Europäischer Büromarkt verabschiedet sich 2019 mit neuem
Rekordvermietungsvolumen
Frankfurt (ots) - Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL ist im 
vierten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent, im Jahresvergleich
um 4,1 Prozent gestiegen.

   - Mit 13,9 Mio. Quadratmeter hat der europäische Büroflächenumsatz
     2019 ein neues Rekordvolumen erreicht
   - Um weitere 20 Basispunkte auf 5,5 Prozent ist die europäische 
     Büro-Leerstandsquote im vierten Quartal gesunken

Die Konjunktur in Europa hat sich Ende 2019 weiter abgeschwächt. Das 
Verbrauchervertrauen verschlechterte sich zwar in der gesamten Region, vor dem 
Hintergrund weiterhin starker Fundamentaldaten (hohe Beschäftigungsquote, 
niedrige Arbeitslosigkeit und positives Reallohn-Wachstum) hat der private 
Konsum aber weiter zugelegt. Erneut verschlechtert haben sich demgegenüber die 
Stimmung und die Aktivitäten in der Industrie: Der Frühindikator PMI (Purchasing
Managers Index, globaler Einkaufsmanager-Index), der auf einer Befragung von 
Chefeinkäufern von Unternehmen über Lage und Ausblick für Produktion, Preise, 
Aufträge, Personalbedarf etc. basiert, ist unter einen Saldowert von 50 
gerutscht, Signal für eine wirtschaftliche Schrumpfung im Industriesektor. In 
Deutschland, wo sich die Industrie seit über einem Jahr in einer Rezession 
befindet, hat sich der Rückgang der entsprechenden Zahlen verlangsamt, 
möglicherweise ein Hinweis auf einen nahenden Tiefpunkt des industriellen 
Abschwungs. Immerhin zeigt die Stimmung unter den dienstleistungs-orientierten 
Unternehmen eine leichte Verbesserung, die nachlassende Aktivität im 
Dienstleistungssektor hat sich im Dezember umgekehrt. Auch 2020 wird ein 
herausforderndes Jahr werden - mit anhaltend politischer Unsicherheit und 
wirtschaftlichem Druck. Gleichwohl sind die Aussichten für die europäischen 
Büromärkte weiterhin durchaus vielversprechend.

Jährlicher Mietpreiszuwachs 2019 schlägt mittel- und langfristigen Durchschnitt 
deutlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im vierten Quartal
gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent zu. 11 der 24 Index-Städte notierten 
dabei ein Mietpreiswachstum (Q3 2019: 8). Mit 4,1 Prozent bewegt sich der 
jährliche Mietpreisanstieg in Europa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw. 
Zehnjahresschnitt (+4,0 % bzw. +3,0 %). Auf Jahressicht waren es immerhin 20 
Märkte mit einem Zuwachs. Unverändert sind die Mietpreise in vier Märkten 
geblieben. 2019 war damit das dritte Jahr in Folge mit einem jährlichen 
Mietpreiswachstum von über 4 Prozent. Die europäische Immobilienuhr von JLL 
zeigt alle analysierten 35 Märkte mit geringen Bewegungen im Quadranten 
"Verlangsamtes Mietpreiswachstum".

In London blieben die Spitzenmieten im vierten Quartal 2019 unverändert. Das 
jährliche Mietwachstum von 2,2 Prozent auf 1.493 Euro/m²/Jahr in London West 
End, dem teuersten Bürostandort in Europa, ist jedoch ein guter Indikator für 
die Widerstandsfähigkeit des Londoner Büromarktes. 2019 war der Höhepunkt des 
aktuellen Zyklus bei Baufertigstellungen; in Verbindung mit einem über dem 
Zehnjahresdurchschnitt liegenden Umsatz erwartet JLL für 2020 ein anhaltendes 
Mietpreiswachstum. Der Pariser Büromarkt notiert das sechste Quartal in Folge 
gestiegene Mietpreise (+ 2,4% gegenüber Vorquartal auf 860 Euro/m²/Jahr). 
Weitere marginale Steigerungen bei den Spitzenmieten sind in 2020 nicht 
ausgeschlossen. In Deutschland lag in den letzten drei Monaten (Vergleich Q4 
gegenüber Q3 2019) der Zuwachs mit 2,8 Prozent in Berlin auf 444 Euro/m²/Jahr am
höchsten, gefolgt von Frankfurt (2,5% auf 498 Euro/m²/Jahr) und München (1,2% 
auf 492 Euro/m²/Jahr). Hamburg, Köln und Stuttgart verzeichneten in diesem 
Zeitraum keine Veränderung der Spitzenmieten.

Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines weiter abnehmenden Angebots 
hat bereits seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug
der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 Prozent. Damit wurde die 
Prognose von Anfang des Jahres übertroffen. Spitzenreiter waren Köln (+ 10,6 % 
auf 312 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+8,8 %). Die deutsche Hauptstadt liegt damit 
in der Spitzengruppe des Städterankings für das europäische Mietpreiswachstum -

zusammen mit Den Haag (+ 10 % auf 220 Euro/m²/Jahr) und Barcelona (+ 8,9 % auf 
330 Euro/m²/Jahr). Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehören auch 
Madrid, wie die katalonische Hauptstadt mit einer seit 20 Quartalen 
kontinuierlichen Zunahme - im vierten Quartal noch einmal um 1,4 Prozent auf 438
Euro/m²/Jahr - sowie Utrecht (1,9 % auf 275 Euro/m²/Jahr) , Edinburgh (2,9 % auf
445 Euro/m²/ Jahr) und Stockholm (2,6 % auf 742 Euro/m²/Jahr) .

Für 2020 erwartet JLL eine Abschwächung des europäischen Mietpreiswachstums auf

2,2 Prozent. Einige Märkte dürften sich jedoch weiterhin über dem
europäischen 
Durchschnitt halten, insbesondere Spanien, die Niederlande sowie fünf deutsche 
Immobilienhochburgen, angeführt von Köln, Berlin und München. Insgesamt
könnte 
das aggregierte Spitzenmietpreis-Wachstum der deutschen Big 7 immerhin 3,9 
Prozent ausmachen.

Hauchdünner Zieleinlauf: Büroflächenvermietungen mit Rekordvolumen - 2020 mit 
soliden Aussichten

Trotz einer leichten Abschwächung des europäischen Büroflächenumsatzes im

vierten Quartal (-9 % gegenüber Q4 2018) mit einem Rückgang in 14 Märkten zeigt

das Zahlenwerk für das Gesamtjahr 2019 eine weitere herausragende Entwicklung. 
Mehr noch: Mit einem Umsatzvolumen von ca. 13,9 Mio. m² ist ein neuer Rekord 
aufgestellt - wenngleich der Zieleinlauf gegenüber 2018 hauchdünn ausgefallen 
ist (+1 %). Dabei zeigten 13 Märkte ein Umsatzplus, an der Spitze Den Haag, 
Brüssel und Budapest.

Sowohl die analysierten 20 westeuropäischen als auch die vier mittel- und 
osteuropäischen Märkte profitierten von einem leichten Umsatzzuwachs gegenüber

2018. Die Nettoabsorption hat trotz des rekordniedrigen Leerstands im vierten 
Quartal den Zehnjahresschnitt um 20 Prozent übertroffen. Diese starken 
Ergebnisse trotz bekanntem geopolitischem und wirtschaftlichem Gegenwind dürften
im laufenden Jahr ihre Fortsetzung finden: nachfrageseitig spricht derzeit alles
für solide immobile Aussichten in 2020.

In Deutschland belief sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 im vierten Quartal
2019 auf ca. 984.000 m², nur Frankfurt mit 192.000 m² (+ 77% gegenüber 
Vorquartal) verzeichnete dabei einen Anstieg der Nutzer-Aktivität. Für das 
Gesamtjahr schlägt ein Büroflächenumsatz in den Big 7 von knapp über 4 Mio.
m² 
zu Buche, entsprechend einem Plus von 1,6 Prozent gegenüber 2018. Damit wurde 
2019 das zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt (2017: 4,24 Mio.
m²). Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine heterogene Entwicklung. 
So weisen Stuttgart (+48 % auf 319.000 m²), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 m²) 
und Berlin (+19 % auf knapp eine Million m²) Zuwächse auf, während in Frankfurt

(-8 % auf 580.000 m²), Köln (-5 %), Hamburg (- 9 %) und vor allem in München 
(-22%) die Vorjahreswerte nicht erreicht wurden.

