Züblin Immobilien : Geschäftsbericht 2023/24

GESCHÄFTSBERICHT 2023/24

INHALTSVERZEICHNIS

Zahlen und Fakten	S / 4
Aktionärsbrief	S / 6
Portfolio S / 9
Corporate Governance	S / 16
Vergütungsbericht		S / 36
Finanzbericht	S / 45

ZAHLEN & FAKTEN

KENNZAHLEN

		1.4.2023	1.4.2022
		bis	bis
		31.3.2024	31.3.2023	Δ in %
Erfolgsrechnung
Mietertrag	CHF Mio.	9.0	8.8	2.3
Betriebserfolg aus Vermietung	CHF Mio.	8.6	8.3	3.6
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften	CHF Mio.	-3.4	1.1	-409.1
EBITDA	CHF Mio.	6.3	6.0	5.0
Gewinn	CHF Mio.	1.3	5.3	-75.5
Eigenkapitalrendite	%	1.0	3.8	-2.8

		31.3.2024	31.3.2023	Δ in %
Bilanz
Anlageliegenschaften	CHF Mio.	225.1	227.1	-0.8
Eigenkapital	CHF Mio.	136.6	138.5	-1.4
Eigenkapitalquote	%	59.5	59.5	0.0
Hypotheken	CHF Mio.	62.9	64.9	-3.1
EPRA Belehnungsrate (LTV)	%	31.0	30.7	0.3
Kennzahlen pro Aktie in CHF
Gewinn der Aktionäre	CHF	0.40	1.61	-75.2
NAV pro Aktie	CHF	41.19	41.77	-1.4
EPRA NRV pro Aktie	CHF	46.37	47.10	-1.5
Börsenkurs per Stichtag	CHF	25.80	27.00	-4.4
Portfolio
Annualisierter Mietertrag	CHF Mio.	9.2	9.0	2.2
EPRA Mietertragsrendite, netto	%	3.9	3.7	0.2
Durchschnittlicher Effektivzinssatz	%	3.1	2.0	1.1
EPRA Leerstandsquote	%	9.3	9.3	0.0

Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz abgeleitet, oder können anhand der Begriffsdefinitionen und der EPRA Performance Messung nachvollzogen werden.

S/4 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG

ZAHLEN & FAKTEN

AKTIONARIAT

Bedeutende Aktionäre

	Offenlegung gemäss	Beteiligung gem.
Direkter / Indirekter Inhaber	FinfraG per	Aktenregister in %

Lamesa Holding SA, Panama (Viktor Vekselberg1 )	41.65%	/ 27.09.2018	41.65
Aktionärsgruppe: Wiederkehr Associates AG, Zürich1 ;Volare Group AG, Suhr (Daniel Sieber1 ); Joachim Kohm1 ;Marcel
Vögtlin1 ; Dr. Hans-Rudolf und Ursina Schärli1,2	17.07%	/ 16.11.2023	10.10
Special Themes SCC Ltd., Valetta, Malta3 ; Wiederkehr Associates Funds ("WAF") SICAF-SIF, Luxemburg, Luxemburg4
(PMG Fonds Management AG, Zürich1 )	5.0635% / 15.7.2020	6.97
Rolimag AG, Wollerau (Rudolf Hänggi1 )	5.003%	/ 06.02.2024	5.00
Swisscanto Fondsleitung AG, Zürich	3.6272%	/ 05.02.2022	0.43

