DEFAMA DEUTSCHE FACHMARKT AG DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (DEF GY) | Immobilien
Großer Portfolioankauf nach Kapitalerhöhung
Am vergangenen Freitag gab das Unternehmen seinen ersten großen
Portfolioankauf nach der kürzlich erfolgten Kapitalerhöhung (Bruttoe missionserlös: 10,3 Mio. EUR) bekannt. DEFAMA erwirbt für 15 Mio. EUR insgesamt fünf Objekte in Rheinland-Pfalz, die Mieteinnahmen i.H.v. 1,3 Mio. EUR p.a. generieren. Unserer Ansicht nach unterstreicht die Akquisition die Ambition des Unternehmens, sein Portfoliowachstum zu beschleunigen, was in absehbarer Zeit zu einer Anhe bung der konservativen Mittelfristziele für das GJ 25e (FFO über 11 Mio. EUR/annualisierte Jahresmieten i.H.v. 24 Mio. EUR) führen könnte. Einschließlich der jüngsten Akquisition hat DEFAMA unseren Schätzungen zufolge im GJ 22e bisher Immobilien für insgesamt ca.
22 Mio. EUR erworben. Somit hat das Unternehmen sein jährlich angestrebtes Ankaufsvolumen i.H.v. 15-20 Mio. EUR in diesem Jahr bereits frühzeitig erreicht. Wir sehen aufgrund dessen eine hohe Wahrscheinlichkeit für weitere Ankäufe im weiteren Jahresverlauf und stre ben nun ein Ankaufsvolumen i.H.v. 25 Mio. EUR für das GJ 22e an (alt: 20 Mio. EUR). Insgesamt befindet sich DEFAMA aufgrund des hohen Liquiditätszuflusses aus der Kapitalerhöhung nun in einer fi nanziell komfortablen Position, um das eigene Portfoliowachstum fortzusetzen. Unsere positive Einstellung zum Investmentcase bleibt unverändert und wir halten an unserer Kaufempfehlung fest. Aufgrund negativer Verwässerungseffekte durch die jüngste Kapitalerhö hung reduzieren wir unser Kursziel leicht auf 31,50 EUR (32,50).
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Preis* Preisziel
25. April 2022
unverändert EUR 27,80
EUR 31,50 (32,50)
* XETRA Schlusskurse des Vortages sofern in den Offenlegun gen nicht anders angegeben
Market Cap (Mio. EUR)1 133
Enterprise Value (EUR m)1 274
Free Float (%)1 65,0
Kurs (in EUR)1
■
Unsere Schätzungen für den FFO je Aktie im GJ 22e und im GJ 23e reduzieren sich um -7% bzw. -5%. Das P/FFO-Multiple 23e von DEFAMA beträgt 13,3x, das der Peers 15,1x.
