleerstand zum Ende des Geschäftsjahres war auf die folgenden Gründe zurückzuführen:

		2023		2022		Veränderung
		Anzahl	Quote	Anzahl	Quote	 
Wohnungsleerstand	Wohnungen		Wohnungen
wegen Baumaßnahmen	1.350	2,95%	1.202	2,65%	12,31%
wegen Verkauf	10	0,02%	1	0,00%	900,00%
nachfragebedingt	146	0,32%	161	0,35%	-9,32%
aus sonstigen Gründen	217	0,47%	237	0,52%	-8,44%
		1.723	3,76%	1.601	3,53%	7,62%

Von den 146 nachfragebedingten Wohnungsleerständen (Vorjahr: 161), die im wesentlichen fluktuationsbe-

dingt waren, konnten im Geschäftsjahr für 75 Wohnungen (Vorjahr: 58 Wohnungen) bereits Mietverträge ab-

geschlossen werden, so dass am Ende des Geschäftsjahres effektiv 71 Wohnungen (Vorjahr: 103 Wohnungen)

mit einer Quote von 0,16% (Vorjahr: 0,23%) für die Vermietung zur Verfügung standen. Weitere 217 Wohnun- gen standen wegen des Belegrechtsvertrags mit der Stadt Köln oder aus sonstigen Gründen leer.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 6.120 m² (Vorjahr: 4.386 m²) leer (Leerstands-

quote: 3,98%, Vorjahr: 2,91%), davon standen 474 m² (Vorjahr: 699 m²) vermietungsfähig leer (Leerstandsquote:

0,31%, Vorjahr: 0,46%). Weitere 3.128 m² (Vorjahr: 1.605 m²) standen wegen Baumaßnahmen leer. Zudem stan- den 2.518 m² aus baulich bedingten Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2023 betrug 4,72% (Vorjahr: 5,53%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 63.000 aufgewandt. Dies entsprach einem durchschnittlichen Kosten- satz von EUR 19,84 je m² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Instandhaltungsaufwendungen von TEUR 62.385 vor.

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GAG-ImmobilienKonzern	AG
Bestandsverbessernde Aufwendungen und Investitionen:
				2022	2021	2020
			2023
			TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Instandhaltungsaufwand ohne Großmodernisierung	63.000	62.482	58.398	53.219
Großmodernisierungsaufwand			8.625	5.997	5.609	5.540
Investitionen (ohne Finanzanlagen)	215.030	197.179	177.553	156.031
			286.655	265.659	241.560	214.790

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden 180 Wohnun- gen und 1.215 m² Gewerbefläche fertig gestellt. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 49.561 (Vorjahr: TEUR 43.104) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 8.625 (Vorjahr: TEUR 5.997). Geplant waren 751 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 81.840 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 12.932. Die Planunterschreitungen der Investi- tionen und Aufwendungen resultierten hauptsächlich aus dem späteren Baubeginn der Baumaßnahmen.

Die wichtigsten Großmodernisierungsarbeiten sind das Aufbringen einer Fassaden-, Kellerdecken- und Dachisolierung, der Einbau von isolierverglasten Fenstern, die Verbesserung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Einbau moderner Heizungsanlagen.

Übersicht Fertigstellungen Wohnungen:

	2023	202236	2021	2020
Modernisierung		531	114	271
180
Neubau	489	371	698	580

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trug der GAG-Kon- zern mit einem Neubauprogramm Rechnung. Hierfür wurden vom GAG-Konzern geeignete Grundstücke ange- kauft.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 489 Wohnungen fertig gestellt. Es wurden Investiti- onen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 156.127 (Vorjahr: TEUR 142.973) getätigt. Die Planung sah 608 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 162.963 vor. Die Abweichung des Investitionsvolumens resultierte im Wesentlichen aus Bauverzögerungen von 119 Wohnungen, die erst im Folgejahr fertig gestellt werden. Demgegenüber standen überplanmäßige Grundstückskäufe in Höhe von EUR 16,9 Mio., die für 2022 geplant waren.

Es wurden keine Bestandsankäufe getätigt. Geplant war der Ankauf von 50 Wohnungen und Investitionen in Höhe von TEUR 16.583.

Die Finanzierung der Neubaumaßnahmen erfolgt in der Regel mit öffentlichen und nichtöffentlichen Mitteln aus dem Wohnungsbauprogramm des Landes in den Einkommensgruppen A und B, der Kreditanstalt für Wie- deraufbau (KfW), Kapitalmarktmitteln und Eigenkapital. Mit der Inanspruchnahme der öffentlichen Wohnungs- baumittel unterliegen die Wohnungen, je nach Förderungsprogramm, einer Mietpreis- und Belegungsbindung von bis zu 30 Jahren und/oder besonderen energetischen Anforderungen.

Neben den Investitionen in Immobilien wurden im Geschäftsjahr sonstige Investitionen in Höhe von TEUR 9.343 getätigt. Diese wurden im Wesentlichen für die Installation von modernen Heizungsanlagen sowie den Bau von Photovoltaikanlagen durch die GAG SG eingesetzt.

36 Fertigstellungen Modernisierung im Vorjahr (2022) um 104 Wohnungen zu hoch ausgewiesen

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GAG-ImmobilienKonzern AG

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagevermögen sieben Wohneinheiten mit einer Fläche von 324 m² erfolgs- wirksam verkauft. Im Vorjahr waren es 118 Wohneinheiten mit einer Fläche von 9.441 m². Hieraus und aus einigen Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 1.536 (Vorjahr: TEUR 33.587). Die Pla- nung sah für das Geschäftsjahr erfolgswirksame Verkäufe von 56 Wohneinheiten und Verkaufserlöse von TEUR 13.435 vor. Die Planunterschreitung der Verkaufserlöse resultiert hauptsächlich aus der Verschiebung von Verkaufszeitpunkten in das gegenwärtige Geschäftsjahr.

Erfolgswirksame Kaufverträge aus Immobilienverkäufen:

	2023	2022	2021
Anzahl Wohneinheiten	7	118	138
Wohnfläche (m²)	324	9.441	8.059
Erlöse gesamt (TEUR)	1.536	33.587	15.345

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