Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4 2017

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4
2017

05.01.2018 / 09:28
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05. Januar 2018

GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q4-2017

Transaktionsvolumen zum dritten Mal in Folge bei deutlich über 50 Mrd. Euro,
trotz leicht rückläufiger Transaktionsaktivität

  * Transaktionsvolumen steigt auf 57,1 Mrd. Euro (+4 % ggü. 2016)

  * Asiatische Investoren avancieren zur zweitgrößten Käufergruppe

  * Projektentwicklungskäufe steigen auf 6,0 Mrd. Euro (11 % des
    Gesamtvolumens)

  * Steigende Knappheit lässt Renditen nochmals leicht fallen

  * Für 2018 nur noch punktuelle Renditerückgänge zu erwarten: Wertwachstum
    vor allem durch Mietsteigerungen realisierbar

  * Erneut über 50 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in 2018 erwartet

Das Transaktionsvolumen am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt summierte sich
im vergangenen Jahr auf nahezu 57,1 Mrd. Euro und lag damit um etwa 4 % über
dem Wert aus dem Jahr 2016. Während das erste Halbjahr das umsatzstärkste
seit dem Jahr 2007 war, fiel das Schlussquartal mit einem Investmentvolumen
von etwa 16,2 Mrd. Euro verhaltener aus als in den beiden Jahren zuvor (- 25
% ggü. Q4-2016). "Die zwischenzeitlich von uns für möglich gehaltenen 60
Mrd. Euro Transaktionsvolumen wurden zwar nicht ganz erreicht, jedoch
wechselten im dritten Jahr in Folge Immobilien für deutlich mehr als 50 Mrd.
Euro den Eigentümer", berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research
Germany bei Savills und ergänzt: "Anders als beim Transaktionsvolumen haben
wir bei der Zahl der Transaktionen einen Rückgang verzeichnet, vor allem in
der zweiten Jahreshälfte. Das ist wahrscheinlich ein Ausdruck der
Angebotsknappheit, die sich nochmals verschärft hat". Dass das
Transaktionsvolumen trotzdem so hoch ausfiel, lag vor allem an der
gestiegenen durchschnittlichen Transaktionsgröße. So lag das mittlere
Volumen je Transaktion bei circa 27 Mio. Euro und damit um 13 % über dem
Wert im Jahr 2016. "Da die Zahl der großvolumigen Transaktionen dem
Durchschnitt der letzten fünf Jahre entsprach, dürfte die gestiegene
Transaktionsgröße eher eine Folge der in der Breite gestiegenen Preise
sein", so Pink.

Während im Jahr 2016 noch rund 2.300 Objekte den Eigentümer wechselten,
waren es im vergangenen Jahr nur noch etwa 2.100 - ein Rückgang um 8 %.
Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe und erläutert dazu:
"Viele Banken, geschlossene Fonds und Private-Equity-Fonds haben sich in den
vergangenen Jahren von einem Großteil ihrer Bestände in Deutschland getrennt
und überwiegend an institutionelle Langfristinvestoren wie Versicherungen
oder Spezialfonds verkauft. Das und die nach wie vor verhaltene
Projektentwicklungsaktivität sorgen für eine anhaltende Produktknappheit".

Bei den drei aktivsten Käufergruppen handelte es sich allesamt um
Investoren, die in der Regel eine Buy-to-hold-Strategie verfolgen. Die mit
Abstand aktivsten Investoren waren Offene Spezialfonds, die für ein Viertel
des Gesamttransaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Auf dem zweiten
Rang folgten Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von über 18 %. Den
dritten Rang sicherten sich Immobilien-AGs und REITs, auf die rund 11 % des
Ankaufsvolumens entfielen. Zusammen kommen diese drei Käufergruppen auf mehr
als die Hälfte des Gesamtvolumens.

