Grounds Real Estate Development : Geschäftsbericht 2023

GESCHÄFTSBERICHT | 20223

GESCHÄFTSBERICHT

für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember

2023

Dieser Geschäftsbericht wurde am 29. April 2024 veröffentlicht und liegt auch in englischer­Sprache vor. In Zweifelsfällen ist die deutsche Version maßgeblich.

Beide Fassungen des Geschäftsberichts sind im Internet auf unserer Homepage verfügbar: www.thegroundsag.com/de/investor-relations/finanzberichte-und-praesentationen/geschaeftsberichtewww.thegroundsag.com/en/investor-relation/financial-reports-and-presentations/annual-reports

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit verwenden wir in diesem Geschäftsbericht meist die männ­liche Form von personen­bezogenen Substantiven. Diese bezieht sich immer zugleich auf weibliche und männliche ­Personen und schließt anderweitige Geschlechter­identitäten ausdrücklich mit ein.

INHALT

06		Kennzahlen
08		Vorwort des Vorstands
12		Bericht des Aufsichtsrats
16		Portfolio und Objekte
24		The Grounds am Kapitalmarkt
28		Konzernlagebericht
63		Konzernabschluss
72		Konzernanhang
132		Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
138		Finanzkalender
139		Impressum

The Grounds Geschäftsbericht 2023 | Kennzahlen

KENNZAHLEN

Konzernkennzahlen

Umsatzerlöse

• davon Verkaufsumsätze
• davon Mieterlöse

Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)

Konzernergebnis

Ergebnis je Aktie

Bilanzsumme

Eigenkapital

Eigenkapitalquote

Finanzverbindlichkeiten & Anleihen

LTV

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Mitarbeiter

	31.12.2023	31.12.2022
TEUR	23.896	36.751
TEUR	21.908	34.600
TEUR	1.972	1.885
TEUR	-4.794	3.359
TEUR	-7.586	1.186
EUR	-0,39	0,07
TEUR	147.816	138.279
TEUR	24.833	32.569
%	16,8 %	23,6 %
TEUR	99.947	80.104
%	75 %	67 %
TEUR	-14.907	-12.453
TEUR	405	-4.421
TEUR	15.257	16.732
	14	15

Portfoliokennzahlen

Bestand (Anlagevermögen)

Wohn-/Nutzfläche

Einheiten

Mieteinnahmen p.a.

Bestandsentwicklung (Umlaufvermögen)

Wohn-/Nutzfläche

Einheiten

Mieteinnahmen p.a.

Grundstücksentwicklung

Geplante Wohn-/Nutzfläche

Geplante Wohn-/Nutzfläche in Joint-Venture-Projekten

	31.12.2023	31.12.2022
m²	26.511	27.319
	421	434
TEUR	1.729	1.667
m²	2.304	3.024
	20	26
TEUR	156	208
m²	175.045	180.145
m²	10.322	10.322

06

The Grounds Geschäftsbericht 2023 | Kennzahlen

The Grounds am Kapitalmarkt (Aktie, Xetra-Kurse)

Marktkapitalisierung (jeweils zum 31.12.)

Grundkapital (jeweils zum 31.12.)

Schlusskurs

Tiefstkurs

Höchstkurs

ISIN

Segment

	2023	2022
TEUR	14.779	34.542
TEUR	17.806	17.806
EUR	0,83	1,94
EUR	0,68	1,88
EUR	1,94	2,60
		DE000A2GSVV5
	Primärmarkt, Börse Düsseldorf

07

The Grounds Geschäftsbericht 2023 | Vorwort des Vorstands

VORWORT DES VORSTANDS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren,

das Jahr 2023 hat die gesamte Immobilienwirtschaft in Deutschland vor besondere Herausforderungen gestellt. Der deutliche Anstieg der Zinsen gehörte ebenso dazu wie das nach wie vor hohe Niveau der Baupreise, die teilweise noch deutlich stärker stiegen als der Verbraucherpreisindex. Dazu kam eine erhebliche Verunsicherung vieler Marktakteure, deren Ursache in der Sphäre der Politik zu suchen ist, beispiels- weise in den monatelangen Diskussionen um das Heizungsgesetz oder in politischen Entscheidungen zu Förderprogrammen im Bereich des Wohnungsbaus. Die Auswirkungen dieser Entwicklungen waren drastisch: Die Transaktionsvolumina gingen in nahezu allen Immobilienmarktsegmenten massiv zurück, ebenso wie die Zahl der Baugenehmigungen. Nach einer mehrjährigen Phase mit fast durchgängig steigenden Preisen gab auch

das Preisniveau deutlich nach, und sinkende Marktwerte der Immobilien führten in den Bilanzen zahlreicher Immobilienunternehmen zu signifikanten Abwertungen. Gegenläufige Trends gab es in einigen Segmenten bei den Mietpreisen, die sich insbesondere für Wohnimmobilien in den großen Metropolen und Ballungsräumen weiter erhöhten.

In den letzten vier Monaten zeichneten sich insofern Stabilisierungstendenzen ab, als die Europäische Zentralbank (EZB) seit September 2023 auf weitere Leitzinserhöhungen verzichtete und in Deutschland nach der Verabschiedung des Heizungsgesetzes die regulatorischen Vorgaben zumindest in dieser Beziehung klar sind. Der Wohnungsgipfel hat verschiedene Anreize zur Belebung der Branche gesetzt, auch wenn sie sich bislang kaum spürbar ausgewirkt haben. Parallel dazu hat sich der Preisauftrieb deutlich verlang- samt, wenngleich die Inflationsraten noch oberhalb des Zielbereichs der EZB liegen.