Fundamentaldaten (in Mio. EUR)1
Umsatzerlöse
EBITDA
EPS adj. (EUR) FFO
DPS (EUR)
Operating Cash Flow (EUR) Dividendenzahlung für das Vorjahr (EUR) Investitionen in Sachanl. und imm. Verm. (EUR)
Kennzahlen1 EV/EBITDA PCFR KGV adj. Dividendenrendite (%) EBIT-Marge (%) Gearing (%) PBV
1Sources: Bloomberg, Metzler Research
2018
2019
2020 2021e 2022e 2023e
9
Performance (in %)1
11
1m 0,0 1,2
3m
12m
15
17
20 23
6
Aktie
7
9
13
13 15
0,46
Rel. to Prime All Share
0,51
1,5 43,3
8,1 53,7
0,57
1,14
0,78 0,90
3,6
4,6
5,9
7,1
8,6 10,0
0,40
Veränderung der Schätzungen (in %)1
0,45
2021e 2022e 2023e
0,48
0,51
0,54 0,58
3
Umsatzerlöse
4
0,0 0,0 0,0
0,0 2,7
5
7
8 8
1
EBIT
2
0,0 3,2
2
2
2 3
31
EPS
16
-7,9 -4,7
38
30
25 20
2018
2019
2020 2021e 2022e 2023e
Auftragsresearch
19,6
19,4
21,5
18,4
21,7 19,7
396,8
25,9
39,5
8,7
3,3
2,7
281,7
10,5
32,5
40,1
2,7
2,8
420,5
10,9
34,8
38,6
2,4
3,5
432,9
10,5
24,4
55,4
1,8
4,3
424,6 425,1
11,7 10,1
35,8 31,0
40,2 40,0
1,9 2,1
4,1 3,7
Autor: Stephan Bonhage Finanzanalyst Equities+49 69 2104-525stephan.bonhage@metzler.com
Information für professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien - keine Weitergabe an Privatkunden 1
Hintergrundinformationen zum jüngs ten Portfolioankauf
Die negativen Verwässerungseffekte durch die jüngste Kapitalerhöhung dürften überschaubar sein
Der Portfolioankauf über fünf Immobilien in Rheinland-Pfalz ist die dritte Akquisiti on in diesem Jahr, nachdem DEFAMA bereits ein Objekt in Schneeberg (Sachsen)
und ein Objekt in der Nähe von Wolfsburg (Niedersachsen) erworben hat. Insge samt zahlt DEFAMA 15 Mio. EUR für die fünf Immobilien, die sich in den Städten
Hachenburg, Heiligenroth und Lahnstein befinden. Kumuliert erwirtschaften die akquirierten Immobilien Mieteinnahmen i.H.v. 1,3 Mio. EUR p.a., was zu einem Akquisitionsmultiplikator von 11,5x führt. Nach Angaben von DEFAMA entfallen rund 80 % der Mieten auf bonitätsstarke Mieter, darunter DM, Getränke Hoffmann, JYSK, Kik, Matratzen Concord, TEDi und Total. Unserer Ansicht nach handelt es sich bei den genannten Firmen um typische Mieter für das Unternehmen, abgesehen vom Tankstellenbetreiber Total. Mit der jüngsten Transaktion steigert das Un ternehmen nach eigenen Angaben seinen annualisierten FFO auf über 9,1 Mio.
EUR bzw. 1,91 EUR je Aktie.
Die jüngste Kapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös i.H.v. 10,3 Mio. EUR schafft unseres Erachtens die Voraussetzung für ein beschleunigtes Portfolio wachstum. Das Unternehmen verfügt nun über eine komfortable Liquiditätslage, die es ermöglicht, zukünftig stärker in das Bestandsportfolio zu investieren oder den Akquisitiondealflow zu erhöhen. In diesem Zusammenhang sind wir der An sicht, dass die derzeitigen Ziele von DEFAMA für das GJ 25e (FFO über 11 Mio. EUR/annualisierte Jahresmieten i.H.v. 24 Mio. EUR) konservativ erscheinen und in absehbarer Zeit angehoben werden könnten. Insgesamt hat das Unternehmen bei der jüngsten Kapitalerhöhung 380.000 neue Aktien platziert, was ca. 8,6% der zuvor bestehenden Aktienanzahl von ~4,4 Mio. Aktien entspricht. Die Aktionärsverwässerung ist daher überschaubar und könnte unserer Ansicht nach durch eine höhere Wachstumsdynamik in den kommenden Jahren schrittweise ausgeglichen werden.
Änderungen bei den Schätzungen
Wir senken unsere Schätzungen für den FFO je Aktie im GJ 22e und im GJ 23e um -7% bzw. -5%, aufgrund der nun höheren Anzahl an ausstehenden Aktien. Für das GJ 22e erwarten wir nun ein Ankaufsvolumen i.H.v. 25 Mio. EUR (alt: 20 Mio.
EUR), was im GJ 23e zu einem leicht höheren Anstieg des FFO und der Mietein nahmen als bisher angenommen führen sollte. Insgesamt prognostizieren wir für die kommenden Jahre unverändert ein prozentual zweistelliges Wachstum der Mieteinnahmen und des FFO (M'e: 16,8% Umsatz CAGR 20-23e).
