Eine Reuters-Umfrage unter acht Ökonomen und Analysten ergab, dass die Immobilienverkäufe in diesem Jahr im Durchschnitt um 8% zurückgehen werden, während sie 2022 um 25% einbrechen werden, da die Wirtschaftstätigkeit, das Haushaltseinkommen und das Verbrauchervertrauen in der zweiten Jahreshälfte wieder ansteigen dürften.

Ökonomen und Analysten gehen davon aus, dass die politischen Entscheidungsträger in diesem Jahr weitere Maßnahmen zur Ankurbelung der Nachfrage nach Wohneigentum ergreifen werden. Dies ist Teil des Gesamtziels Pekings, die 17-Billionen-Dollar-Wirtschaft nach einem starken COVID-bedingten Abschwung im Jahr 2022 zu stützen.

Diese Maßnahmen könnten eine weitere Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsanforderungen sowie eine Lockerung der Beschränkungen für den Erwerb von Wohneigentum in den wichtigsten chinesischen Städten umfassen, fügten sie hinzu.

Die Hoffnungen auf eine Belebung der Wirtschaft im Laufe dieses Jahres wurden durch Chinas Abschaffung der strengen Nullzinspolitik im Dezember genährt, die das BIP-Wachstum im vergangenen Jahr auf nur 3 % und damit auf eines der schlechtesten Jahre seit fast einem halben Jahrhundert gedrückt haben dürfte.

Die Kehrtwende hat jedoch eine Welle von COVID-Infektionen ausgelöst, die voraussichtlich weitere wirtschaftliche Störungen verursachen und die Haushalte noch mindestens ein paar Monate lang belasten werden.

HYPOTHEKEN-REVOLTE

Chinas Immobiliensektor, der ein Viertel der Wirtschaft ausmacht, wurde im vergangenen Jahr schwer getroffen, da die in Geldnot geratenen Bauträger nicht in der Lage waren, den Bau von Wohnungen abzuschließen, was zu einem Hypothekenboykott durch einige Käufer führte. Die stadtweiten Abriegelungen zur Bekämpfung der Pandemie und Entlassungen haben die Stimmung der Käufer ebenfalls stark belastet.

Die Immobilieninvestitionen fielen im November mit einem Minus von 19,9% gegenüber dem Vorjahr so stark wie nie zuvor seit Beginn der Datenerfassung durch das Statistikamt im Jahr 2000.

"Für 2023 erwarten wir einen sequenziellen Aufschwung sowohl bei den Verkäufen als auch bei den Baubeginnen, da die Immobilienpolitik weiter gelockert wird und die Wiedereröffnung nach der COVID zu einem Aufschwung der Wirtschaftstätigkeit und der Haushaltseinkommen führt", sagte Tao Wang, Chefvolkswirt von UBS China.

"Obwohl die Immobilienverkäufe und -neugründungen wahrscheinlich etwas schwächer ausfallen werden als im Jahr 2022, wird der Immobiliensektor die Wirtschaft weit weniger belasten als im Jahr 2022."

Es gibt einige erste Anzeichen für eine Trendwende.

Die Verkäufe neuer Häuser stiegen während des dreitägigen Neujahrsfestes um mehr als 20% gegenüber dem Vorjahr, was auf Werbeaktionen, Fördermaßnahmen und den allmählichen Abbau der aufgestauten Nachfrage nach den hohen COVID-19-Fällen zurückzuführen ist, so die China Index Academy diese Woche.

Die Akademie erklärte, dass in Großstädten wie Peking und Schanghai die Umsätze im Vergleich zum letztjährigen Neujahrsfest gestiegen seien, während die Stimmung in den meisten kleineren Städten auf niedrigem Niveau geblieben sei.

WOHNUNGSNACHFRAGE

Die Aktien der angeschlagenen chinesischen Bauträger haben seit dem Tiefpunkt im Oktober um 86% zugelegt, was auf eine Reihe von Lockerungsmaßnahmen im Immobilienbereich und die Kehrtwende der COVID-Politik zurückzuführen ist.

