18.000 neue Ersterwerber bei Grunderwerbsteuer-Freibetrag von 100.000
Euro (FOTO)
   Berlin (ots) - 
   Größtes Zusatzpotenzial in strukturschwächeren Regionen, geringere
Effekte hingegen in Hochpreisregionen - Wirkung ähnlich wie beim 
Baukindergeld

   Mit der Einführung des Baukindergelds hat die Große Koalition ein 
wichtiges Vorhaben zur Stärkung der Wohneigentumsbildung bereits 
umgesetzt. Andere Punkte aus dem Koalitionsvertrag auf dem 
Politikfeld Wohnen, die ebenfalls darauf abzielen, Bauherren und 
Käufer zu entlasten, sind noch offen. Dazu gehört unter anderem das 
Vorhaben, "einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim 
erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken" zu prüfen. Wie sich ein 
Freibetrag bei gegebenen Steuersätzen und den jeweiligen 
Immobilienpreisniveaus in den Regionen auswirken würde, dieser Frage 
ist LBS Research in Zusammenarbeit mit dem 
Immobilienforschungsinstitut empirica nachgegangen. Das Ergebnis: 
Bereits bei einem relativ niedrigen Freibetrag von 100.000 Euro würde
sich das Potenzial an jungen Ersterwerberhaushalten rechnerisch um 
gut 18.000 auf 309.000 Haushalte (plus 6 Prozent) erhöhen. Regional 
würde sich ein Freibetrag - ähnlich wie beim Baukindergeld - 
allerdings sehr unterschiedlich auswirken.

   Wie LBS Research mitteilt, haben die Wissenschaftler für die 
Modellrechnung zunächst das "natürliche" Ersterwerberpotenzial 
ermittelt. Dazu zählen sie definitionsgemäß Mieterhaushalte im Alter 
zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital 
(mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zzgl. Nebenkosten) als auch 
über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und 
Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche 
Immobilie (regionalspezifische Gewichtung von Eigentumswohnungs- und 
Eigenheimpreisen) leisten zu können. Diese Voraussetzungen erfüllen 
aktuell 291.000 Haushalte in Deutschland. Werde nun unterstellt, dass
ein Betrag von 100.000 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit sei, 
resultierten daraus zusätzlich 18.400 Haushalte, die durch den dann 
niedrigeren Eigenkapitalbedarf in der Lage wären, ein Haus oder eine 
Wohnung zu erwerben.

   Naturgemäß ist die Entlastung durch einen Freibetrag dort höher, 
wo die höchsten Grunderwerbsteuersätze vorherrschen. In Bundesländern
mit hohen Steuersätzen zwischen 6 und 6,5 Prozent wächst das 
Zusatzpotenzial um wenigstens 7 Prozent, in Ländern mit "niedrigen" 
Steuersätzen von 3,5 Prozent nur um 4 Prozent. LBS Research weist 
darauf hin, dass die Auswirkung eines Freibetrags ganz wesentlich 
allerdings auch vom regionalen Preisniveau beeinflusst werde. In der 
Gesamtschau sei festzustellen, dass ein Freibetrag von 100.000 Euro 
bei der Grunderwerbsteuer überproportional in Regionen mit niedrigen 
Immobilienpreisen wirken würde, während in wirtschaftsstarken 
Regionen mit hohen Kaufpreisen ein solcher Freibetrag weniger ins 
Gewicht fiele (siehe Grafik).

   Die Wissenschaftler haben in den Modellrechnungen weitere 
Varianten "durchgespielt", u. a. einen "hohen" Freibetrag von 200.000
Euro. "Hoch" deshalb, weil in Niedrigpreisregionen ein solcher 
Freibetrag in vielen Fällen gleichbedeutend mit einer Abschaffung der
Grunderwerbsteuer wäre. In diesem Szenario würde sich das 
Zusatzpotenzial an Ersterwerbern auf 34.000 Haushalte fast verdoppeln
- mit ähnlichen, aber nicht ganz so stark ausgeprägten 
Verteilungswirkungen wie in der Variante "Freibetrag von 100.000 
Euro".

   Aufgrund des heterogenen Immobilienmarkts in Deutschland mit 
Schrumpfungsregionen einerseits und extrem teuren Regionen 
andererseits wirken einheitliche Freibeträge bei der 
Grunderwerbsteuer immer verzerrend. Analog zu den regionalen 
Verteilungswirkungen beim Baukindergeld begünstigen sie relativ 
stärker Regionen außerhalb der nicht mehr erschwinglichen Großstädte 
und Ballungsräume. Wenn dies politisch gewollt ist - z. B. als 
Haltefaktor zur Reduzierung der Abwanderung in die Städte -, so die 
Wissenschaftler, können Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, wie 
sie laut Koalitionsvertrag geprüft werden sollen, eine sinnvolle 
Maßnahme sein. Um die Entlastungswirkung in Wachstumsregionen zu 
verstärken, müsste über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden, 
allerdings würde dies sofort die Komplexität erhöhen.

   Geeigneter sei deshalb die Rückkehr zu einer bundesweit 
einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden. Ein 
Grunderwerbsteuersatz von zum Beispiel einheitlich 3 Prozent würde 
ebenfalls ein Zusatzpotenzial von 18.000 Haushalten generieren. 
Dieses Potenzial wäre relativ gleich verteilt über die 
unterschiedlichen Regions-, Kreis- und Stadttypen. Doch auch in 
dieser Variante gäbe es zwei Ausreißer: Die Bundesländer Bayern und 
Sachsen könnten aufgrund ihres relativ niedrigen 
Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent kaum mit Zusatzpotenzialen 
rechnen.

   Eine Absenkung der hohen Erwerbsnebenkosten durch Entlastung bei 
der Grunderwerbsteuer ist nach Auffassung der Wissenschaftler mehr 
denn je geboten, da durch hohe Grunderwerbsteuern die Eintrittshürde 
zum Wohneigentum immer höher geworden ist. Dazu beigetragen haben 
nicht nur die in den letzten Jahren erfolgten 
Grunderwerbsteuererhöhungen um bis zu 86 Prozent von seinerzeit 3,5 
auf 6,5 Prozent, z. B. in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland,
Schleswig-Holstein und Thüringen, sondern auch die rasant gestiegenen
Immobilienpreise. Das für den Erwerb notwendige Eigenkapital ist 
nicht in gleichem Tempo mitgewachsen. Die Folge ist, so die Experten 
von LBS Research, dass Tausende von privaten Schwellenhaushalten nach
jahrelangem Konsumverzicht zugunsten hoher Ansparleistungen den 
Wohneigentumserwerb um viele Jahre verschieben müssen oder ihn wegen 
der inzwischen weiter gestiegenen Boden- und Baupreise sich überhaupt
nicht mehr leisten können. Die Grunderwerbsteuer stelle im Ergebnis 
nicht nur ein Hemmnis für den Vermögensaufbau weniger wohlhabender 
Haushalte dar, sondern belaste insgesamt auch den Neubau.

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