ALSTRIA OFFICE REIT-AG alstrias Low Carbon
Design Prinzipien
Edition 2024
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alstrias Low Carbon
Design Prinzipien
In den letzten Jahren hat sich die Immobilienbranche zunehmend der Herausforderung des Klimawandels gestellt. Wir versuchen als Immo- bilienunternehmen dabei eine Vorreiterrolle einzunehmen und haben 2020 eine Reihe von Low Carbon Design Prinzipien entwickelt, um die Klimastrategien der EU und die deutschen Klimaschutzgesetze auf Unternehmensebene zu implementieren. Sie dienen dazu, das Den- ken und Handeln der am Entwurfs- und Planungsprozess von Baupro- jekten beteiligten Mitarbeiter und Dienstleister zu beeinflussen und zu formen.
Die Prinzipien selbst stellen keine Checkliste mit uni- versellen Dos and Don'ts für klimabewusstes Bauen dar, sondern erklären die Hintergründe und unseren Ansatz dazu. Über die Beantwortung von ausge- wählten Fragen in Workshops stellen wir sicher, dass sich die Projektteams zusammen mit den Planern bewusst mit diesen Punkten beschäftigen und daraus ihre individuelle Schlüsse und Entscheidungen für die Projekte ziehen und umsetzen.
Es ist wichtig, dass die Low Carbon Prinzipien nicht als ein starres System verstanden werden, sondern als eine flexible Matrix, die jederzeit an die jewei- ligen Bedürfnisse eines Projektes sowie zukünftige Entwicklungen angepasst und erweitert werden kann.
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Fünf fundamentale Konzepte sollten einen übergreifenden Einfluss auf unser Handeln haben:
Wir definieren keine Klimapolitik, wir wenden sie an alstria hält sich an die Vorgaben des Pariser Klimaschutzabkommens, der Politik der EU und der deutschen Regie- rung. Dabei erkennt das Unternehmen an, dass das Thema Klimaschutz nicht nur auf Unter- nehmensebene gelöst werden kann.
alstria ist eine gewinn- | Wir müssen das bereits |
orientierte Organisation | entstandene CO2 |
Wirtschaftliche Ezienz | bestmöglich nutzen |
steht immer im Mittel- | Baumaterialien ent- |
punkt, wobei Renditen | halten eingebettetes |
über den gesamten Le- | CO2, das bereits in der |
benszyklus einer Investi- | Vergangenheit emittiert |
tion betrachtet werden. | wurde. Um neue CO2- |
Das Ziel ist, sowohl das | Emissionen zu vermei- |
beste wirtschaftliche | den, ist es notwendig, |
Ergebnis zu erzielen, als | die Nutzungsphase von |
auch die geltenden Kli- | Bestandsgebäuden mög- |
maschutzanforderungen | lichst lang zu halten. |
zu erfüllen. |
Weniger ist der Weg nach vorne
alstria erkennt an, dass die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens eine grundlegende Re- duzierung des Ressour- cenverbrauchs erfordern. Jedes Element, das Energie benötigt, sollte daher schon in der Pla- nungsphase hinterfragt werden.
Kompensation ist nicht die Antwort
alstria bevorzugt tat- sächliche CO2-Reduzie- rungen und verzichtet auf "Net-Zero"-Konzepte oder andere Kompensa- tionsansätze. Das Unter- nehmen ist sich bewusst, dass "Zero-Emissionen" bei Immobilien nach dem derzeitigen Stand der Technik ohne Kom- pensationen / Osetting nicht erreichbar sind.
Diese fünf Konzepte bilden die Basis für die Low Carbon Design Prinzipien, die alstria bei allen ihren Projekten anwendet.
In den nachfolgenden Artikeln werden wir jedes dieser Prinzipien einzeln beschreiben, um ihre Be- deutung und Anwendung besser zu vermitteln.
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1 Bausubstanz weiter nutzen
In den letzten Jahrzehnten hat sich unser Bewusstsein für die Not- wendigkeit eines nachhaltigen und verantwortungsvollen Umgangs mit Ressourcen erheblich geschärft. Die Immobilien- und Bauindus- trie spielt dabei eine entscheidende Rolle, da sie einen erheblichen Anteil an den weltweiten CO2-Emissionen ausmacht. Die lange Nut- zung von vorhandener Bausubstanz ist eine der eektivsten Me- thoden zur Förderung von Nachhaltigkeit und Schutz unseres Pla- neten. Sie trägt maßgeblich zur Energie- und Materialeinsparung bei und reduziert den CO2-Fußabdruck von Immobilienprojekten massiv.