1. Wirtschaftlich berechtigte / zur Ausübung der Stimmrechte ermächtigte Person.
2. Die Wiederkehr Associates AG vertritt eine organisierte Aktionärsgruppe über die Absprache zur Ausübung der Stimmrechte im Sinne von Artikel 120 f. gemäss Finanzmarktinfrastrukturgesetz
   (FinfraG) - bestehend aus den wirtschaftlich berechtigten bzw. den zur Ausübung des Stimmrechts ermächtigten Personen - Wiederkehr Associates AG, Daniel Sieber, Joachim Kohm, Marcel
   Vögtlin und Hans-Rudolf und Ursina Schärli. Sie besitzt 17.07 % der gesamten Stimmrechte, wovon 6.97% von einem Dritten zur Ausübung des Stimmrechts nach freiem Ermessen übertragen wurden. (Meldungen vom 31. März 2020, 16. Mai 2020 und 16. November 2023 aufgrund von Änderungen in der Zusammensetzung der Aktionärsgruppe).
3. 100% im Besitz der PMG Fonds Management AG
4. Vermögensverwalter: PMG Fonds Management AG

Aktionariat per 31. März 2024

	Anzahl		Anzahl
	Aktionäre	%	Aktien	%
Anzahl Aktien
1 bis 100	580	53.0	15 409	0.5
101 bis 500	305	27.8	80 233	2.4
501 bis 1 000	108	9.9	79 983	2.4
1 001 bis 5 000	73	6.7	158 547	4.8
5 001 bis 50 000	21	1.9	312 591	9.4
50 001 bis 99 540	5	0.4	407 752	12.3
99 541 (3%) und mehr	3	0.3	1 853 542	55.9
Total eingetragene Aktien	1 095	100.0	2 908 057	87.7
Nicht eingetragen			409 970	12.3
Total ausgegebene Aktien			3 318 027	100.0
Aktionärskategorien
Natürliche Personen	1 010	92.2	571 798	19.7
Pensionskassen	8	0.7	23 326	0.8
Fonds	27	2.5	131 104	4.5
Versicherungen	1	0.1	90 000	3.1
Übrige juristische Personen	49	4.5	2 091 829	71.9
Total eingetragene Aktien	1 095	100.0	2 908 057	100.0

S/5 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG

AKTIONÄRSBRIEF

ZUM GESCHÄFTSGANG 2023/24

Dr. Markus Wesnitzer

Präsident des Verwaltungsrats

Züblin kann zum Abschluss des Geschäftsjahres 2023/24 auf ein operativ erfolgreiches Jahr zurückblicken. Die unsichere wirtschaftliche Lage und der Anstieg der Zinsen haben sich jedoch auf die Neubewertung unserer Liegenschaften ausgewirkt. Dennoch belegen die wesentlichen Unternehmenskennzahlen unseren Leistungsausweis im Asset Management, der im unverändert herausfordernden Marktumfeld ein solides Ergebnis für das gesamte Geschäftsjahr bis zum 31. März 2024 ermöglicht hat. Diese Leistung legt einen wichtigen Grundstein für das kommende und die folgenden Geschäftsjahre.

Verbesserte Ertragslage - Steigerung EBITDA um 5%

In einem anspruchsvollen Marktumfeld konnte Züblin im Geschäftsjahr 2023/24 dank operativer Erfolge ein solides Ergebnis erzielen. Dabei stieg das EBITDA um 5% von CHF 6.0 auf 6.3 Mio., während das Betriebsergebnis um 3.6% von CHF 8.3 auf 8.6 Mio. - hauptsächlich bedingt durch Indexerhöhungen und Neuvermietungen - anwuchs. Trotz Sondereinflüssen blieb der Verwaltungskostenaufwand mit CHF 2.4 Mio. stabil auf Vorjahresniveau. Der Rückgang der Quote Verwaltungskosten/ Mieterträge von 28.6% auf 27.5% unterstreicht unsere Effizienzsteigerungen.