Bewertung
Wir leiten unser neues Kursziel i.H.v. 31,50 EUR aus unserer aktualisierten Peer group-Bewertung ab. Neben den deutschen Peers DKR (Kaufen/Kursziel 17,60
EUR) und VIB Vermögen umfasst die Peergroup nun auch mehrere nordamerikanische REITs, die ebenso wie DEFAMA ein relevantes Exposure im Bereich Nahver sorgungsimmobilien vorweisen können.
Kerndaten
Unternehmensprofil Vorstandsvorsitzender: Matthias SchradeFinanzvorstand: -
Berlin, DeutschlandDEFAMA ist ein großes deutsches Immobilienunternehmen, welches sich auf die Akquisition und das Management von Fachmarktzentren spezialisiert hat. Kauf objekte sind Fachmarktzentren in kleinen und mittelgroßen Städten Ost- und Norddeutschlands. Das Bestandsportfolio umfasste zum 30.12.21 50 Immobilien.
Besitzverhältnisse
Matthias Schrade (26%), Aufsichtsrat (2%)
Kennzahlen
G&V (in Mio. EUR)
2018
%
2019
%
2020
%
2021e
%
2022e
%
2023e
%
Umsatzerlöse EBITDA EBITDA-Marge (%) EBIT
9
55,9
11
23,3
15
30,1
17 16,6
20
17,6
23 16,0
6
42,3
7
27,3
9
27,6
13 50,2
13
-6,5
15 16,2
60,9
-8,7
62,9
3,2
61,7
-1,9
79,4 28,8
63,1
-20,5
63,2 0,2
4
34,5
4
25,3
6
25,1
9 67,4
8
-14,6
9 15,4
EBIT-Marge (%) Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern Steuerquote (%) Jahresüberschuss/-fehlbetrag Ant. Dritter am Jahresübersch. Jahresübersch. n. Ant. Dritter Anzahl ausstehender Aktien (m) EPS adj. (EUR)
39,5
-13,8
40,1
1,6
38,6
-3,8
55,4 43,6
40,2
-27,4
40,0 -0,5
-1
-49,0
-2
-28,7
-2
-23,9
-3 -22,1
-3
-17,6
-4 -15,2
2
27,1
3
23,3
3
25,8
7 95,0
5
-26,9
6 15,5
-1
-34,3
-1
-28,7
-1
-38,7
-2 -79,9
-1
29,7
-1 -15,5
-24,5 n.b.
-25,6 n.b.
-28,2 n.b.
-26,0 n.b.
-25,0 n.b.
-25,0 n.b.
2 25,0
2
21,5
3
21,4
5
101,0
4
-25,9
4 15,5
0 n.m.
0
-48,8
0
-62,9
0
169,7
0
0,0
0 0,0
2 4 0,46 0,40
23,4 2,1 20,7 17,6
2
22,5
3
21,9
5
100,9
4
-26,0
4 15,6
4
11,9
4
9,1
4
0,0
5
8,6
5 0,0
0,51
9,5
0,57
11,7
1,14
100,9
0,78
-31,9
0,90 15,6
DPS (EUR) Dividendenrendite (%)
0,45
12,5
0,48
6,7
0,51
6,3
0,54
5,9
0,58 7,4
Cash Flow (in Mio. EUR)
3,3 n.b.
2,7 n.b.
2,4 n.b.
1,8 n.b.
1,9 n.b.
2,1 n.b.
2018
%
2019
%
2020 %
2021e
%
2022e
%
2023e
%
Operating Cash Flow
3 24,1
4 11,1
5 30,6
7 37,0
8 10,3
8 12,0
Zuwachs des Working-capital (WC)
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
Investitionen in Sachanl. und imm.
Verm.