Nach wie vor besonders hoch im Kurs stehen bei den Investoren
Büroimmobilien. Mit einem Handelsvolumen von 23,4 Mrd. Euro bzw. 41 % des
gesamten Gewerbetransaktionsvolumens waren Büroobjekte erneut die mit
Abstand bedeutendste Nutzungsart. Gegenüber dem Jahr 2016 ging das mit
Büroobjekten umgesetzte Volumen jedoch leicht um 3 % zurück. "Für den Kauf
von Büroimmobilien sprechen weiterhin die gute Wirtschaftslage, verbunden
mit einer hohen Nachfrage durch Büronutzer. Gleichzeitig sind moderne
Büroflächen in vielen Städten ein rares Gut. Folglich gehen viele Investoren
von langfristig steigenden Mieten aus", so Lemli. Der zweithöchste Anteil am
Gesamtvolumen entfiel mit etwa einem Viertel auf Handelsimmobilien, in die
etwa 14,1 Mrd. Euro investiert wurden. Gegenüber dem Jahr 2016 stieg das
Handelsimmobilientransaktionsvolumen geringfügig an (+ 2 %).

"Einzelhandelsimmobilieninvestoren agieren jedoch in hohem Maße selektiv und
suchen vor allem Objekte oder Pakte mit einem starken Lebensmittelanker",
berichtet Lemli. Eine bemerkenswerte Entwicklung hat hingegen der
Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien genommen. Im
vergangenen Jahr wechselten Objekte für über 8,6 Mrd. Euro den Eigentümer (+
78 % ggü. 2016). Mit einem Anteil von über 15 % waren sie die
drittbedeutendste Nutzungsart im Jahr 2017. "Der Appetit der Investoren nach
Logistikobjekten dürfte auch im laufenden Jahr nicht abnehmen, denn große
institutionelle Anleger setzen auf dieses strukturell wachsende
Marktsegment", erklärt Pink.

Das Jahr 2017 war rückblickend auch das Jahr, in dem asiatische Investoren
im großen Stil in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt eingestiegen sind.
Insgesamt entfielen auf sie über 9 % des Ankaufsvolumens, womit sie nach
US-amerikanischen Investoren (10 %) den zweiten Rang einnehmen. Käufer aus
Großbritannien kamen mit einem Anteil von über 5 % auf den dritten Rang.
Insgesamt lag der Anteil ausländischer Investoren bei 48 %. Investoren aus
Asien griffen dabei insbesondere bei großvolumigen Objekten oder Paketen zu.
Beispiele hierfür sind der Kauf der Logicor-Plattform durch den chinesischen
Staatsfonds CIC, die Übernahme von IDI Gazeley durch GLP aus Singapur sowie
auch die Übernahme von Geneba durch die ebenfalls in Singapur ansässige
Frasers Centrepoint.

Trotz der Vielzahl an großvolumigen Logistikportfolios blieb der Anteil von
Portfolios am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen nahezu konstant. Mit etwa
18,6 Mrd. Euro floss im vergangenen Jahr etwa ein Drittel des Gesamtvolumens
in Immobilienpakete.

Einen deutlichen Zuwachs erfuhr der Erwerb von Projektentwicklungen, auf die
über 6,0 Mrd. Euro bzw. 11 % des Gesamtvolumens entfielen. In den beiden
Jahren zuvor betrugen die Anteile nur 6 % bzw. 8 %. "Weil das Finden von
Produkten immer schwieriger wird, entscheiden sich viele Investoren zu
frühzeitigen Käufen von Projekten, zumal das Projektentwicklungsvolumen
steigt und sich entsprechend mehr Investitionsgelegenheiten bieten", erklärt
Lemli.