S/6 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG

AKTIONÄRSBRIEF

Die Neubewertung des Immobilienportfolios führte zu einer Korrektur von CHF 3.4 Mio. (-0.8%), nach einer Aufwertung von CHF 1.1 Mio. im Vorjahr. Dies war vor allem auf den Anstieg des durchschnittlichen Diskontierungssatzes um 30 Basispunkte infolge des höheren Zinsumfelds zurückzuführen. Trotz dieser Anpassung lag die Nettomietertragsrendite mit 3.9% (Vorjahr: 3.7%) weiterhin auf einem attraktiven Niveau. Der Finanzaufwand stieg infolge der Zinserhöhungen von CHF 0.8 Mio. auf CHF 1.6 Mio. Der durchschnittliche Effektivzinssatz betrug am Bilanzstichtag 3.1% (Vorjahr: 2.0%). Die Finanzierung erfolgt variabel auf Basis SARON.

Gute operative Leistungen, insbesondere im Bereich der Vermietung, erlaubten es Züblin trotz erschwerter Rahmenbedingungen und den Herausforderungen des Marktes, das Geschäftsjahr 2023/24 insgesamt positiv abzuschliessen. Der erwirtschaftete Gewinn belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 1.3 Mio. Im Vergleich zum Vorjahr (CHF 5.3 Mio.) zeigt sich ein Rückgang um CHF 4.0 Mio., der hauptsächlich auf die tieferen Neubewertungen (-CHF 3.6 Mio. nach Steuern) und den gestiegenen Finanzaufwand (+CHF 0.8 Mio.) zurückzuführen ist. Vermietungserfolge zeigen jedoch die Stabilität des Portfolios und damit des Unternehmens. Für das laufende Geschäftsjahr wird aufgrund bereits abgeschlossener, im 2. Quartal in Kraft tretender Mietverträge, mit einer weiterhin positiven Entwicklung des Betriebserfolgs aus Vermietung gerechnet.

Robustes Portfolio - WALT 6.4 Jahre

Das Vermietungsgeschäft verlief in der Berichtsperiode äußerst erfolgreich und führte zu einem markanten Anstieg des WALT (durchschnittliche vertragliche Mietvertragslaufzeit) von 2.9 auf 6.4 Jahre. Der Gesamtanlagewert des unverändert sechs Liegenschaften umfassenden Immobilienportfolios lag am 31. März 2024 bei CHF 225.1 Mio. (Vorjahr: CHF 227.1 Mio.).

Insbesondere Vertragsverlängerungen mit langjährigen Stammmietern trugen dazu bei, das Portfolio weiter zu stabilisieren. Mit zwei unserer langjährigen Top-5-Mieter konnten die Mietverhältnisse bis 2029 bzw. bis mindestens 2035 verlängert werden. Erfreulich ist auch, dass bereits unterzeichnete 10-Jahres-Mietverträge für eine ganze Etage in der Liegenschaft in Bern und für unsere neu gestalteten Flächen in Egg im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2024/25 wirksam werden. Diese Vermietungen werden dazu beitragen, die Leerstandsquote von aktuell 9.3% (Vorjahr: 9.3%) auf unter 6% zu senken. Diese positiven Entwicklungen verdeutlichen unsere Bemühungen um die Werthaltigkeit unseres Portfolios.

Gesunde Bilanz - Belehnungsquote bei 31.0%

Gestützt von einer soliden Eigenkapitalquote von 59.5% (Vorjahr: 59.5%) belief sich die Bilanzsumme von Züblin zum

31. März 2024 auf CHF 229.4 Mio. (Vorjahr: CHF 232.6 Mio.). Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie lag mit

CHF 41.19 leicht unter demjenigen per 31. März 2023 von CHF 41.77.

Das Immobilienportfolio wurde zum Geschäftsjahresende mit CHF 225.1 Mio. bewertet, im Vergleich zu

CHF 227.1 Mio. im Vorjahr. Fünf unserer sechs Anlageimmobilien sind unverändert über eine Rahmenfinanzierung von CHF 100.0 Mio. bis 2029 finanziert. Zum Bilanzstichtag waren hiervon CHF 63.0 Mio. in Anspruch genommen (Vorjahr: CHF 65.0 Mio.). Entsprechend beträgt die EPRA Belehnungsquote (LTV) 31.0%, gegenüber 30.7% im Vorjahr.

