Deutscher Investmentmarkt für Wohnportfolios 2016: Auch ohne Megadeals
überdurchschnittliches Transaktionsvolumen - Jede vierte Transaktion
eine Projektentwicklung
   Frankfurt (ots) - Immerhin auf das Treppchen der 
Fünfjahres-Statistik hat es der deutsche Investmentmarkt für 
Wohnportfolios 2016 nach Informationen von JLL geschafft. Nach dem 
vom Fusionsfieber getriebenen Rekordjahr 2015 (25 Mrd. Euro) mit der 
Megaübernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (zu Vonovia) 
und weiteren Übernahmen war bereits am Ende des ersten Quartals klar,
dass 2016 mangels Megafusionen bei weitem nicht an 2015 heranreichen 
kann. JLL hatte mit einem Volumen zwischen 13 und 15 Mrd. Euro 
gerechnet, einem erneut überdurchschnittlich guten 
Transaktionsresultat. Das konnte auch realisiert werden. Letztlich 
schlugen 13,7 Mrd. Euro bei knapp 400 Transaktionen (2015: 460) zu 
Buche bei allerdings eher bescheidenen 137.000 Wohneinheiten, am 
unteren Ende der Skala der letzten Jahre. Lediglich zwei 
Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mehr als 500 Mio. 
Euro haben die Bilanz geschönt, mit einem freilich deutlich 
geringeren Anteil am Gesamtergebnis (20 %) als ein Jahr zuvor, als 
sechs Transaktionen in dieser Größenkategorie für mehr als die Hälfte
des damaligen Investmentvolumens standen. Vertragsabschlüsse mit 
jeweils unter 500 Mio. Euro summierten sich auf fast 11 Mrd. Euro und
lagen damit nur unwesentlich unterhalb des Vorjahreswertes (11,6 Mrd.
Euro).

   Die wenigen Großtransaktionen, zuletzt die Übernahme der 
Kontrollmehrheit der Conwert SE durch die Vonovia SE, wirkt sich auch
auf die Struktur der gehandelten Investments aus. Während die 
durchschnittlich gehandelte Portfoliogröße auf etwa 360 Wohnungen 
zurückgegangen ist, dem drittniedrigsten Wert seit 2006, hat der 
durchschnittliche Preis pro Wohneinheit mittlerweile zugelegt und 
sich bei um die 100.000 Euro pro Wohnung eingependelt (2006: 46.000 
Euro). Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind die Verkäufe von 
Portfolios, deren Wohneinheiten nach Lage und Baualter höherwertig 
sind und damit auch die Preisgestaltung beeinflussen. Hinzu kommen 
Verkäufe zahlreicher teurerer Projektentwicklungen in Kombination mit
dem beschleunigten Preisanstieg in den Metropolen. Das Volumen der 
Forward Deals habe 2016 erstmals die 3 Mrd. Euro-Marke überschritten,
mehr als jede vierte Transaktion sei eine Projektentwicklung gewesen.

   Durch Verkäufe von Projektentwicklungen ist in die Geldbörse der 
Entwickler mit fast 4 Mrd. Euro 2016 das meiste Kapital geflossen. 
Darüber hinaus haben aber auch Privatinvestoren die steigenden Preise
genutzt und für 840 Mio. Euro mehr verkauft als gekauft.

   Auf der Käuferseite standen die deutschen Spezialfonds mit 2,6 
Mrd. Euro Vermögensaufbau auf Platz eins. Diese Fonds sind die 
Haupterwerber von Projektentwicklungen, gespeist durch Kapital von 
Pensionskassen, Versicherungen oder anderen indirekt investierenden 
Gesellschaften. Die jahrelang agilsten Aktiengesellschaften 
investierten netto lediglich 1,6 Mrd. Euro in Wohnimmobilien, sehr 
wenig verglichen mit den letzten fünf Jahren, als im Mittel mehr als 
5,5 Mrd. Euro pro Jahr aufgebaut wurden. Ursache dafür sind zum einen
die Bereinigung der in der Vergangenheit angekauften Portfolios, zum 
anderen aber die fehlenden handelbaren Großportfolios, die zum 
weiteren Wachstum beitragen könnten.