Bauen auf Bestehendem - warum wir bestehende Gebäude optimieren und Neubau vermeiden
Bei der Herstellung von Baumaterialien, insbesondere Beton und Stahl, entstehen sehr große Mengen an CO2. Das bedeutet, dass bei jedem Neubau ein hoher CO2-Ausstoß einhergeht. Der CO2-Rucksack neuer Gebäude ist so groß, dass selbst die ezien- testen Gebäude nicht innerhalb der nächsten 30 Jahre CO2-neutral werden können. Das hat damit zu tun, dass die CO2-Emissionen von Neubauten (up- front embodied carbon) enorm sind und im Moment des Bauens in voller Höhe entstehen.
Diese verbauten Emissionen machen bei neuen Gebäuden mittlerweile den Großteil der gesamten Lebenszyklus-Emissionen eines Gebäudes aus. Die negativen Eekte dieser gewaltigen CO2-Emissionen
wirken unmittelbar beim Herstellen und über die folgenden Jahre wie ein negativer Zinseszinseekt fort (time value of carbon).
Die operativen Emissionen (Strom und Heizung der Gebäudenutzer) hingegen werden dank der Dekar- bonisierung der Energienetze zunehmend geringer und deshalb muss das Ziel von Refurbishments und Modernisierungen sein, so viel von der bestehenden Bausubstanz wie möglich zu erhalten und weiter zu nutzen. Das ist nicht nur aus Klimaschutzgründen sinnvoll, es ist auch oft die wirtschaftlichste Lösung. In vielen Fällen ist die Modernisierung eines beste- henden Gebäudes günstiger als ein Neubau.
Friedrich-Scholl-Platz 1, Karlsruhe | 04 |
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Bestandsgebäude haben oft eine robuste Struktur, die deutlich länger als 50-60 Jahre genutzt werden kann, was als Standardlebensdauer für Gebäude gilt. Durch eine Sanierung können wir die Nutzdauer der Gebäudehauptstruktur deut- lich verlängern, während wir gleichzeitig moderne Energieezienz- und Komfortstandards einbrin- gen. Hierbei sind sowohl kleinere Anpassungen wie das Modernisieren der Haustechnik, als auch umfassende energetische Sanierungen, bei denen beispielsweise die Gebäudehülle verbessert wird, möglich.
Es ist entscheidend, dass das Planungsteam diese Zielsetzung versteht und in der Lage ist, sie um- zusetzen. Daher sind klare Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen Projektentwicklern und Planern unerlässlich.
PRO TIPP
Folgende Fragen sollten vom Projekt- team gemeinsam beantwortet werden:
01. Welche vorhandenen Bauteile und -elemente können sinnvoll weitergenutzt oder wieder- verwendet werden? Bitte zumindest in den folgenden Kategorien "Rohbau, Fundamente, Fassade, Fenster, Dach, TGA und Innenausbau" beantworten. Alternativ in den 300 und 400 Gruppen der DIN 276.
02. Können Bauteile / Materialien in diesem oder bei einem anderen Projekt eingesetzt und weiterverwendet werden?
03. Warum können CO2-intensive Bauteile (Beton / Stahl) ggf. nicht weitergenutzt oder wiederver- wendet werden?
04. Auf welche neu geplanten Stahl- und Stahlbe- tonkonstruktionen könnte verzichtet werden?
05. Welcher Anteil der Bestandskonstruktion kann erhalten bleiben und wie viel wird abgerissen in %-Angaben der Massen?
Weiterführende Links
- Das Dilemma der verbauten Emissionen
- Das Märchen vom CO2-neutralen Gebäude
- Wie viel kann noch gebaut werden
Friedrich-Scholl-Platz 1, Karlsruhe
Dieses erste Prinzip ist also ein Schlüsselaspekt der Low Carbon Design Prinzipien und wird bei der Planung und Umsetzung aller Projekte des Unter- nehmens berücksichtigt. Darüber hinaus kann die Weiterverwendung von Baumaterialien auch dazu beitragen, den Konzepten der Kreislaufwirtschaft zu entsprechen. Die Wiederverwendung von Materiali- en in neuen Projekten oder in anderen Bereichen der Wirtschaft kann dazu beitragen, die Menge an Abfall zu reduzieren und den Bedarf an neuen Ressourcen zu minimieren.
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2 CO2-bewusst konstruieren
Baumaßnahmen benötigen einen enormen Materialeinsatz und ver- ursachen sehr große CO2-Emissionen. Viele dieser Emissionen lassen sich durch eine bewusste Auseinandersetzung mit der Wahl der Kons- truktionsart und der Materialen vermeiden. Je leichter eine Konstruk- tion gebaut wird, desto weniger Material wird benötigt. Bestimmte Materialien gelten aufgrund ihrer Herstellung als besonders CO2-in- tensiv. Ihr Einsatz sollte sparsam erfolgen und nach Möglichkeit durch natürliche und CO2-arme Materialien ersetzt werden.