London musste im letzten Quartal 2019 erneut einen Rückgang der 
Vermietungstätigkeit hinnehmen, 241.000 m² bedeuteten ein Minus von 15 % 
gegenüber dem Vorquartal. Für 2019 insgesamt notierte die britische Hauptstadt 
ihr zweitniedrigstes Umsatzvolumen seit 2012 (- 9 % gegenüber 2018). Dieses 
Ergebnis bewegte sich aber immer noch 5 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Der Büroflächenumsatz in Paris erreichte mit 640.000 m² in den letzten drei 
Monaten ein Plus von 12 Prozent im langjährigen Vergleich dieses Zeitraums. In 
der Ganzjahresbetrachtung ist aber ein Rückgang des Volumens von 10 Prozent zu 
registrieren, der Zehnjahresschnitt wurde damit in etwa egalisiert. Lyons 
Büromarkt legte einen bemerkenswert guten Auftritt hin: mit einem Plus von 30 
Prozent gegenüber Vorjahr wurde das stärkste jemals verzeichnete Jahresvolumen 
erreicht.

Neben den Märkten in den dominierenden Volkswirtschaften Deutschland, UK und 
Frankreich erzielten 2019 im Jahresvergleich auch Städte wie beispielsweise 
Brüssel (+45 %), Budapest (+36 %), Mailand (+24 %) und Stockholm (+18 %) starke 
Ergebnisse. Auch Madrid setzte seine spätzyklische Nutzer-Rallye fort: 28 
Prozent über dem Ergebnis von 2018, und damit auch das höchste 
Jahresumsatzvolumen seit 2007.

Für die kommenden fünf Jahre erwartet JLL eine überdurchschnittliche
Performance
der B-Städte. Mieter werden der steigenden Kosten wegen über die 
Immobilienmetropolen hinaus nach Büroflächen Ausschau halten.

Büroflächen-Angebot steigt deutlich - Leerstand (noch) unbeeindruckt

Die Projektentwicklung-Pipeline hat in den letzten 12 Monaten europaweit weiter 
um 10 Prozent zugelegt (am stärksten in London, Paris und München). 
Fertiggestellt wurden 2019 rund 4,3 Mio. m² Bürofläche. Für das Gesamtjahr
2020 
geht JLL von einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen aus: 7,1 Mio. m² 
dürften es sein. Der Höchststand der Angebots-Pipeline wird 2021 mit ca. 8,5 
Mio. m² erreicht werden. Berlin wird neben der britischen und französischen 
Hauptstadt in beiden genannten Jahren zusammen dann zu den drei Märkten mit den 
meisten Fertigstellungen zählen. Nutzer können damit vor allem in den 
angebotsschwachen Märkten aufatmen.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen wurde mit 1,12 Mio. m² nicht nur 
die Millionenmarke überschritten, sondern auch das höchste 
Fertigstellungsvolumen seit 2010 markiert. Gegenüber 2018 legten die 
Fertigstellungen in der Aggregation über alle Hochburgen um 21 Prozent zu. An 
den nach wie vor rückläufigen Leerständen wird allerdings deutlich, wie 
ausgetrocknet der Markt für Neubauflächen ist. Es wird noch eine Weile dauern, 
bis sich der Nachfragestau abgebaut haben wird. 2020 werden 1,9 Mio. m² (davon 
aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später 2,6 Mio. m² erwartet.

In 2019 war noch kein Ende des Leerstandrückgangs auszumachen. Die Quote für 
Büroflächen lag aggregiert europaweit Ende 2019 bei 5,5 Prozent, entsprechend 
einem Minus von 20 Basispunkten. 17 Jahre ist es her, dass die Quote mit 5,4 
Prozent einen noch niedrigeren Stand hatte. Europaweit verzeichneten 18 der 24 
Index-Städte in den letzten drei Monaten 2019 einen Rückgang der Leerstände, 
angeführt von Den Haag (- 220 Basispunkte auf 3,5 %), Amsterdam (- 70 
Basispunkte auf 3,0 %) und Barcelona (- 60 Basispunkte auf 4,3 %). Deutlich 
unter dem europäischen Durchschnittswert rangieren auch fünf der deutschen 
Immobilienhochburgen: Berlin mit 1,8 Prozent, die Stadt mit der auch europaweit 
niedrigsten Quote, gefolgt von Köln, München, Stuttgart und Hamburg, allesamt 
zwischen 2,2 und 3 Prozent. Einen Zuwachs in der Flächenverfügbarkeit wurde in 
Rotterdam (+ 50 Basispunkte auf 11,0 %), in Moskau um 10 Basispunkte auf 9,9 %, 
Utrecht (+70 Basispunkte auf 7,3%), Dublin (+10 Basispunkte auf 7,2%) und Prag 
(+30 Basispunkte auf 5,4%) registriert.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, 
Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, 
Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, 
Utrecht und Warschau.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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