Fortführung der bisherigen Ausschüttungspolitik

Der Gewinn vor Marktwertveränderungen und latenten Steuern von CHF 4.6 Mio. (Vorjahr: CHF 5.1 Mio.) erlaubt es, die bisher verfolgte stabile Dividendenpolitik fortzuführen und die Aktionäre am erwirtschafteten Erfolg der Gesellschaft weiterhin teilhaben zu lassen. Mit der Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie will Züblin zudem sicherstellen, dass in einem nun attraktiveren Umfeld ausreichend verfügbare Mittel für Immobilienanlagen in der Gesellschaft verbleiben.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung 2024 die steuerfreie Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie aus den gesetzlichen Kapitaleinlagereserven. Dies entspricht bezogen auf den Aktienkurs am Bilanzstichtag einer steuerfreien Ausschüttungsrendite von 3.9%. Seit der Rückkehr zur Dividendenzahlung im Jahr 2018 lag diese stabil zwischen 3.7% und 4.3%.

S/7 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG

AKTIONÄRSBRIEF

Veränderungen in der Geschäftsleitung

Nach 15-jähriger erfolgreicher Tätigkeit für die Züblin-Gruppe hat Roland Friederich den Verwaltungsrat über seinen Entscheid informiert, das Amt als CEO/CFO der Züblin per 30. September 2024 niederzulegen.

Roland Friederich dazu: «Ich schaue gern auf meine 15 Jahre bei Züblin zurück, während denen ich das Unternehmen in vielen spannenden Projekten begleiten konnte. Nach einer anspruchsvollen Restrukturierungs- und konsequent verfolgten Konsolidierungsphase steht Züblin heute als schlanke und effiziente Organisation da. Es gelang, das Portfolio zu stabilisieren, unsere Mieterträge langfristig zu sichern und die Leerstände kontinuierlich zu reduzieren. Mit dem Wandel weg vom Verkäufer- hin zu einem eher Käufer-getriebenen Marktgeschehen, ist es nun an der Zeit, dass sich Züblin verstärkt auf das Wachstum konzentriert. Mit einem neuen CEO, der über lokale Kenntnisse und ein starkes Netzwerk verfügt, kann Züblin ein neues Kapitel Unternehmensgeschichte schreiben. Dafür wünsche ich meinem Nachfolger viel Erfolg und all die guten Erfahrungen, die ich aus meiner Zeit bei Züblin mitnehmen darf. Ich danke dem Verwaltungsrat und ganz besonders meinen Mitarbeitenden, Kollegen und Partnern für ihren beispiellosen Einsatz, ihre wertvolle Unterstützung und die tolle Zusammenarbeit. Unseren Stakeholdern sage ich Dankeschön für das mir stets entgegengebrachte Vertrauen.»

Der Verwaltungsrat hat als Nachfolger Herrn Philippe Brändle ernannt. Herr Brändle besitzt einen Master in Architektur und Business Administration. Nach Tätigkeiten im Bereich Immobilien-Advisory übernahm er ab 2016 als CEO, und ab 2021 als CFO, Managementverantwortung bei zwei führenden Schweizer Immobilienunternehmen.

Verwaltungsratspräsident Dr. Markus Wesnitzer sagt zur Nominierung: «Im Rahmen eines sorgfältig durchgeführten Rekrutierungsprozesses legte der Verwaltungsrat für das Weiterkommen von Züblin insbesondere Wert auf marktnahe Immobilienexpertise und ein breites Netzwerk in der Schweiz. Der Verwaltungsrat freut sich auf die Zusammenarbeit mit Herrn Brändle. Herrn Friederich danke ich für die lange und vertrauensvolle Zusammenarbeit.»

