Die sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen beenden 2016 mit einem
neuen Umsatzrekord
   Frankfurt (ots) - Trotz aller geopolitischen Störsignale zeigte 
sich die deutsche Wirtschaft 2016 sehr robust und widerstandsfähig. 
Nach einem etwas schwächeren dritten Quartal zog das 
Bruttoinlandsprodukt in den letzten drei Monaten wieder deutlich an. 
Für das Gesamtjahr dürfte sich damit eine Wachstumsrate von 1,9 % 
ergeben, eine der höchsten im Konzert der wichtigsten Industrieländer
der Welt. Gleichzeitig dürfte Deutschland wiederum ein positives 
Haushaltssaldo aufweisen. Der ifo-Geschäftsklimaindex, nach wie vor 
deutlich im positiven Bereich, spiegelt diese erfreuliche 
konjunkturelle Entwicklung wider. Damit setzt sich auch der Boom auf 
dem deutschen Arbeitsmarkt fort: Mit 43,5 Millionen erreichte die 
Anzahl der Erwerbstätigen im Durchschnitt des vergangenen Jahres den 
höchsten Stand seit der Wiedervereinigung und manifestierte den mehr 
als zehn Jahre anhaltenden Aufwärtstrend. Der Zuwachs im Jahr 2016 
fiel nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 
sogar noch etwas größer aus als ein Jahr zuvor. Im Umkehrschluss sank
die Zahl der Erwerbslosen im vergangenen Jahr um 160.000 im Vergleich
zum Vorjahr auf knapp 1,8 Millionen. Die Erwerbslosenquote ging von 
4,3 auf 4,0 % zurück. Damit hat Deutschland nach der Tschechischen 
Republik die niedrigste Erwerbslosenquote aller EU-Staaten. "Vor 
allem die expansiven Dienstleistungsbereiche sorgten für einen 
überdurchschnittlichen Beschäftigungsaufbau und dienten damit 
letztendlich als Basis für einen rund laufenden Bürovermietungsmarkt 
2016", so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Germany.

   Die dynamische Nachfrageentwicklung für Büroflächen in den sieben 
deutschen Büroimmobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, 
Hamburg, Köln, München und Stuttgart hielt auch im letzten Quartal 
des Jahres an. Zwar wurde die Marke von 4 Mio. m²  knapp verfehlt, 
mit einem Umsatzvolumen von rund 3,9 Mio. m² ist das 
Vorjahresergebnis aber nochmals um 9 % übertroffen, noch deutlicher 
der 5-Jahresschnitt mit rund 24 %. "Noch nie zuvor wurden so viele 
Flächen in den Big 7 vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Vor dem
Hintergrund dieses Rekordergebnisses darf für 2017 nicht notwendig 
eine Fortsetzung der Dynamik erwartet werden, nicht zuletzt auch 
aufgrund einer weiteren Verknappung an modernen Flächen", so 
Tschammler. Und weiter: "Nutzer sind deshalb bestrebt, sich möglichst
frühzeitig moderne und gut ausgestattete Flächen zu sichern. 
Verbesserungen bei der Effizienz in punkto benötigte Quadratmeter 
stehen dabei ganz oben auf der Agenda bei der Suche nach neuen 
Flächen. Gleichzeitig fließen aber mehr und mehr auch die Belange und
Wünsche der Mitarbeiter mit ein, was zu insgesamt längeren und 
komplexeren Entscheidungszeiten für Neuanmietungen führt." Die 
Dynamik des abgelaufenen Jahres spiegele sich in der Nettoabsorption 
wider. Mit gut 1 Mio. m² (um die der belegte Büroflächenbestand also 
gewachsen ist) in den Big 7 wurde das hohe Niveau des Vorjahres 
gehalten und auch der Fünf-Jahresschnitt knapp übertroffen.

   Auch auf lokaler Ebene gab es für 2016 Bestleistungen zu 
vermelden. In Stuttgart konnte ein Umsatzvolumen von rund 400.000 m² 
notiert werden und legte mit diesem Ergebnis gegenüber dem 
Vorjahresrekord nochmals um 39 % zu. Maßgeblich dazu haben 
Großabschlüsse ab 10.000 m² mit einem Anteil am Flächenumsatz von 45 
% beigetragen. Und in Berlin wurde mit einem Plus von knapp 4 % 
erstmals die 900.000 m²-Marke überschritten. Über Umsatzzuwächse im 
Jahresvergleich konnten sich bis auf Düsseldorf (- 19 %) alle Städte 
freuen, Köln mit einem Zuwachs von 41 % und Frankfurt mit 34 %.

   Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten in den Big 7 wurde 
2016 insbesondere von Großabschlüssen getragen. So gab es insgesamt 
34 Großabschlüsse mit 10.000 m² und mehr. Allein diese Flächen 
summieren  sich auf rund 737.000 m² - das sind immerhin 18 % des 
Gesamtergebnisses. Der größte Deal des Jahres bleibt nach wie vor der
Baubeginn der Daimler AG, die in Stuttgart-Vaihingen ein 90.000 
m²-Bauvorhaben für 4.000 Mitarbeiter im dritten Quartal 2016 begonnen
hatte.

