Hotel-Investments: Umsatz mehr als halbiert, wenig "Fire Sales"-
anziehende Investitionstätigkeit 2021 nach Auflösung der Schockstarre
erwartet
Frankfurt/Main (ots) - Aufgrund des drastischen Einbruchs des globalen
Reiseverkehrs und der wiederholten temporären Schließung von
Beherbergungsbetrieben in Deutschland zählen Hotels zu den am stärksten von der
Corona-Krise betroffenen Assetklassen. Dies zeigt sich auch im
Investmentergebnis sehr deutlich: Das Transaktionsvolumen von knapp 2,2 Mrd. EUR
ist das niedrigste Resultat seit sieben Jahren. Das ergibt die Analyse von BNP
Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Transaktionsvolumen mehr als halbiert und unter langjährigem Schnitt
- Gründe: Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern stimmten nicht
überein,
  weniger großvolumige Deals
- Deutlich weniger internationale Investoren aktiv - geringster Wert seit 2009
- Positiv: Großteil Core-/Core-plus-Transaktionen, "Fire Sales" bilden die
  Ausnahme
- Durchschnittliche Größe der Verkäufe von 44 auf 27 Mio. EUR gesunken,
- da einfachere Finanzierbarkeit kleinerer Deals
- Im Unterschied zu den Vorjahren wechselten vor allem Bestandsobjekte den
  Besitzer
- Schockstarre aufgelöst, anziehende Investitionstätigkeit 2021 wird erwartet

"Gegenüber dem starken Vorjahresergebnis liegt der Rückgang bei 57 %, und auch
der 10-Jahresdurchschnitt von 3,2 Mrd. EUR wird um knapp ein Drittel verfehlt",
so Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas
Real Estate GmbH. Gut die Hälfte des Gesamtumsatzes wurde im noch weitgehend
Corona-freien ersten Quartal erzielt (1,12 Mrd.), während in den drei folgenden
Quartalen nur noch 1,06 Mrd. EUR hinzukamen. Das normalerweise starke vierte
Quartal blieb mit knapp 410 Mio. EUR weit hinter den Vorjahreswerten zurück. Zum
Vergleich: 2019 entfielen nur 13 % des Resultats auf das erste Quartal, während
das Schlussquartal gut die Hälfte des Umsatzes ausmachte. Es zeigt sich, dass
sich Hotelinvestoren in der aktuellen Lage verständlicherweise in Zurückhaltung
üben. Allerdings werden weiterhin überwiegend Core- und Core-plus-Objekte mit
relativ hohen Bewertungen veräußert, während klassische "Fire Sales" die
Ausnahme bleiben. Zudem setzt sich der Trend fort, dass Hotels vermehrt im
Rahmen von Mixed-Use-Objekten verkauft werden.

Immobilien AGs/REITs und Spezialfonds - beide traditionell stark im Hotelsegment
vertreten - liefern sich mit 22 bzw. 21 % Umsatzanteil ein Kopf-an-Kopf-Rennen,
wohingegen sich Investment/Asset Manager mit gut 11 % auf dem dritten Rang
wiederfinden. Auch Privatanleger (9 %), Versicherungen (gut 8 %) und
Projektentwickler (8 %) erreichen nennenswerte Marktanteile. Während im ersten
Halbjahr fast die Hälfte des Gesamtvolumens im Rahmen von Portfoliotransaktionen
umgesetzt wurde, entfällt das Resultat im dritten und vierten Quartal fast
ausschließlich auf Einzeldeals. Die einzige Ausnahme bildet der Verkauf des Ruby
Luna Hotels in Düsseldorf, das im Rahmen eines von BNP Paribas Real Estate
vermittelten Portfoliodeals veräußert wurde.

Internationale Investoren weniger präsent, Hamburg mit leichten Zuwächsen

Traditionell wird der deutsche Hotel-Investmentmarkt von internationalen
Investoren dominiert. Allerdings ist deren Marktanteil seit Jahren leicht
rückläufig, da immer mehr deutsche Investoren Hotels im Inland als Anlageprodukt
für sich entdecken. Mit einem Anteil von nur 44 % erreichen ausländische Anleger
2020 den geringsten Wert seit 2009.