Ausblick

Die stets partnerschaftliche Zusammenarbeit mit unseren Mietern hat sich auch in den letzten herausfordernden Monaten bewährt. Züblin verfügt in allen Bereichen über eine gute operative Ausgangslage für das kommende Geschäftsjahr. Der Fokus bleibt unverändert auf die nachhaltige, qualitative Weiterentwicklung des Portfolios und den kontinuierlichen Abbau des Leerstands gerichtet. Unverändert bleibt unser Ziel, das Portfolio durch den gezielten Erwerb strategiekonformer Liegenschaften substanziell auszubauen.

Dr. Markus Wesnitzer	Roland Friederich
Präsident des Verwaltungsrats	CEO / CFO

S/8 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG

PORTFOLIO

ZUM PORTFOLIO

Das Geschäftsjahr 2023/24 verlief aus operativer Sicht gut. Trotz den weiterhin anspruchsvollen Rahmenbedingungen im Schweizer Büroflächenmarkt, vermochte insbesondere die erfolgreiche Vermietungstätigkeit eine solide Ausgangslage für die weitere Geschäftsentwicklung im bereits angelaufenen Geschäftsjahr zu schaffen. So gelang es erneut, die Mieterträge zu steigern, die durchschnittliche vertragliche Mietvertragslaufzeit (WALT) zu erhöhen und die Werthaltigkeit des Portfolios zu verbessern.

Die markante Steigerung des WALT von 2.9 Jahren (31.03.2023) auf 6.4 Jahre per 31. März 2024 wirkte sich positiv auf die Stabilisierung des Gesamtportfolios und die langfristige Absicherung der Mieterträge aus. Der Umstand, dass wir über eine Vielzahl von langjährigen, standorttreuen Stammmietern verfügen, ist das Ergebnis unserer fokussierten Bemühungen im Asset Management und die Werthaltigkeit des Portfolios.

Die Mieterträge stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2.3% auf CHF 9.0 Mio, (Vorjahr CHF 8.8 Mio.). Einerseits trugen bereits im Vorjahr abgeschlossene Mietverträge (0.7%) dazu bei. Anderseits bewirkte der hohe Indexierungsgrad unserer Mietverträge teuerungsbedingte Mietzinsanpassungen im Umfang von 1.6%. Die Leerstandsquote liegt aktuell unverändert bei 9.3%. Die erfolgreiche Vermietung einer langjährig leerstehenden Fläche im Berner Objekt Morgenstrasse 136 per Juli 2024 wird im Geschäftsjahr 2024/25 wirksam und führt zu einem weiteren Anstieg der Mieterträge sowie der Absenkung der Leerstandsquote um 3 Prozentpunkte auf 6.3%.

Die vorherrschenden Marktbedingungen - darunter die gedrosselte Käufernachfrage, steigenden Renditeanforderungen von Investoren und das höhere Zinsniveau - führten zu einem Anstieg des durchschnittlichen nominalen Diskontierungssatzes um 30 Basispunkte und beeinflussten die Neubewertung des Portfolios negativ. Demgegenüber wirkten sich Mietvertragsverlängerungen, Indexierungen und die erwähnte Vermietung in Bern positiv aus. Mit einem Gesamtanlagewert per Stichtag 31. März 2024 von CHF 225.1 Mio. liegt die Bewertung mit 0.8% nur leicht unter derjenigen der Vorjahresperiode.

Die wichtigsten Kennzahlen zum Portfolio

Anlagekategorie Büro

31.3.2024

31.3.2023

Anzahl der Liegenschaften	6	6
Marktwert in CHF Mio.	225.1	227.1
Annualisierter Mietertrag in CHF Mio.	9.2	9.0
Durchschnittliche gewichtete Mietvertragslaufzeit (WALT) in Jahren	6.4	2.9
EPRA Leerstandsquote in %	9.3	9.3
Kapitalisierungssatz in %	3.1	3.0
Diskontierungssatz (nominal) in %	4.3	4.0