Der mit weitem Abstand umsatzstärkste Investmentstandort im vergangenen Jahr
war Berlin. In der Bundeshauptstadt wurden Gewerbeobjekte für etwa 7,5 Mrd.
Euro verkauft (+ 49 % ggü. 2016). Auf den zweiten Rang kam Frankfurt, wo
Immobilien für rund 6,3 Mrd. Euro den Eigentümer wechselten und somit das
Vorjahresergebnis erneut erzielt wurde. Die große Investmentaktivität in
diesen beiden Städten dürfte auch in den hohen Mietsteigerungserwartungen
begründet sein. Während in Frankfurt in Folge des Brexit Mietsteigerungen
seitens der Investoren erwartet werden, sind es in Berlin unter anderem der
boomende Startup- und Technologiesektor. Die Stadt München war mit einem
Transaktionsvolumen von über 5,1 Mrd. Euro der drittumsatzstärkste Markt,
verbuchte aber einen Rückgang um 12 % gegenüber 2016. Noch deutlichere
Rückgänge beim Investmentumsatz verzeichneten die Städte Hamburg (- 31 %
ggü. 2016) und Stuttgart (- 35 % ggü. 2016). Während in Hamburg
Gewerbeobjekte für etwa 3,2 Mrd. Euro gehandelt wurden, wechselten in der
baden-württembergischen Landeshauptstadt Immobilien für etwa 1,2 Mrd. Euro
den Eigentümer. Zuwächse beim Transaktionsvolumen verzeichneten dagegen die
nordrhein-westfälischen Märkte Köln und Düsseldorf. Während
Düsseldorf mit
circa 2,7 Mrd. Euro Handelsvolumen ein Plus von 7 % gegenüber 2016
verzeichnete, stieg das Transaktionsvolumen in Köln mit einem Plus von 24 %
auf 2,1 Mrd. Euro deutlich stärker an.

Die Spitzenrenditen für Büroobjekte gaben im vierten Quartal lediglich in
Berlin um weitere 10 Basispunkte auf 3,0 % nach, während in den anderen
Top-7-Städten die Renditen auf dem zuvor erreichten Niveau verharrten. Zum
Ende des Jahres lagen die Bürospitzenrenditen im Durchschnitt der
Top-7-Städte bei 3,3 %. Im Verlauf des Jahres 2017 fielen sie somit um 38
Basispunkte. Auch bei Geschäftshäusern in 1a-Lagen lagen die Spitzenrenditen
im Durchschnitt der Top-7 bei zuletzt 3,3 %. Die niedrigsten Renditen wiesen
dabei die Städte Frankfurt und München mit jeweils 2,9 % auf. Im Verlauf des
vergangenen Jahres fielen die Spitzenrenditen im Durchschnitt der Top 7 um
20 Basispunkte. "Dass die Renditen für Büroobjekte stärker zurückgegangen
sind als für Geschäftshäuser, dürfte Ausdruck der deutlichen Umbrüche
im
Einzelhandel und den damit verbundenen Risiken sein", interpretiert Pink.

Für das laufende Jahr ist damit zu rechnen, dass die Renditen nur noch
punktuell fallen. "Wir befinden uns nun in einer Phase des Zyklus, in der
sich Wertwachstum vor allem noch durch Mietwachstum realisieren lassen wird.
Um dieses Mietwachstumspotenzial identifizieren zu können, müssen sich die
Investoren intensiv mit den Märkten und Objekten auseinandersetzen",
konstatiert Lemli.

"Wertwachstum zu realisieren, wird zwar schwieriger, aber die Investoren
suchen am deutschen Immobilienmarkt ohnehin mehrheitlich stabile Erträge.
Dieses Argument bleibt dem Immobilienstandort Deutschland angesichts der
günstigen Konjunkturprognosen erhalten, so dass wir auch für das laufende
Jahr mit einem Transaktionsvolumen jenseits der Marke von 50 Mrd. Euro
rechnen", blickt Lemli voraus.

Unser aktueller Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4 2017
steht auf unserer Homepage unter www.savills.de zum kostenlosen Download zur
Verfügung.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 31.500 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment

- Debt Advisory

- Valuation


Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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