Entsprechend waren gegen Jahresende erste Anzeichen einer Stabilisierung zu erkennen, die sich in den ersten Monaten 2024 zu bestätigen scheinen. Die Zinsen sind stabil oder sogar wieder leicht rückläufig. Die Preise für Immobilien zeigen in den meisten Regionen wieder eine zumindest leicht steigende Tendenz. Insgesamt setzt sich am Markt offenbar immer mehr die Einschätzung durch, dass sich die Lage 2024 nicht weiter verschlechtern wird, wenngleich eine rasche und durchgreifende Erholung ebenfalls

08

The Grounds Geschäftsbericht 2023 | Vorwort des Vorstands

für wenig wahrscheinlich erachtet wird. Dies korrespondiert mit der Beurteilung der gesamt- wirtschaftlichen Entwicklung durch führende Wirtschaftsforschungsinstitute, welche die Wachstumsprognosen für 2024 reduziert haben und erst für 2025 wieder mit einer höheren Wachstumsdynamik in Deutschland rechnen.

JACOPO MINGAZZINI

Vorstand

Jacopo Mingazzini (Dipl.-Kfm. und Immobilienökonom ebs) ist seit August 2020 Vorstand der The Grounds Real Estate­Development AG, seit 1. Mai 2023 Alleinvorstand.

Bis März 2020 war er Geschäftsführer der Accentro GmbH, die er 1999 gegrün- det hatte - seit 2011 zusätzlich CEO der Accentro Real Estate AG.

Die krisenhafte Entwicklung des letzten Jahres ist auch an The Grounds nicht spurlos vorbei- gegangen und hat dazu geführt, dass die ursprünglichen Ziele 2023 nicht erreicht werden konnten. Der Umsatz ging im Vorjahresvergleich zurück, und das Geschäftsjahr wurde mit einem negativen Ergebnis abgeschlossen. Dabei konnten wir beim Verkauf von Eigentumswohnungen durchaus einige Erfolge erzielen. So sind die Eigentumswohnungen in Meppen mittlerweile alle verkauft, bei unserem Neubau- und Nachverdichtungsprojekt in der

Jacopo Mingazzini ist Dozent an der IREBS und unter anderem Vorstand der "Liberalen Immobilienrunde" und des "Vereins zur Förderung von Wohneigen- tum in Berlin".

09

The Grounds Geschäftsbericht 2023 | Vorwort des Vorstands

Margaretenstraße in Berlin-Lichtenberg konnte der Kaufvertrag für die letzte verfügbare Wohnung kurz vor dem Redaktionsschluss für diesen Geschäftsbericht beurkundet werden, und in Dallgow-Döberitz hat es ebenfalls weitere Kaufabschlüsse gegeben. Demgegenüber standen allerdings auch Verzögerungen an anderen Standorten. So mündeten beispielsweise die aus unserer Sicht aussichtsreichen Verkaufsgespräche bei unserem Projekt Central Offices in Magdeburg bislang noch nicht in einen Vertrag. Und in Hangelsberg hat sich die Realisierung des Besserungsscheins weiter verschoben und steht nach wie vor aus. Die einvernehmlich auf Wunsch der Käuferin erfolgte Auflösung des Kaufvertrags für die Projektentwicklung in Erkner schlug sich in einem ungeplanten Umsatzrückgang nieder und ließ eine Neubewertung des Projekts unter den aktuellen Marktbedingungen erforderlich werden. Dadurch hat The Grounds zwar keinen wirtschaft- lichen Schaden erlitten, weil der bereits vereinnahmte Anteil des Kaufpreises nicht zurück- gezahlt werden muss, doch verzögerte sich das Projekt weiter, weil auf Basis der neuen Gegebenheiten eine Finanzierung notwendig wurde und die Vermarktung erneut in Auftrag gegeben werden musste.

Angesichts dieser Herausforderungen im operativen Bereich ist es umso erfreulicher, dass wir mit der britischen H.I.G. Realty, einer Tochtergesellschaft der H.I.G. Capital LLC, einen neuen Investor gewinnen konnten. Dieser hat The Grounds zunächst eine kurzfristige Bridgefinanzierung zur Verfügung gestellt und sich darüber hinaus eine Option auf die Übernahme der Mehrheit an der Gesellschaft über eine Kapitalerhöhung gesichert. Mit Blick auf eine eventuelle Kapitalerhöhung im Jahr 2024 haben die bishe- rigen Hauptaktionäre sich bereits verpflichtet, ihre Bezugsrechte auf den neuen Investor zu übertragen. Zudem haben Anleihegläubiger unserer Wandelschuldverschreibung zugestimmt, diese bei gleichzeitiger Laufzeitverlängerung in eine Schuldverschreibung mit Festzins umzuwandeln und im Zuge dessen das Optionsrecht auf den Bezug von neuen Aktien zu streichen.

Für das Geschäftsjahr 2024 gehen wir von einer moderaten Erholung des Immobilien­sektors aus und legen den Schwerpunkt auf den Verkauf von weiteren Projektentwicklungen, bei denen wir uns bereits in aussichtsreichen Gesprächen befinden. Darüber hinaus stehen wir bei ersten Objekten aus unserem Berliner Umlandportfolio kurz vor dem Vertriebsstart für den Verkauf von Eigentumswohnungen. Aus dem Einzelvertrieb der bisher im Bestand gehaltenen Immobilien rechnen wir für 2024 mit ersten positiven Ergebnissen.

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