Die Kreditgeber haben in den letzten Wochen wiederholt die Preise für Hypothekendarlehen neu festgesetzt und ihre Angebote zurückgezogen, um mit den steigenden Finanzierungskosten Schritt zu halten, die durch die Erwartung weiterer Zinserhöhungen seitens der Bank of England im Kampf gegen die hartnäckig hohe Inflation ausgelöst wurden.
Nicht nur potenzielle Käufer und Verkäufer von Wohneigentum sind besorgt, sondern auch die Inhaber bestehender Hypotheken, denen bei Auslaufen ihrer befristeten Verträge horrende Erhöhungen der Rückzahlungsraten drohen.
"Die Angst ist groß", sagte einer der ranghöchsten Banker Großbritanniens und verwies auf die Instabilität bei den Zinssätzen und der Verfügbarkeit der Produkte, die es sowohl den Kreditgebern als auch den Kreditnehmern erschwert haben, ihre Berechnungen anzustellen.
"Es ist die Angst, die dadurch entsteht, die einen längeren Schaden verursacht", sagte der Banker.
Die Anleger warten ab, wie stark dies die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt beeinträchtigen wird, der sich Anfang 2023 von den Turbulenzen im Herbst erholt hat, die durch die "Mini-Budget"-Wirtschaftsagenda der ehemaligen Premierministerin Liz Truss ausgelöst wurden.
Der Immobilienmarkt hat in der konsumorientierten Wirtschaft Großbritanniens eine herausragende Bedeutung und ist eng mit dem Verbrauchervertrauen verknüpft.
HSBC war der letzte große Kreditgeber, der am Mittwoch eine Umstrukturierung seiner Hypothekenlinie ankündigte, wobei die höheren Zinssätze am Donnerstag in Kraft treten sollen.
"Wir sind fest entschlossen, unsere Kunden bei der Bewältigung des aktuellen Drucks zu unterstützen und ihnen Zugang zu guten Angeboten zu verschaffen. In den letzten Tagen sind jedoch die Finanzierungskosten gestiegen, und wie andere Banken mussten auch wir dies in unseren Hypothekenzinsen widerspiegeln", so HSBC in einer Erklärung.
Nach Angaben des Immobiliendatenanbieters Moneyfacts stieg der durchschnittliche Hypothekenzins für neue zweijährige Hypothekenverträge am Mittwoch auf 5,90% - der höchste Stand seit Dezember letzten Jahres, als das Mini-Budget verabschiedet wurde.
Mit 6 % hätten Hausbesitzer die gleiche finanzielle Belastung durch Rückzahlungen wie in den späten 1980er Jahren, obwohl die Hypothekenzinsen damals bei 13 % lagen, so der Immobilienmarktanalyst Neal Hudson, Gründer der Beratungsfirma BuiltPlace.
Hudsons Analyse berücksichtigt die Tatsache, dass Hypothekennehmer heute viel höhere Summen im Verhältnis zu ihrem Einkommen aufnehmen - ein Verhältnis, das von 2,0 in den späten achtziger Jahren auf etwa 3,5 heute gestiegen ist - zusätzlich zu den Änderungen bei den Steuern und Kreditprodukten.
"Es bedarf eines weitaus niedrigeren Hypothekenzinses, um die gleiche finanzielle Belastung bei den Rückzahlungen zu erzeugen wie ein zweistelliger Hypothekenzins in früheren Zeiten", so Hudson.
STRESS
Die Frage ist nun, wie sich der Stress auf dem Hypothekenmarkt auf die Realwirtschaft auswirken wird.
Die zweijährigen Swap-Sätze - eine wichtige Determinante für die Kosten von Hypothekenkrediten - sind in den letzten zwei Monaten um 95 Basispunkte in die Höhe geschossen.
