Sowohl die Stamm- als auch die Vorzugsak- tien der Agrob Immobilien AG notieren mit
€ 9.25 bzw. 8.- auf demselben Niveau wie
vor zwei Jahren. In diesem Zeitraum erhiel- ten die Stammaktionäre € 0.28 und die Vorzugsaktionäre € 0.38 an Dividenden.
ach dem Ende des industriellen Ge- schäfts mit der Produktion
von Fliesen besteht das Geschäftsmodell aus dem Be- trieb des
Medien- und Gewerbeparks in Is- maning vor den Toren von
München. Das Aufgabengebiet umfasst Bewirtschaftungen,
Dienstleistungen und Projektentwicklun- gen. Die Mehrzahl der
Mieter stammt wei- terhin aus dem Medienbereich, die hohe
Anforderungen an die jeweils neue Technik stellen. Zu den
bekanntesten Adressen ge- hören unverändert Antenne Bayern,
Sport1, Constantin Medien, Plaza Media, Home Shopping Europe,
HSE 24 und der Gong- Verlag. Zum Jahresende 2010 verfügte
Agrob über vermietbare Nutzflächen von
12 000 qm und einen Immobilienbestand mit einem Verkehrswert
von € 128 Mio.
Im Geschäftsjahr 2010 setzte sich die positive
Unternehmensentwicklung der ver- gangenen Jahre fort. Bei
Erlösen von € 11.2 (11.17) Mio. wurde ein Jahresüberschuss
von € 1.37 (1.33) Mio. bzw. € 0.35 (0.34) je Aktie
erwirtschaftet und der Hauptver- sammlung am 30.06.2011 eine
unverän- derte Dividende von € 0.14 je Stamm- und
0.19 je Vorzugsaktie vorgeschlagen. Den Rücklagen wurden
erneut € 0.07 (0.07) Mio. zugeführt. Wie die Gesellschaft
mit- teilte, war der leichte Gewinnanstieg auf die
"unverändert gute Vermietungssituation"
und auf nachbelastete Nebenkostenabrech- nungen für das Jahr
2009 zurückzuführen.
Der Cashflow aus laufender Geschäfts- tätigkeit verbesserte
sich auf € 4.19 (3.93) Mio. Bei Auszahlungen für
Investitionen von saldiert € 1.41 (1.28) Mio. konnten neben
der Zahlung der Dividende von
€ 0.625 Mio. Kredite um € 1.67 (2.99) Mio. abgebaut werden.
Auf Grund einer auf € 92 (93.9) Mio. rückläufigen Bilanz-
summe und eines Anstiegs des Eigenkapi- tals auf € 19.7 (19)
Mio. verbesserte sich die EK-Quote zum 31.12.2010 auf 21.4
(20.2) %. Das Anlagevermögen beläuft sich auf € 91.9 (93.8)
Mio., die Verbind- lichkeiten gegenüber Kreditinstituten wur-
den auf € 67.3 (69.5) Mio. vermindert.
In einer Zwischenmitteilung innerhalb des zweiten Halbjahres
zum 30.09.2011 weist Alleinvorstand Stephan Fuchs darauf hin,
dass sich das wirtschaftliche Umfeld eher von negativen
Erwartungen als von tat- sächlichen Einflüssen betroffen
zeigt. Die Aussage aus der Hauptversammlung, dass Agrob von
einer positiven Entwicklung bei Gewerbeimmobilien profitieren
werde, habe sich "vollumfänglich" bestätigt. Das erfreuliche
operative Ergebnis ist auf eine nochmals auf annähernd 98
(96) % gestie- gene Vermietungsquote zurückzuführen, wobei es
weder Mietrückstände noch For- derungsausfälle gab, so dass
sich die an- teiligen Ergebnisse im Jahresverlauf ober- halb
der Planvorgaben bewegten.