Ein Index, der hochverzinsliche Dollar-Anleihen chinesischer Bauträger abbildet, hat sich seit seinem Tiefstand vom 3. November mehr als verdoppelt, liegt aber immer noch 30 % unter dem Stand vom Jahresanfang und 58 % unter dem Höchststand vom Mai 2021 nach einer Reihe von Zahlungsausfällen.

"Ich denke, dass der Markt die positiven politischen Signale, die er erhalten hat, gnadenlos effizient bewertet hat", sagte Tim Gibson, Co-Leiter für globale Immobilienaktien bei Janus Henderson Investors.

"Ich denke, dass der Markt auf die Nachfrageseite zurückgreifen muss, um zu sehen, was er braucht.

Gavekal Dragonomics erwartet für dieses Jahr einen Anstieg der Immobilienverkäufe um 5-10%, während Citi einen Rückgang um 21% prognostiziert und dies damit begründet, dass es Zeit braucht, bis sich die Arbeitsplatz- und Immobilienpreiserwartungen erholen, sowie mit einem Rückgang des neuen Angebots.

Sheldon Chan, ein in Hongkong ansässiger Portfoliomanager von T. Rowe, sagte, es bestehe die Möglichkeit, dass die Immobilienerholung "langsamer verlaufen könnte, als der Markt anscheinend einpreist oder einpreisen könnte".

"Wir könnten kurz davor sein, die Talsohle bei der Immobiliennachfrage zu durchschreiten, aber ich glaube nicht, dass wir schon so weit sind", sagte er.

Der jüngste private Wirtschaftsbericht China Beige Book war da schon unverblümter: "Aber vergessen Sie die Rückkehr zu den alten Zeiten: Es wird im Jahr 2023 beträchtliche politische Unterstützung brauchen, um den Immobilienmarkt aus der Gosse zu ziehen."

DOLLAR-ANLEIHEMARKT

Trotz der Hoffnung auf eine bescheidene Verbesserung der Nachfrage nach Wohnimmobilien in diesem Jahr wird erwartet, dass die Erholung des Sektors langwierig und holprig sein wird, da sie immer noch durch die Exzesse der Vergangenheit belastet wird.

Es wird erwartet, dass viele Bauträger Schwierigkeiten haben werden, ihren Finanzierungsengpass deutlich zu lindern, was ihre Fähigkeit beeinträchtigt, neue Grundstücke zu erwerben und Auslandsgläubiger zurückzuzahlen.

Für viele private Bauträger bedeutet die Abwesenheit vom Grundstücksmarkt im letzten Jahr auch, dass sie im Jahr 2023 weniger Projekte zum Verkauf haben werden, was wiederum ihren Cashflow einschränkt.

Darüber hinaus wird 2023 eine hohe Fälligkeit von Offshore-Schulden in Höhe von 141 Mrd. $ zu verzeichnen sein, verglichen mit 120,7 Mrd. $ im Jahr 2022, wie Daten von Refinitiv zeigen. Die Zahl stellt den ausgegebenen Betrag dar und spiegelt nicht die Rückzahlungen und Ausfälle wider.

Die größte Herausforderung für Projektentwickler bei der Aufnahme inländischer Anleihen und bei der Beschaffung von Offshore-Bankkrediten, bei denen die Erlöse für Offshore-Rückzahlungen verwendet werden können, besteht darin, qualitativ hochwertige und unverpfändete Sicherheiten zu bieten, sagten drei Projektentwickler gegenüber Reuters.

Infolgedessen sagte Cosmo Zhang, Kreditanalyst bei Vontobel Asset Management, dass der Sektor mehr Umschuldungen erleben werde.

"Es gibt immer noch einige Namen, von denen wir glauben, dass sie, auch wenn sie noch nicht zahlungsunfähig sind, ihre Kapitalstruktur in den kommenden Jahren wahrscheinlich umstrukturieren müssen, um nachhaltig zu sein. Ihre Kapitalstruktur ist nicht nachhaltig."