   "Für 2017 rechnen wir auf Basis weiterhin guter konjunktureller 
Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei 
Dienstleistungsunternehmen mit einer positiven Nachfrageentwicklung 
für die sieben deutschen Immobilienhochburgen. Aus heutiger Sicht 
prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von 3,5 Mio. m²", so Timo 
Tschammler. Das entspräche zwar einem Rückgang gegenüber 2016 um rund
12 %, dürfe aber nicht als Zeichen einer grundlegenden 
nachfragebasierten Trendwende gewertet werden. Es bleibe dabei, dass 
ein potentiell höheres Umsatzvolumen durch die eingeschränkte Auswahl
an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen
Lagen begrenzt werde.

   Leerstand sinkt trotz ansteigender Fertigstellungen weiter

   Der Büroflächenleerstand hat sich über alle Big 7-Märkte auf knapp
5,1 Mio. m² reduziert. Damit ist das Angebot kurzfristig verfügbarer 
Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um fast 600.000 m² abgebaut 
worden. Die aggregierte Leerstandsquote liegt mittlerweile bei nur 
noch 5,5 %. Leerstandsquoten deutlich über diesem Wert weisen nur 
noch Frankfurt mit 9,1 % und Düsseldorf mit 8,1 % auf. Die niedrigste
Quote weist Stuttgart mit nur 3,7 % auf. In der schwäbischen 
Metropole und in Berlin hat mit jeweils rund 19 % auch der stärkste 
Leerstandsabbau stattgefunden, angesichts der Rekordnachfragewerte in
diesen Städten auch nicht verwunderlich. "Für Nutzer bleibt die Suche
nach adäquaten neuen Büroflächen damit herausfordernd. Die Knappheit 
gerade in den innerstädtischen Teilmärkten führt dazu, dass sich 
Unternehmen einerseits immer früher mit Umzugsplänen beschäftigen, um
sich Flächen zu sichern. Andererseits geraten auch andere Teilmärkte 
in den Fokus. Letzteres spüren wir bereits daran, dass 
nachfragebedingte Mietpreissteigerungen sich nicht mehr 
ausschließlich auf die Top-Lagen beschränken", betont Tschammler.

   Das Neubauvolumen ist zwar im Verlauf des Jahres 2016 um fast 28 %
auf aggregiert 1,1 Mio. m² angestiegen. Da von diesem Volumen zum 
Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch rund 17 % (190.000 m²) frei 
verfügbar waren, sorgte das lediglich für eine leichte Entspannung 
auf der Angebotsseite. Der Großteil der Flächen war bereits an Mieter
vergeben. "Der Trend zu steigenden Anmietungen in 
Projektentwicklungen hat nicht nachgelassen", so Tschammler. Die 
meisten freien Neubauflächen gibt es in Frankfurt mit fast 53.000 m²,
die wenigsten weist Berlin mit nur knapp 15.000 m² auf. "Die 
insgesamt guten Marktkonditionen mit dem anziehenden Interesse an 
Neubauflächen haben dazu geführt, dass einige Projekte zeitlich nach 
vorne verschoben wurden. Für das Jahr 2017 rechnen wir aktuell nun 
mit einem von 800.000 m² auf etwas über 1 Mio. m² erhöhten 
Fertigstellungsvolumen", fährt Tschammler fort. Und Helge 
Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: "Der Anteil der 
noch freien (spekulativen) Flächen bewegte sich im Jahresverlauf 2016
relativ konstant bei einem Drittel." Mit dem genannten höheren 
Fertigstellungsvolumen für 2017 hat sich auch der Anteil erhöht und 
liegt nun bei ca. 40 % (413.000 m²). "Die Auswahl an modernen und gut
ausgestatteten Neubauflächen für umzugswillige Mieter nimmt also 
leicht zu, wird aber unserer Ansicht nach nicht dazu führen, dass 
sich ein besorgniserregendes Volumen an leerstehenden Flächen mit 
negativen Effekten auf die Mietentwicklung aufbauen wird. Im 
Gegenteil: Bis zum Jahresende 2017 rechnen wir mit einer  weiteren 
leichten Abnahme des Leerstandes um bis zu 0,3 %-Punkte. Dies auch 
vor dem Hintergrund, dass das Umsatzgeschehen mit expansionswilligen 
Mietern auf einem konstant hohem Niveau bleiben wird", so 
Scheunemann.

   Mieten mit weiterem Potential nach oben

   Die gute Performance der Büroimmobilienmärkte in den Big 7 gepaart
mit der hohen Nutzernachfrage hat dazu geführt, dass in der 
Konsequenz die Mieten, sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten, 
gestiegen sind. Gegenüber dem Vorjahr hat  die Spitzenmiete in sechs 
der sieben Immobilienhochburgen zugelegt, nur in Köln blieb der Wert 
stabil. Die Zuwächse bewegten sich zwischen 2 % in Düsseldorf und 
Hamburg und 13 % in Berlin. Damit erreicht der Spitzenmietpreisindex 
für die Big 7 mit knapp 187 Punkten den höchsten Wert seit dem ersten
Quartal 2002. Das Plus von 4,6 % gegenüber 2015 ist gleichbedeutend 
dem stärksten Anstieg seit 2007. "Angesichts der leicht erhöhten, 
aber moderaten Neubaupipeline bleibt der Druck auf die Mieten 
bestehen. Der Mietpreiszuwachs im Spitzensegment dürfte sich 2017 um 
die 3 % bewegen", so Tschammler. Ein erneuter Anstieg wird auch für 
die Durchschnittsmieten zu notieren sein. Der entsprechende Index, 
2016 bereits mit einem Plus von 4,3%, bewegt sich voraussichtlich 
leicht über dem prozentualen Zuwachs der Spitzenmiete.

OTS:              Jones Lang LaSalle GmbH (JLL)
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