Historisch gesehen haben Erhöhungen von 85 Basispunkten oder mehr einen starken jährlichen Rückgang der Wohnungsbauzahlen in den darauf folgenden Quartalen vorhergesagt - so wie es 1989, 1994 und 2008 der Fall war, als die Swap-Sätze in die Höhe schnellten, so eine Analyse von Reuters.
Jamie Lennox, Direktor beim Makler Dimora Mortgages, sagte, es sei "kein Ende in Sicht" für die Probleme auf dem Hypothekenmarkt.
"Das ist keine Nachricht, die Hunderttausende von Hausbesitzern gerne hören und die ihnen einen Schauer über den Rücken jagen wird", sagte er.
Die Finanzmärkte rechnen fest damit, dass der Leitzins der BoE von 4,5 % auf 5,75 % steigt und damit in Reichweite der 6 %-Marke liegt, die die BoE im letzten Jahr bei ihren Stresstests für große Finanzinstitute verwendet hat - eine Tatsache, die den Führungskräften der Banken nicht entgangen ist.
Eine am Mittwoch veröffentlichte Reuters-Umfrage unter Wirtschaftswissenschaftlern deutete auf einen niedrigeren Höchststand von 5,0% im Laufe dieses Jahres hin, obwohl einige der Meinung waren, dass der Zinssatz noch höher steigen könnte.
Führende Banker sagen, sie wollen den Sturm überstehen und passen die Preise für Hypothekenprodukte so schnell wie möglich an, um im Geschäft zu bleiben.
Aber die Zinssätze der Produkte müssen sich synchron mit der Swap-Kurve bewegen, die den Marktpreis des Geldes widerspiegelt, das sie dann verleihen, wobei eine Marge aufgeschlagen wird.
Kreditnehmer sollten daher mit einer Volatilität der Hypothekenpreise rechnen, bis die Swap-Sätze zu sinken beginnen, sagen diese Banker, und es gibt keine Gewissheit, wann dies der Fall sein wird, solange die politischen Entscheidungsträger die Inflation nicht besser in den Griff bekommen.
Während dieser Kampf tobt, müssen Kreditgeber auch die Sorgfaltspflicht erhöhen, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer sich die Rückzahlung von Krediten zu teureren Zinssätzen bequem leisten können, um nicht gegen Verbraucherschutzbestimmungen zu verstoßen und das Risiko künftiger Kreditausfälle zu minimieren.
Die BoE betont, dass es sich nicht um eine Wiederholung der Finanzkrise von 2007-09 handelt, da die Banken heute viel besser kapitalisiert sind - was theoretisch bedeutet, dass sie das Kreditangebot auch unter härteren wirtschaftlichen Bedingungen offen halten können.
REZESSION?
Bislang haben sich die britischen Haushalte als erstaunlich widerstandsfähig gegenüber den starken Preissteigerungen bei Gütern des täglichen Bedarfs und dem rasanten Anstieg der Zinssätze erwiesen, die die Kosten für Hypothekendarlehen, Kreditkarten und andere Finanzierungen in die Höhe getrieben haben.
Die meisten Banker führen diese Stärke auf die großen Ersparnisse zurück, die während der Pandemie angesammelt wurden. Da die Inflation jedoch auf einem historisch hohen Niveau verharrt, nehmen die Briten wieder Kredite in Anspruch, um Lebensstilausgaben wie Reisen und Unterhaltung zu finanzieren.
"Kurz und gut: Viele Haushalte müssen im Laufe des Jahres mit einem deutlichen Anstieg ihrer Hypothekenzahlungen rechnen", sagte Philip Shaw, Chefökonom bei Investec, gegenüber Reuters.
"Insgesamt wird eine deutliche Verlangsamung der Ausgaben erwartet. Deshalb vermuten wir, dass die Wirtschaft vor allem deshalb in eine leichte Rezession fallen wird", fügte er hinzu.
Die am Mittwoch veröffentlichte Reuters-Umfrage deutete darauf hin, dass Großbritannien die Rezession zwar vermeiden, dafür aber ein schwaches Wachstum verzeichnen wird.
