Stabile Immobilienmärkte - Referenzzinssatz als Risiko im Wohnmarkt
   Zürich (ots) - 

   Sperrfrist bis 30.03.2016, 14:00 Uhr

   Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich im letzten Jahr von 
Extremen verabschiedet. Der Wohnmarkt tendierte zu gleichbleibenden 
oder leicht tieferen Preisen. Auf dem Büromarkt sanken vielerorts die
Leerstände, während gleichzeitig die Preise leicht anzogen. Über 
alles gesehen ist die sanfte Landung Tatsache geworden. Der 
rekordtiefe Referenzzinssatz stellt allerdings ein Risiko für die 
Stabilität des Wohnmarkts dar. Steigt der Zinssatz künftig rasch an, 
geraten sowohl Mieter als auch Investoren in Zugzwang, wie CSL 
Immobilien in ihrem Ende März publizierten Immobilienmarktbericht 
Schweiz 2016 festhält.

   2014 hatte der Schweizer Büromarkt mit rund 2.25 Mio m2 innert 6 
Monaten verfügbarer Fläche einen langjährigen Höchststand erreicht. 
Da die Investoren rechtzeitig auf die Bremse standen, setzte 2015 
eine Gegenbewegung ein. Mit noch 1.74 Mio. m2 verfügbarer Fläche 
bewegte sich das Angebot sehr deutlich nach unten. Die Angebotsziffer
sank von 5.6% auf 4.3%. Dieser Normalisierungstrend zeigte sich sogar
im von einem starken Überangebot geprägten Wirtschaftsraum Zürich: 
Die verfügbaren Flächen gingen von 827'000 m2 auf 727'000 m2 zurück. 
Die mittleren Mietpreise im Büromarkt des Wirtschaftsraums Zürich 
stiegen 2015 in den allermeisten Gebieten aufgrund des sinkenden 
Angebots leicht an. Die Topmieten landesweit werden weiterhin im 
Zürcher Central Business District mit 850 pro m2 und Jahr sowie im 
Genfer Zentrum mit 900 m2 bezahlt.

   Für 2016 und 2017 erwartet CSL Immobilien auf dem Büromarkt 
landesweit einen weiteren moderaten Rückgang der Leerstandsquoten. 
Eine Ausnahme ist der Wirtschaftsraum Zürich. Insbesondere in Zürich 
Nord werden bald neue, grössere Büroliegenschaften wie das Ambassador
House auf den Markt kommen. Das Überangebot wird sich dadurch wieder 
akzentuieren, wodurch der Druck auf die Mietzinsen steigt. Die 
Eigentümer werden jedoch den Mietern weniger auf dieser Ebene 
entgegenkommen als durch eine verstärkte Incentivierung mit zum 
Beispiel mietfreien Einstiegsmonaten und Beiträgen an den 
Mieterausbau.

   Wohnen: Mietzinse stagnieren auf hohem Niveau 

   Im Wohnmarkt des Wirtschaftsraums Zürich hat sich die 
prognostizierte stabile Entwicklung auf hohem Niveau bestätigt. In 
einer Mehrzahl der Gebiete blieben die mittleren Mietzinse auf 
Vorjahresniveau. Die mittleren Kaufpreise dagegen stiegen durchs Band
leicht an. Eine Ausnahme im Eigentumsbereich stellen Wohnungen im 
obersten Preisbereich dar, die weiterhin unter starkem Druck stehen -
zum Beispiel am rechten Zürichseeufer oder auch in der Stadt Zürich 
selbst.Die von 1.29% auf 1.11% gesunkene Leerstandquote des 
Wohnmarkts im Wirtschaftsraum Zürich belegt die weiterhin gute 
Absorption und Vermietung, dürfte aber teils eine Folge der im 
Vorjahresvergleich gesunkenen Wachstumszunahme des Gesamtmarkts sein.
CSL Immobilien erwartet für 2016 und 2017 im Wohnmarkt landesweit 
eine weiterhin moderate Preisentwicklung. Dazu beitragen wird ein 
steigendes Angebot, das sich auf der Basis einer zunehmenden Zahl von
Baubewilligungen bereits abzeichnet.

   Referenzzinssatz als Risiko im Wohnmarkt 

   Die rekordtiefen Hypothekarzinsen sorgen für eine ungebrochen 
starke Nachfrage nach Wohneigentum. Da die Banken die Tragbarkeit von
Hypothekarkrediten jedoch weiterhin mit einem kalkulatorischen 
Zinssatz von 5% prüfen, würde ein moderater Zinsanstieg die Nachfrage
im Wohnmarkt nicht stark tangieren. Anders sieht es im 
Mietwohnungsmarkt aus. Der hohe Nachfragedruck seitens der Investoren
hat die Renditen erodiert (siehe unten). Insbesondere bei neu 
erstellten Mietwohnungen äussert sich dies in nach oben ausgereizten 
Mietzinsen. Dies wiederum könnte bei einem raschen Steigen des 
Referenzzinssatzes Mieter aber auch Eigentümer in Zugzwang bringen. 
Mieter könnten sich gezwungen sehen, in günstigere Wohnungen 
auszuweichen. Die Eigentümer müssen sich deshalb angesichts drohender
Leerstände gut überlegen, ob sie Erhöhungen des Referenzzinssatzes 
vollumfänglich weitergeben wollen. Vorausschauende Eigentümer reizen 
in der jetzigen Situation das Ertragspotenzial ihrer Liegenschaften 
nicht zu 100 Prozent aus, sondern antizipieren den früher oder später
steigenden Referenzzinssatz.

   Sinkflug der Renditen geht weiter

   Im Investmentmarkt macht sich zurzeit weiterhin der durch 
mangelnde Alternativen gestützte Anlage-druck bemerkbar. Für 
Büroliegenschaften an bester Lage (Lageklasse A) sind die Investoren 
mit einer Nettorendite von 2.75% zufrieden. Im Vorjahr lag dieser 
Wert noch bei 3.2%. In Lageklasse B ist die Renditeerwartung von 4.2 
% auf 3.5 % und damit noch deutlicher gesunken. Einzig bei den 
Klasse-C-Liegenschaften resultierte aufgrund des steigenden Risikos 
einer solchen Investition eine Zunahme der Renditeerwartung auf 
6.75%. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Wohnimmobilien. Für eine
Wohnüberbauung der A-Klasse wird im Schnitt nur noch eine 
Nettorendite von 2.25 % erwartet.

Originaltext:         CSL Immobilien AG
Digitale Medienmappe: http://www.presseportal.ch/de/nr/100021593
Medienmappe via RSS : http://www.presseportal.ch/de/rss/pm_100021593.rss2

Für Nachfragen der Medien:
Peter Blättler, Leiter Bewertung/Research und Marktanalyse,  
079 328 95 20
p.blaettler@csl-immobilien.ch