Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Handelsinvestmentmarkt Deutschland

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Handelsinvestmentmarkt Deutschland

06.01.2022 / 14:23
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Handelsinvestmentmarkt Deutschland 2021

Transaktionsvolumen sinkt unter Vorjahresniveau - Kein Preislimit für
Nahversorgungsimmobilien

  * Dynamischer Jahresabschluss mit 2,6 Mrd. Euro Umsatz in Q4 (+ 18 % ggü.
    Vorjahresperiode)

  * Renditen im Nahversorgungssegment auf dem Tiefstand

  * Prognose 2022: Fortgesetzte Dynamik im Nahversorgungssegment und Anstieg
    des Transaktionsvolumens

Im vergangenen Jahr wurden am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt
Immobilien für 8,9 Mrd. Euro gehandelt. Damit blieb das Transaktionsvolumen
23 % hinter dem Vorjahresumsatz und ist gegenüber dem Fünf-Jahres-Mittel um
26 % rückläufig. Zudem ist das Investmentvolumen so niedrig wie zuletzt
2014. "Den rückläufigen Investmentumsatz mit einem mangelnden Interesse an
Handelsobjekten gleichzusetzten, greift allerdings zu kurz und liegt
vornehmlich im selektiven Ankaufsprofil und der fortwährenden Risikoaversion
der Investierenden in dem Segment begründet. Zudem hat sich der Nutzen- und
Lastenübergang bei einigen großvolumigen Transaktionen auf 2022 verlagert",
erläutert Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei
Savills.

Großvolumige Deals nur mit entsprechender Diversifikation von Interesse

Während das Transaktionsvolumen 2020 mit 66 % von großvolumigen
Portfoliodeals geprägt war, lag der Anteil letztes Jahr lediglich bei 41 %.
Eine Entwicklung, die mitunter in noch ausstehenden größeren Deals begründet
liegt, deren Verkauf sich nun in die erste Jahreshälfte 2022 verschieben
dürfte. Bei den abgeschlossenen Portfoliotransaktionen dominierte - wenig
überraschend - 2021 das Nahversorgungssegment. Anzuführen sind hier
Großdeals wie die Übernahme der 34 Real SB-Warenhäuser der SCP Group durch
X+Bricks oder der Verkauf der Portfolios "Touchdown" und "Powerbowl" von
Patrizia an die Meag bzw. GPEP. "Der Bieterwettstreit für Portfolios,
Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Nahversorgungsfokus hat sich merklich
verschärft. Das spiegelt den hohen Nachfrageüberhang bzw. Anlagedruck in der
Assetklasse wider", berichtet Krechky.

Volumenrückgang bei Supermärkten verdeutlicht Angebotsknappheit

Die Dominanz lebensmittelgeankerter Handelsimmobilien zeigt sich
konsequenterweise auch im Transaktionsvolumen: So waren Fachmarkzentren (26
% Volumenanteil) und Supermärkte/Discounter (32 % Volumenanteil) mit 5,15
Mrd. Euro vereint die umsatzstärksten Teilsegmente 2021. Allerdings lässt
sich für das Transaktionsvolumen der Supermärkte und Discounter gegenüber
dem letztjährigen Rekordumsatz ein Rückgang von 8 % verzeichnen. Merklich
erholt hat sich das Transaktionsvolumen der Geschäftshäuser (109 % ggü. dem
Vorjahrsvolumen) und so entfallen weitere 2,0 Mrd. Euro bzw. 23 %
Volumenanteil auf dieses Segment. Einen weiteren Umsatzrückgang mussten
dagegen Kauf- und Warenhäuser mit 383 Mio. Euro (- 84 % ggü.
Vorjahreszeitraum) und Shopping-Center mit 803 Mio. Euro (- 30 % ggü.
Vorjahreszeitraum) hinnehmen. "Neben den bestehenden strukturellen
Herausforderungen waren diese 2021 weiterhin Leidtragende der Beschränkungen
im Handel", kommentiert Krechky. Weitere 556 Mio. Euro wurden mit sonstigen
Immobilien, wie Baumärkten oder auch Cash & Märkten, generiert.

Spitzenrendite von Supermärkten und Geschäftshäusern auf gleichem Niveau

Die hohe Nachfrage nach "systemrelevanten" Objekten hatte im Jahresverlauf
für Fachmarktzentren eine Renditekompression um 50 Basispunkte (3,5 %) sowie
für Supermärkte um 130 Basispunkte (3,2 %) zur Folge. Für das laufende
Investmentjahr erwartet Savills ein weiteres Nachgeben der Renditen im
Nahversorgungsbereich in Richtung 3 %. Indes stiegen die Spitzenrenditen für
Geschäftshäuser um 20 Basispunkte auf 3,1 %, während die Spitzen- und
Sekundärrendite für Shopping-Center bei 5 % bzw. 7 % verharrte.
"Perspektivisch wird sich die Nachfrage nach Objekten mit stabilem Cash-Flow
weiterhin auf einem hohen Niveau bewegen. Doch ist aufgrund der gedrückten
Verbraucherstimmung und den neuerlichen Corona-Beschränkungen nicht mit
kurzfristigen Wachstumsimpulsen im stationären Handel abseits täglicher
Bedarfsgüter zu rechnen", kommentiert Rebecca Hummel, Senior Consultant
Research Germany bei Savills und ergänzt: "Die Prüfung der ESG-konformität
von Handelsobjekten könnte die bestehende Produktknappheit gefragter
Segmente zusätzlich steigern".

Entwicklungen des Vorjahrs prägen weiterhin den Investmentmarkt 2022

"Trotz des niedrigeren Investitionsvolumens im Shopping-Center-Bereich
bleibt festzuhalten, dass vornehmlich Objekte mit klarem
Repositionierungsbedarf gehandelt wurden, was als erstes Indiz für die
sukzessive Wiederbelebung dieses Marktsegments im Jahr 2022 gedeutet werden
kann. Zudem ist aufgrund des anhaltenden Restrukturierungsdrucks im
Einzelhandel vom zunehmenden Verkauf solcher Objekte auszugehen",
prognostiziert Krechky. Insgesamt wird das Investmentjahr 2022 weiter von
den strukturellen Herausforderungen des Handels und dem Wettstreit um
Nahversorgungsobjekte geprägt sein, sodass Savills von einem moderaten
Anstieg des Transaktionsvolumens ausgeht.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 39.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern in sieben Büros an
den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden
heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment & M&A Advisory

- Valuation

- Landlord Services

- Occupier Services

- Workplace Consulting

- Property Management

- Facility Management

- Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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