   Mit etwa 2,9 Mrd. Euro ist Berlin traditionell auch die Hauptstadt
des Transaktionsmarktes für Wohnimmobilien. Mehr als ein Fünftel 
aller gewerblichen Wohntransaktionen in Deutschland fand hier statt. 
Auch ein Rückgang des Transaktionsvolumens von fast 60 % gegenüber 
dem Vorjahr konnte den Spitzenrang nicht gefährden. Bemerkenswert 
ist, dass fast 40 % des Trankaktionsvolumens in der Hauptstadt von 
Investoren aus dem Ausland getätigt werden. Frankfurt mit 790 Mio. 
Euro und einem Plus von fast 3 % als Zweitplatzierter ist zwar 
deutlich weniger international ausgerichtet, dafür aber die Kapitale 
der Projektentwicklungen. 90 % des gesamten Transaktionsvolumens in 
der Stadt entfallen auf Forward Deals. Die Hansestadt Hamburg muss 
sich 2016 mit dem dritten Platz begnügen. Hier wurden etwa 640 Mio. 
Euro investiert, entsprechend einem Jahresrückgang von etwas mehr als
einem Viertel.

   Auf mehr als 10 Länder entfiel mehr als ein Viertel des in 
Deutschland investierten Kapitals (2015: 15%), erstmals angeführt von
China. Mit fast 1,2 Mrd. Euro wurde über einen Fonds das deutsche 
Wohnimmobilienportfolio der australischen BGP Investments erworben. 
Großbritannien mit etwas mehr als 430 Mio. Euro und Israel mit ca. 
400 Mio. Euro folgen auf den Plätzen. Ob die gestiegenen 
internationalen Aktivitäten ihre Ursachen in der derzeit unsichereren
Großwetterlage haben mit einem vermeintlichen oder tatsächlichen Safe
Haven Deutschland - oder die deutschen Wohnimmobilienpreise immer 
noch als unterbewertet gesehen werden, lässt sich nicht eindeutig 
schlussfolgern. Fakt sei, dass Deutschland auch 2017 auf der 
Prioritätenliste internationaler Investoren weit oben stehe. Das 
Wachstum der Städte, die nach wie vor hohe Migration, die gesunde 
Wirtschaftsstruktur und der steigende Wohlstand führen zu einer 
steigenden Nachfrage nach Wohnungen. Das Neubauvolumen ist zuletzt 
zwar gestiegen, hält aber mit der Nachfrage insbesondere in den 
Großstädten nach wie vor nicht Schritt. Bei weiter niedrigen 
Leitzinsen im Euroraum stellen Wohninvestments eine stabile 
Alternative zu Staatsanleihen dar. Ausländisches Kapital insbesondere
aus Asien suche darüber hinaus rentable und risikoarme Anlagen mit 
Wertsteigerungspotenzial. Auch die politischen Diskussionen um 
Wohnpreise und die Mietpreisbremse haben die Nachfrage nach dem 
Investitionsprodukt Wohnimmobilien letztlich nicht gebremst. 
Limitierend wirkt hingegen nach wie vor die Verfügbarkeit von 
Produkten. Fast alle Großportfolios haben in den letzten Jahren die 
Eigentümer gewechselt. Projektentwicklungen und 
Portfoliobereinigungen können diese Lücke nicht schließen. Sollte 
keine Großfusion von Wohnungsbestandshaltern stattfinden, wie 
gelegentlich diskutiert wird, wird sich das Transaktionsvolumen 2017 
bei etwa 10-12 Mrd. Euro einpendeln.

OTS:              Jones Lang LaSalle GmbH (JLL)
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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com