Der Umsatz blieb mit € 8.47 (8.4) Mio. bei positiver Tendenz
stabil. Das EBIT wird mit € 3.59 (3.67) Mio. ausgewiesen.
Der Periodenüberschuss kam dagegen um
Agrob kümmert sich u. a. um die Bewirt- schaftung der futuristisch anmutenden Immobilie des Mieters Antenne Bayern.
12.7 % auf € 1.3 (1.15) Mio. voran; auch der Cashflow legte auf € 3.76 (3.37) Mio. bzw. € 0.97 (0.86) je Aktie zu.
Abbau der Verschuldung im Fokus
Der im laufenden Jahr bei € 1.5 bis 1.6 Mio. erwartete
Jahresüberschuss entspricht ca.
€ 0.40 je Aktie, so dass die Aussage einer angemessenen
Dividende "mindestens auf Vorjahreshöhe" noch Luft nach oben
ent- halten dürfte. Durch Ausnutzung des aktu- ell günstigen
Zinsniveaus ist es zudem ge- lungen, den durchschnittlichen
Zinssatz ge- genüber dem Jahresende auf 4.62 (4.68) %
abzusenken. Für Neuvermietungen wird ein Aufwand von ca. €
0.55 Mio. fällig, der aus der vorhandenen Liquidität getragen
werden kann. Da ansonsten keine größeren Investi- tionen
anstehen, wird der frei verfügbare Cashflow zum
beschleunigten Abbau der Verschuldung genutzt. Die Pläne zum
Aus- bau des Medien- und Gewerbeparks in süd- licher Richtung
konkretisieren sich; ab Mitte
2012 soll ein rechtsverbindlicher Bebau-
ungsplan vorliegen. Klaus Hellwig
Agrob AG, Ismaning
Telefon: 089/996873-0
Internet: www.agrob-ag.de,
ISIN DE0005019004/38, 2 314 000 Stammak- tien, 1 582 400 Vorzugsaktien, AK € 10 Mio. Börsenwert: € 34.1 Mio.
Aktionäre: HVB Ges. für Gebäude GmbH & Co. KG 75.02 % der Stammaktien, 20.12 % der Vorzugsaktien, Rest jeweils Streubesitz Kennzahlen 9M 2011 9M 2010
Umsatz 8.4 Mio. 8.47 Mio. EBIT 3.59 Mio. 3.67 Mio. Periodenergebnis 1.3 Mio. 1.15 Mio. Ergebnis je Aktie 0.33 0.30
EK-Quote 21.9 ** 21.4 %**
*30.06.2011; **31.12.2010
Kurse am 12.12.2011:
€ 9.25 (Mchn), 12 H / 7.96 T (St.-Aktien);
€ 8.- (Mchn), 9.10 H / 6.80 T (Vz.-Aktien)
KGV 2011e 23 bzw. 20, KBV 1.7 (6/12)
Die verbesserten Fundamentaldaten könnten dem Kurs etwas Auftrieb verleihen.
FAZIT: Durch die Konzentration auf den Medien-
und Gewerbepark in Ismaning kann die Agrob AG weiterhin wie
ein geschlossener Fonds betrachtet werden. Die solvente
Mieterschaft sichert einen stetigen Cashflow, der für
sämtliche Aufwendun- gen einschließlich der künftig sinkenden
Zinslast sowie für Ausschüttungen und für die Stärkung der
Rücklagen ausreicht. Bei nahezu Vollvermie- tung ist das
Potenzial zwar begrenzt, doch kom- men nunmehr die
Ausbaupläne voran. Die stillen Reserven im HGB-Abschluss
dürften sich auf ca.
€ 37 Mio. belaufen, so dass sich einschließlich des Buchwerts
€ 14.61 je Aktie errechnen und somit ein auf 40 (35) % (s. NJ
1/11) erhöhter Ab- schlag zum aktuellen Kursniveau besteht,
der sich
in Zukunft abbauen sollte. KH
Nebenwerte-Journal 1/2012 29
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