Low-carbon Konstruktion - warum eine leichte Konstruktion nicht nur Gewicht einspart
Das zweite Low Carbon Design Prinzip hat den Kerngedanken, bei Baumaßnahmen Masse / Gewicht sparsam einzusetzen und CO2-intensive Materialien durch langlebige Produkte mit einem kleinen CO2- Rucksack zu ersetzen. Bei normalen Bauvorhaben werden insbesondere Beton und Stahl in großen Mengen unreflektiert eingesetzt. Beide Materialien haben durch ihre Herstellung einen sehr großen CO2- Fußabdruck und sollten nur sparsam eingesetzt oder durch Alternativprodukte ausgetauscht werden.
Beim Beton hängt der große CO2-Fußabdruck haupt- sächlich mit dem Zementanteil zusammen. Selbst die üblichen Zementersatzstoe wie Hüttensand und Flugasche, sind Produkte aus CO2-intensiven Indust-
rieprozessen und ihr Einsatz sollte nur dann erfolgen, wenn sie lokal und sowieso anfallen. Durch die De- karbonisierung der Industrie werden diese Ersatzpro- dukte in Zukunft nicht mehr in ausreichender Menge hergestellt und die Betonindustrie wird andere CO2- arme Rezepturen finden müssen.
Stand heute gibt es noch keinen massentauglichen CO2-armen Zementersatz. In vielen Fällen können Beton und Stahl bereits durch Ingenieurskunst redu- ziert werden. Die große Herausforderung liegt darin, eine Konstruktionsart zu wählen, die sowohl Masse / Material einspart, wirtschaftlich gebaut werden kann und den Sicherheitsvorgaben entspricht.
Geesthof, Hamburg | 06 |
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Die Berücksichtigung der CO2 -Bilanz eines Bau- materials erfordert einen Blick auf seinen gesamten Lebenszyklus, von der Herstellung über Transport bis zur Entsorgung. Neben der Mengenreduzierung helfen natürliche, nachwachsende und leichte Ma- terialien wie Holz den CO2-Fußabdruck von Bau- maßnahmen zu reduzieren. Damit Planungsteams
Weiterführende Links
- Chemistry behind net zero real estate
Adlerstr., Düsseldorf, Aufstockung aus Holz
Diese Fragen sollen dazu beitragen, das Bewusstsein für die CO2-Emissionen, die mit den verwendeten Baumaterialien verbunden sind, zu schärfen und zu prüfen, ob es Möglichkeiten zu ihrer Vermeidung gibt.
insbesondere in den frühen Projektphasen die Zusammenhänge zwischen Masse, Material und CO2-Emission richtig steuern können, sollten ent- sprechende LCA-Berechnungen (z. B. Ökobilanz) möglichst früh durchgeführt und Alternativen be- wertet werden.
Falls eine LCA-Be-
rechnung (Ökobilanz)
für das Projekt durchgeführt wird, dann sollte diese aktiv für die Beantwortung der Fragen oben genutzt werden.
Dabei sollte das Ziel sein, dass die Entscheidungen des Projektteams die CO2-Emissionen für eine Bau- aufgabe um ca. 50 % gegenüber einer bisher üblichen Konst- ruktion reduzieren.
PRO TIPP
Um dieses Prinzip in die Praxis um- zusetzen, sollten sich Projektteams folgende Fragen stellen:
01. Welche neuen Stahl- und Stahlbetonkonstruk- tionen können durch CO2-ärmere (natürliche) Baumaterialien ersetzt werden?
02. Falls neue Stahl- und Stahlbetonkonstruktionen nicht durch CO2-ärmere Baumaterialien ersetzt werden können - warum ist ein Ersatz nicht möglich?
03. Ist die Planung/Konstruktion hinsichtlich des Materialverbrauchs und -gewichtes opti- miert/minimiert? Wenn ja: wie und wodurch? Wenn nein: warum nicht?
04. Bei welchen eingeplanten Materialien/Produk- ten könnte die Herkunft im Hinblick auf hohe CO2-Emissionen beim Transport bedenklich sein? Inwiefern können hierfür Alternativen gefunden werden?
05. Wird die verbaute Masse im Gebäude sinnvoll thermisch oder akustisch genutzt?
06. Wurde eine Gesamt-Lebenszyklusanalyse durch- geführt (z.B. für ein Green Building Zertifikat)? Wurden Varianten in der frühen Projektphase verglichen?
07. Wie viel neues CO2 ist für die Baumaßnahmen notwendig (in kgCO2e/m²)?
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3 Einfach und robust bauen
In unserem Gebäudeportfolio konnten wir erkennen, dass die Ener- gieverbräuche in vielen Vorkriegsbauten deutlich niedriger ausfallen als in "moderneren" Gebäuden aus den 80er / 90er-Jahren. Das hat damit zu tun, dass viele dieser Häuser sogenannte Low-Tech- Gebäude sind, die dank ihrer einfachen, robusten Struktur sehr lange zuverlässig funktionieren. Erst Gebäude, die nach 2000 gebaut wurden, erreichen durch den Einsatz von viel Gebäudetechnik regelmäßig so niedrige Energiekennzahlen wie sie Gebäude schon vor 100 Jahren hatten.