Die deutschen A-Standorte erreichten 2020 ein Investmentvolumen von gut 1,3 Mrd.
EUR, womit der Vorjahreswert um fast 60 % verfehlt wird. Hier macht sich vor
allem das sehr verhaltene Schlussquartal deutlich bemerkbar. Zwischen den
einzelnen Städten sind dabei spürbare Unterschiede zu erkennen: Während
klassische Business-Städte wie Frankfurt (-89 %), Köln (-88 %), Stuttgart (-76
%) sowie Düsseldorf (-68 %) deutlich Federn lassen müssen, ziehen sich die
großen Metropolen des Landes, die neben Geschäftsreisen auch stark vom
Städtetourismus profitieren, besser aus der Affäre. Berlin erzielt mit einem
Umsatz von 440 Mio. EUR (-24 %) ein beachtliches Ergebnis, aber auch München
kommt mit einem blauen Auge davon (338 Mio. EUR; -36 %). Der prominenteste Deal
war dabei der jüngst erfolgte Verkauf des Sheraton Westpark. Als einziger
Standort kann sich Hamburg mit 218 Mio. EUR (+ 14 %) über Zuwächse freuen, wenn
auch auf niedrigem Niveau. Hierzu beigetragen haben unter anderem die Verkäufe
des niu Yen in der City Süd sowie des Intercity Hotels in Barmbek, das im Rahmen
einer Mixed-Use-Transaktion den Besitzer gewechselt hat. Generell fällt auf,
dass das Investoreninteresse an kleineren und mittleren Städten jenseits der
A-Standorte weiter zunimmt. Kamen diese in den vergangenen 10 Jahren
üblicherweise auf einen Marktanteil zwischen 20 und 30%, entfielen 2020 bereits
40 % des Umsatzes auf B-, C- und D-Städte.

Weniger Großtransaktionen

Bei der Größenklassenverteilung zeigt sich der relativ geringe Anteil an
großvolumigen Deals. So kommen Verkäufe über 100 Mio. auf einen Marktanteil
von
weniger als 25 %, was deutlich unterhalb des langjährigen Schnitts (38 %) liegt.
Dementsprechend sinkt auch das durchschnittliche Transaktionsvolumen im
Vergleich zum Vorjahr von 44 auf knapp 27 Mio. EUR. Auffällig stark haben die
kleineren Ticketgrößen bis 10 Mio. EUR abgeschnitten. Mit einem Volumen von 166
Mio. EUR steigern sie ihr Ergebnis nicht nur prozentual, sondern auch absolut.
Dahinter verbergen sich die Verkäufe vor allem älterer inhabergeführter
Hotels,
die mangels Kapitalausstattung besonders unter der angespannten Lage auf dem
Hotelmarkt leiden.

Während Forward Deals (also Objekte im Bau oder in einer sehr frühen
Projektphase) in den vergangenen Jahren mit rund einem Drittel einen großen
Anteil am Umsatz ausmachten, wird sich dieser aufgrund einer deutlich
abnehmenden Hotelpipeline künftig spürbar verringern.

Perspektiven

"Waren sowohl Käufer als auch Verkäufer im April 2020 in eine Art Schockstarre
verfallen, so hat sich diese im Jahresverlauf etwas aufgelöst. Während die
Käufer auf mögliche Abschläge bei den Kaufpreisen warteten, um das Risiko
eingepreist zu wissen, sind die Verkäufer erst langsam dazu bereit,
Preisabschläge zu akzeptieren. Daher gehen wir von einem Anziehen der
Investitionstätigkeit in diesem Jahr aus", erläutert Alexander Trobitz.

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Chantal Schaum
Head of Public Relations
BNP Paribas Real Estate Holding GmbH
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OTS:               BNP Paribas Real Estate