S/9 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG

PORTFOLIO

Die Liegenschaften im Überblick

				Nutz-		Laden/				Leerstand	Brutto-
Anlagekategorie Büro	Baujahr	Renovation	Grundstück	fläche	Büro	Gastro	Lager	Übrige	PP	(EPRA)	rendite
			m2	m2		davon in % der vermietbaren Fläche		Anzahl	%	%

Baden
Rütistr. 3/3a	1961	2012	1 172	4 971	68	7	24	2	18	0.0	5.1
Bern
Morgenstr. 136M	1991	2013	2 740	7 942	74	20	2	4	88	47.5	8.4
Egg
Gewerbestr. 12/12aM	1982//87	2012	4 894	5 585	72	0	28	0	110	13.4	6.2
Zürich
Hardturmstr. 76	1967	2010	1 100	3 746	83	0	17	0	36	0.0	3.9
Zürich
Holbeinstr. 22/30M	1961/72	2009/10	1 660	5 810	95	0	5	0	45	0.0	3.3
Zürich
Hofwiesenstr. 3701	1972	n/a	1 757	3 290	74	7	19	0	40	2.1	6.3
Total			13 323	31 344					337	9.3	4.5

1 Stockwerkeigentumsanteil von 34%, alle übrigen Liegenschaften im Alleineigentum M Minergie Gebäudezertifizierung

Vermietung

Im Objekt Holbeinstrasse im Zürcher Seefeld konnte eine vorzeitige Verlängerung des Mietvertrags erfolgreich verhandelt werden. Die Verlängerung des ursprünglich im April 2025 auslaufenden Mietvertrags über gut 4 000 m2 Bürofläche erfolgte bis mindestens 2035. Das Mietverhältnis mit einer bereits seit 2010 im Objekt ansässigen internationalen Anwaltskanzlei trägt zu 32% der gesamten Mieterträge von Züblin bei. Mit der Verlängerung stieg der WALT im Objekt auf 8.6 Jahre.

Im Objekt Morgenstrasse 136 in Bern-Bümpliz konnte der Vertrag mit einem langjährigen Top-5-Mieter über

1 600 m2 Büro- und Ausstellungsfläche erfolgreich bis September 2029 verlängert werden. Zusammen mit einer bereits im letzten Geschäftsjahr erfolgten Vertragsverlängerung mit einem anderen Hauptmieter in der Liegenschaft stieg der WALT auf 5.6 Jahre an. Zusätzlich gelang im letzten Quartal des Geschäftsjahres die Vermietung des gesamten 2. Obergeschosses an ein Medizintechnikunternehmen. Der Mietvertrag über 1 781 m2 erstreckt sich über eine Laufzeit von 10 Jahren und tritt im Juli 2024 in Kraft. Dieser Abschluss stellt einen massgeblichen Vermietungserfolg dar und gibt Anlass zu Optimismus im Hinblick auf den weiteren Leerstandabbau in der Liegenschaft. Der Leerstand in Bern reduziert sich mit der Vermietung von 47.5% auf 28.6%.

Im Objekt Gewerbestrasse 12a in Egg bei Zürich erfolgte eine konzeptionelle Umwandlung einer freien Fläche. Auf rund 400 m2 entstand ein modernes, teilausgebautes, modular gestaltbares Flächenkonzept, das neben individuellen Büroeinheiten auch Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung bietet. Das innovative Konzept wurde gezielt auf die hohe Nachfrage nach Kleinflächen ausgerichtet und spricht als Mietergruppe kleinere Unternehmen an, die ein kosteneffizientes Share-Modell suchen. Nach dem Bilanzstichtag konnte bereits ein 10-Jahresmietvertrag über

171 m2 abgeschlossen werden. Durch diese Vermietung reduziert sich der Leerstand in der Liegenschaft von 13.4% auf 9.4%.

S/10 Geschäftsbericht 2023/24 Züblin Immobilien Holding AG