Einfach und robust - warum passive Komponenten am längsten performen
Technik kann dafür genutzt werden, um Energie einzusparen und den Nutzerkomfort zu erhöhen. Allerdings benötigt sie dafür immer Energie und je komplizierter eine Technologie ist, desto schneller veraltet oder verschleißt sie. Das Geheimnis der nied- rigen Energieverbräuche von Low-Tech-Gebäuden liegt darin, dass sie auf passive Methoden setzen, statt auf anfällige und kurzlebige Technik. Statt einer mechanischen Lüftung wird z. B. über Fenster gelüf- tet und bevor ein Raum im Sommer über Klimaanla- gen gekühlt werden muss, sollte der Wärmeeintrag über einen außenliegenden Sonnenschutz vermindert werden.
Passive Elemente sind dadurch auf lange Sicht e- zienter als komplexe, wartungsintensive High-Tech- Produkte. Technik sollte nur so eingesetzt werden, dass mit den zur Verfügung stehenden Mitteln den bestmöglichen Eekt erzielt wird - diese Methodik wird BATNEC genannt und steht für Best Available Technology at No Extra Cost. Bevor eine technische Anlage eingebaut wird, sollte immer vorher kritisch geprüft werden, ob dieses Komfortlevel wirklich zwingend notwendig ist, oder ob es alternativ passive Mittel gibt, wie man einen ähnlichen Eekt erreichen kann.
Schaartor 1, Hamburg | 08 |
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Musterbüro Sonninhof, Hamburg
Die Langlebigkeit von Raumstrukturen äußert sich nicht nur in der Wahl von hochwertigen und robus- ten Materialien für die stark frequentierten Berei- che, sondern insbesondere durch die Flexibilität, wie die Fläche genutzt werden kann. Je vielseitiger
ein Innenraum auf verschiedene Mieter und Anfor- derungen reagieren kann, desto weniger umfassen- de Umbauten sind nötig. Dies wiederum trägt zu einer langfristigen Senkung des
CO2-Fußabdrucks bei.
Die Projektteams können diese Punkte anhand dieser Fragen bestimmen:
01. Auf welche bislang geplanten Bauelemente, technische Anlagen, Verbraucher und "Mieter- wünsche" kann verzichtet werden?
02. Welche wartungsintensiven Anlagen können durch passive Lösungen oder wartungsärmere Anlagen ersetzt werden? (z. B. natürliche statt mechanischer Lüftung oder außenliegender Sonnenschutz statt Klimaanlage)
03. Strukturelle Robustheit: Wie weiterverwendbar ist die geplante Gebäudestruktur? (z. B. Nut- zungsart und -form, Erschließung und Rettungs- wege, Geschosshöhe / lichte Raumhöhe, Geschossfläche, Tragfähigkeit)
04. Funktionale Robustheit und Flexibilität: In- wiefern sind die Innenräume in Bezug auf die Teilbarkeit und Zählbarkeit der Mieteinheiten, den raumbildenden Ausbau (Türen, Trenn- wandsysteme, Abhangdecken, Akustik) und die Arbeitsplatzanordnung (Arbeitsplatzversor- gung, Beleuchtung) flexibel gestaltbar? Warum ist eine weiterführende Flexibilität nicht mög- lich oder sinnvoll?
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05. Gestalterische Robustheit: Besitzen das gewählte Gebäu- dekonzept und die verbauten Materialien eine dauerhafte bzw. zeitlose Attraktivität?
06. Technische Robustheit: Sind die Baumaterialien / Konstruk- tionen / Produkte langlebig und durabel gewählt?
07. Wie viel CO2 ist für die Betriebsphase und die zukünftigen Renovierungen/ Modernisierung in kgCO2e/m² vorgesehen?
Die Gestaltung von Gebäuden, die einfach, robust und flexibel sind, führt zu langlebigeren und wartungsarmen Immobilien. Dies spart sowohl Geld als auch wertvolle Ressourcen und hilft dabei, den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Das Prinzip zeigt, dass Nachhaltigkeit nicht nur eine moralische Verpflichtung, sondern auch ein Weg zu größerer Ezienz und Profitabilität sein kann.
Weiterführende Links
- Einfach bauen | Technische Universität München
Viele Mieter sind | |
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welche Dauerkosten und Ener- | |
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Komfortwünschen | |
PRO TIPP | verbunden sind. |
Musterbüro Ludwigs Post, Berlin
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Alstria Office REIT-AG published this content on 29 February 2024 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 20 March 2024 16:05:09 UTC.