31 42,1
16 -48,4
38 135,7
30
-21,7
25
-15,8
20 -20,0
Dividendenzahlung für das Vorjahr 1 70,0
2 29,4
2 27,5
2 -25
6,7 28,4
2 -20
6,3 21,1
3 13,7
Free Cashflow (nach Dividende) -29 -45,6
-14 52,2
-35 -152,3
-14 28,3
Bilanz (in Mio. EUR)
2018
%
2019
%
2020
%
2021e
%
2022e
%
2023e
%
Aktiva
86 54,8
104 21,6
137 31,1
160 16,8
183 14,3
201 9,8
Geschäfts- oder Firmenwert Eigenkapital Nettoverschuldung inkl. Rückst. Gearing (%)
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
0 n.v.
16 65
43,9 60,2
25 70
50,7 7,0
25 106
2,1 52,4
29 126
15,5 18,9
33 140
13,7 11,5
36 10,0
155 10,1
396,8 n.b.
281,7 n.b.
420,5 n.b.
432,9 n.b.
424,6 n.b.
425,1 n.b.
Net debt/EBITDA
Struktur Mieterstruktur 2020
Sources: Bloomberg, Metzler Research
11,7 n.b.
9,9 n.b.
11,8 n.b.
9,3 n.b.
11,1 n.b.
10,6 n.b.
Offenlegungen
Empfehlungshistorie
Empfehlung für jedes in diesem Dokument erwähnte Finanzinstrument oder jeden Emittenten, veröffentlicht von Metzler in den vergangenen zwölf Monaten
Tag der Verbrei tung
Anlageempfehlung Metzler * Alt NeuAktueller Kurs **Kursziel * Autor ***
Emittent/Finanzinstrument (ISIN): DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (DE000A13SUL5)
01.03.2022
21.02.2022
03.11.2021
11.10.2021
29.07.2021
19.05.2021
30.04.2021
Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen KaufenKaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen
28,00 EUR
32,50 EUR Bonhage, Stephan
27,80 EUR
32,50 EUR Bonhage, Stephan
25,00 EUR
27,20 EUR Bonhage, Stephan
24,60 EUR
27,20 EUR Bonhage, Stephan
22,40 EUR
25,50 EUR Bonhage, Stephan
20,00 EUR
23,00 EUR Bonhage, Stephan
19,50 EUR
23,00 EUR Bonhage, StephanEmittent/Finanzinstrument (ISIN): Deutsche Konsum REIT-AG (DE000A14KRD3)
15.02.2022
20.12.2021
09.12.2021
04.10.2021
13.08.2021
18.06.2021
17.05.2021
Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen KaufenKaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen Kaufen
13,35 EUR
17,60 EUR Bonhage, Stephan
14,00 EUR
17,60 EUR Bonhage, Stephan
14,10 EUR
17,90 EUR Bonhage, Stephan
14,40 EUR
17,90 EUR Bonhage, Stephan
14,65 EUR
17,90 EUR Bonhage, Stephan
15,15 EUR
17,90 EUR Bonhage, Stephan
15,20 EUR
17,90 EUR Bonhage, Stephan
* Gültig bis zur Aktualisierung des Kursziels und/oder der Anlageempfehlung
(FI/FX Empfehlungen besitzen nur zum Zeitpunkt der Veröffentlichung Gültig keit)
** Schlusskurs XETRA am Vortag der Weitergabe sofern hierin nicht anders an gegeben *** Bei allen Autoren handelt es sich um Finanzanalysten
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG 13 . Metzler, mit Metzler verbundene Unternehmen und/oder Personen, die diesen Bericht erstellt oder an seiner Erstellung mitgewirkt haben, haben mit dem Emittenten eine Vereinbarung über die Erstellung von Anlage empfehlungen getroffen.
Erstellt am 25. April 2022 08:33 Uhr MESZ
Erstmalige Weitergabe am 25. April 2022 08:33 Uhr MESZ
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Defama Deutsche Fachmarkt AG published this content on 25 April 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 25 April 2022 13:48:05 UTC.
